เหนื่อยตั้งแต่ต้นปี ! ต้นทุนค่าก่อสร้างคอนโดฯพุ่งทะยานไม่หยุด ชำแหละ 10 บริษัทอสังหาฯเพิ่มเบาะ ๆ 6-21% "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" ชี้หมดสิทธิ์เห็นคอนโดฯในเมืองราคา 1 ล้านต้น ๆ "แอล.พี.เอ็น.-พฤกษาฯ" แชมป์คอสต์ลีดเดอร์ชิปกดค่าใช้จ่ายเหลือตารางเมตรละ 8 พันบาท เผยงัดยุทธวิธีคุมคอสต์จ้าละหวั่นทั้งปรับแบบอาคาร-วัสดุ ล็อกราคาสินค้า เซ็นสัญญาผู้รับเหมาล่วงหน้าผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจต้นทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 ราย ได้แก่ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ที่จะเปิดตัวคอนโดฯปีนี้ 13 โครงการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท 13 โครงการ บมจ.ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ 1 โครงการ บมจ.มั่นคงเคหะการ 1 โครงการ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (เอพี) 8 โครงการ บมจ.แสนสิริ 24 โครงการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ 3 โครงการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 10 โครงการ บจ.วิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้อยู่ระหว่างวางแผน และ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 6 โครงการ พบว่าส่วนใหญ่ล้วนมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นอั้นไม่อยู่ ต้นทุนสร้างพุ่งทะยานปัจจัยมาจากค่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาวัสดุบางตัวที่ปรับสูงขึ้น ส่งผลให้ทุกบริษัทต้องปรับหาวิธีลดต้นทุนค่าก่อสร้าง ทั้งการปรับแบบอาคารให้ได้ประสิทธิภาพในการก่อสร้างสูงสุด ลดการใช้วัสดุฟุ่มเฟือย ซื้อวัสดุแบบเหมาบิ๊กลอตล่วงหน้า และสุดท้ายคือการปรับขึ้นราคาขายให้สอดรับกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น จากการสำรวจบริษัทอสังหาฯที่พัฒนาคอนโดฯ 10 รายดังกล่าว พบว่ามีเพียง 2 รายที่สามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างในปีนี้ไม่ให้เพิ่มขึ้นคือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯและ บมจ.พฤกษาฯ ขณะที่อีก 8 รายมีค่าก่อสร้างเฉลี่ยเพิ่มขึ้นตั้งแต่ 6-21% โดย บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯเป็นเพียงรายเดียวที่กดต้นทุนก่อสร้าง (คอนโดฯ 8 ชั้น) ให้ลดลงจากปีที่ผ่านมาได้ จากเดิมต้นทุนเฉลี่ยตารางเมตรละ 9 พันบาท เหลือ 8 พันบาท ส่วน บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีค่าก่อสร้าง (คอนโดฯ 8 ชั้น) เฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุด 21% จากตารางเมตรละ 1.4 หมื่นบาท เป็น 1.7 หมื่นบาท LPN-พฤกษา เจ้าพ่อโลว์คอสต์ นายปราโมทย์ ชัยพูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด (LPS) ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN รับผิดชอบงานก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปีนี้บริษัทมีนโยบายลงมารุกตลาดคอนโดฯ 21 ตารางเมตร ขายในราคาเริ่มต้นยูนิตละประมาณ 6 แสนบาท หรือตารางเมตรละไม่ถึง 3 หมื่นบาท เพื่อเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อระดับรากหญ้า โดยเตรียมเปิดตัวโครงการลุมพินี ทาวน์ ชิพ ทำเลรังสิตคลอง 1 จำนวนประมาณ 1 หมื่นยูนิต ช่วงไตรมาส 3/56 บนที่ดิน 100 ไร่ เรื่องควบคุมค่าก่อสร้างจึงเป็นโจทย์ใหญ่ในปีนี้เพราะต้องทำราคาให้ต่ำลง สวนทางกับค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นประมาณ 7-8% โดยจะต้องกดต้นทุนก่อสร้างตึกไม่เกิน 8 ชั้น ให้ได้ตารางเมตรละ 8 พันบาท ขณะที่ตึกสูงเกิน 8 ชั้นจะควบคุมให้เริ่มต้นที่ตารางเมตรละ 1.2 หมื่นบาท LPN จึงต้องทำงานอย่างเข้มข้น คีย์คือการปรับแบบอาคาร-วัสดุเพื่อควบคุมต้นทุน สิ่งที่ดำเนินการ อาทิ ลดพื้นที่ช่องกระจกในอาคารลงประมาณครึ่งหนึ่ง เนื่องจากการใช้กระจกมีต้นทุนตารางเมตรละ 1.6-1.7 พันบาท สูงกว่าผนังคอนกรีตซึ่งอยู่ที่ 600-700 บาท, เลือกใช้กระเบื้องปูแผ่นเล็กลง เช่น ไซซ์ 30 x 30 เซนติเมตร ซึ่งมีราคาถูกกว่าไซซ์ 60 x 60 เซนติเมตร 20-30% แต่คุณภาพเท่ากัน, เลือกใช้ลิฟต์คุณภาพดีแต่ราคาย่อมเยาลงกว่าเดิม เป็นต้น ขณะที่แบบอาคารจะต้องเป็นตึกไม่เกิน 8 ชั้น และดีไซน์พื้นที่ชั้น 1 เป็นห้องชุด แทนที่จะออกแบบเป็นพื้นที่จอดรถใต้อาคาร "แอล.พี.เอ็น.ฯถือเป็นคอสต์ลีดเดอร์ชิปในวงการคอนโดฯ เราดูรายละเอียดทุกจุด และการก่อสร้างก็ต้องเร็วขึ้น สำหรับตึก 8 ชั้น ปัจจุบันสร้างเสร็จได้ภายใน 8-9 เดือน จาก 1-2 ปีก่อนใช้เวลาประมาณ 10 เดือน" แหล่งข่าวจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีนี้เตรียมพัฒนาคอนโดฯ 20 ตารางเมตรต้น ๆ ขายในราคายูนิตละ 5-6 แสนบาท เป็นเซ็กเมนต์ใหม่ที่ขยายตลาดลงมา จึงต้องคุมก่อสร้างไม่ให้เพิ่มขึ้น เฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 8 พันบาท ทำเลคาดว่าจะเป็นชานเมืองกรุงเทพฯหรือรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯกับจังหวัดปริมณฑล โดยจะนำระบบผนังสำเร็จรูปพรีแคสต์เข้ามาใช้ช่วยให้ติดตั้งผนังได้ไวกว่าการก่ออิฐฉาบปูน งัดกลยุทธ์เซ็นรับเหมาล่วงหน้า นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ค่าก่อสร้างคอนโดฯ 8 ชั้น แบรนด์ "ไอ คอนโด" ปีนี้ปรับขึ้น 21% จากเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.4 หมื่นบาท เป็น 1.7 หมื่นบาท เพราะค่าแรง ค่าจ้างผู้รับเหมา และราคาวัสดุปรับขึ้น ขณะที่อาคารไฮไรส์สูงเกิน 8 ชั้น ปีนี้มีต้นทุนอยู่ที่ตารางเมตรละ 2 หมื่นบาท ขณะนี้จึงไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯราคา 1 ล้านต้น ๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในได้แล้ว เพราะราคาที่ดินก็ขยับขึ้นเร็วด้วย เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าสายทางใหม่ ๆ เริ่มงานก่อสร้างแล้ว นายรัตน์ พานิชพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ต้นทุนก่อสร้างคอนโดฯที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-8% ปีนี้บริษัทในเครือคือ "เดอะคอนฟิเด้นซ์" ที่พัฒนาคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์เดอะทรัสต์ ได้นำระบบพรีแฟบ (ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป) มาใช้ก่อสร้างเต็มระบบเพื่อควบคุมต้นทุน โดยมีค่าก่อสร้างเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.2 หมื่นบาท ขณะเดียวกันได้เซ็นสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาคือ บมจ.พรีบิลท์ สำหรับคอนโดฯที่จะเปิดตัว 3 โครงการ คือ เดอะทรัสต์คอนโด ทำเลงามวงศ์วาน พัทยาใต้ และนครปฐมไว้ล่วงหน้าเพื่อลดความเสี่ยงเรื่องค่าก่อสร้างปรับราคา ปรับราคาขายตามค่าก่อสร้าง นายคณิต ฉายรัตนอภิรมย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอสเตท จำกัด ในเครือ บมจ.ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ เปิดเผยว่า ค่าก่อสร้างคอนโดฯปีนี้เพิ่มขึ้นประมาณ 6% โดยคอนโดฯเดอะลิงค์ สุขุมวิท 64-2 ออกแบบเป็นอาคาร 8 ชั้น 1 อาคาร 160 ยูนิต มีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากตารางเมตรละ 1.6 หมื่นบาท เป็น 1.7 หมื่นบาท เนื่องจากผู้รับเหมารายเดิมซึ่งเคยก่อสร้างโครงการสุขุมวิท 64-1 ขอปรับราคา อย่างไรก็ตาม บริษัทพยายามควบคุมต้นทุนด้วยการช่วยผู้รับเหมาเจรจาซื้อวัสดุแบบบิ๊กลอต ได้แก่ ปูนซีเมนต์และเหล็กเส้น เพื่อให้ได้ราคาพิเศษ ขณะที่ราคาขายคอนโดฯก็ต้องขยับขึ้น จากโครงการแรกเริ่มต้นประมาณ 2 ล้านบาท โครงการใหม่ขยับขึ้นเป็นเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า บริษัทอสังหาฯส่วนใหญ่ต้องประสบปัญหาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น แม้พยายามควบคุมต้นทุนแล้วก็ตาม อาทิ บมจ.มั่นคงฯที่เตรียมเปิดตัวคอนโดฯ august ทำเลซอยเจริญกรุง 80 เป็นอาคาร 8 ชั้น 700 ยูนิต มีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นจาก 1.5 หมื่นบาท เป็น 1.6 หมื่นบาท บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ฯมีค่าก่อสร้างคอนโดแบรนด์ "แอสปาย" เพิ่มขึ้นจากตารางเมตรละ 1.2 หมื่นบาท เป็น 1.3 หมื่นบาท เป็นต้น