ศรีราชา 1 ในจุดยุทธศาสตร์ EEC เขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก ??
อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี เป็นหนึ่งในจุดยุทธศาสตร์สำคัญของ EEC อย่างที่ทราบกันนั้น เขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกจะมี 3 จังหวัดด้วยกันได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งชลบุรีเป็นจังหวัดมีพื้นที่ติดทะเลอ่าวไทยมากที่สุดในจังหวัด EEC ทั้งสาม และอยู่กึ่งกลาง ที่ขึ้นเหนือไปเจอฉะเชิงเทรา
ส่วนลงใต้มาก็เจอระยอง ด้านการเกษตร และอุตสาหกรรมจึงเป็นแหล่งรายได้หลักของคนในพื้นที่ รวมถึงคนนอกพื้นที่ที่มาทำงานในจังหวัดนี้เป็นจำนวนมาก
ศรีราชาเป็นอำเภอที่นับว่าครอบคลุมพื้นที่โครงการเมกกะโปรเจคทางด้านคมนาคมมากที่สุด เช่น รถไฟทางคู่มีสถานีในศรีราชาถึง 3 สถานี และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่มีสถานีที่ศรีราชา
นอกจากนี้มีโครงการพัฒนาแหลมฉบังเฟส 3 เป็นท่าเรือขนาดใหญ่ สำหรับการคมนาคมขนส่ง การพัฒนาทางบกยังมีมอเตอร์เวย์ ที่เป็นตัวเลือกในการเดินทาง ทำให้สะดวกสบายมากขึ้น ส่งผลให้ตลอดแนวเส้นถ.สุขุมวิท ที่เดิมทีมีความเจริญอยู่แล้วนั้น มีนักลงทุนจับจองพื้นที่ ขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมมากมาย วันนี้เราจึงพามาอัพเดทโครงการเหล่านั้น และหาเหตุผลว่าทำไมพื้นที่ศรีราชาถึงน่าลงทุนกันนะ ?
จังหวัดชลบุรี นอกจากเน้นท่องเที่ยว ที่ดินส่วนอื่นได้พัฒนาโครงการอะไรกันบ้าง?
จังหวัดชลบุรีไม่ได้มีดีเพียงแหล่งท่องเที่ยวเท่านั้น หลายๆ คนอาจจะยังไม่รู้ว่าจังหวัดชลบุรีนี้เป็นแหล่งอุตสาหกรรมและเกษตรกรรมที่สำคัญแห่งหนึ่งของไทย เนื่องจากตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 80 กม. และติดพื้นที่ชายฝั่งอ่าวไทย ทำให้พื้นที่ที่ติดขอบชายฝั่งสามารถพัฒนาไปได้หลายรูปแบบทั้งการเกษตร, การคมนาคมขนส่ง (ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง) และการท่องเที่ยว เป็นต้น
เราจะพาทุกท่านไปดูว่า ที่จริงแล้วพื้นที่ติดชายฝั่งของจ.ชลบุรี ใช้ทำอะไรกันแน่ จากที่เห็นสีผังเมืองของจังหวัดชลบุรีในพื้นที่ติดทะเลอ่าวไทย
มี 3 อำเภอที่ถือเป็นพื้นที่หลักๆ ที่ได้ประโยชน์จากชายฝั่งทะเลเต็มๆ ได้แก่ อ.ชลบุรี, อ.ศรีราชา และอ.บางละมุง ซึ่งจากการวิเคราะห์เรื่องพื้นที่ที่ถูกใช้งาน ร่วมกับบริเวณที่มีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม พบว่า โดย 21% ของพื้นที่ผังสีในอ.ชลบุรี เป็นที่โล่งเพื่อการรักษาสิ่งแวดล้อม และการประมง และ 19% คือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งเป็นข้อมูลการใช้พื้นที่ 2 อับดับแรก ส่วนอำเภอศรีราชา 27% เป็นพื้นที่อุตสาหกรรม รองลงมา 24% เป็นพื้นที่ชนบท/เกษตรกรรม และ อ.บางละมุง พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยระดับหนาแน่นน้อย 24% รองลงมา 20% เท่ากัน คือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และพื้นที่ชนบท/เกษตรกรรม
ศรีราชา เมืองแห่งนิคมอุตสาหกรรม
ศรีราชาเป็นอำเภอที่มีความเจริญและมีจำนวนประชากรค่อนข้างหนาแน่น เนื่องจากเป็นทำเลที่มีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งกระจายตัวถัดจากเขตเมืองโดยอุตสาหกรรม ส่วนใหญ่เป็นจำพวกการประกอบชิ้นส่วนรถยนต์, อุปกรณ์ไฟฟ้า, อิเล็กทรอนิกส์, เหล็ก, ซีเมนต์ เป็นต้น คนที่ทำงานในทำเลนี้จึงนิยมพักอาศัยอยู่ในย่านนี้เป็นส่วนใหญ่
ที่อยู่อาศัยมีทั้งประเภท Serviced Apartment และ คอนโดแบบ High Rise หรือ Low Rise ให้เลือกมากมาย ซึ่งเป็นที่ต้องการเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะซื้ออยู่อาศัย หรือเช่าเพื่ออยู่ชั่วคราว คนที่ทำงานในทำเลนี้มีทั้งคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ทำให้ทำเลศรีราชาเรียกว่าเป็น Little Osaka ของประเทศไทยเลยก็เพราะแบบนี้
อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี อยู่ตรงไหนใน EEC ?
ประกอบไปด้วย 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ที่เป็นฐานการพัฒนาอุตสาหกรรมชั้นนำในระยะเวลา 30 ปีที่ผ่านมา ภายใต้การพัฒนา Eastern Seaboard ส่งผลให้ทำเลนี้เป็นพื้นที่ ที่ดีที่สุดในการลงทุน
โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ที่เป็นศูนย์รวมเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคมทั้งทางรถ เรือ รถไฟ เครื่องบินที่สำคัญของประเทศไทย มูลค่าเงินลงทุนกว่า 330,000 ล้านบาท เรามาดูกันว่าศรีราชาในปัจจุบันมีแผนการลงทุนอะไรบ้างและมีโครงการใดที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มีรายละเอียดดังนี้
3 จังหวัดในภาคตะวันออก ที่อยู่ในพื้นที่ EEC คือ ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง เป็นพื้นที่ที่ได้รับการเจริญต่อมาจากกรุงเทพฯ โดยทั้ง 3 จังหวัดนี้ล้วนเป็นพื้นที่ศักยภาพ โดยเฉพาะชลบุรี ที่เป็นแหล่งนิคมอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศไทยแห่งหนึ่งเลยก็ว่าได้ การพัฒนาในพื้นที่ 3 จังหวัดนี้ จึงเน้นการคมนาคมขนส่ง และพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออก เช่นโครงการรถไฟทางคู่ และโครงการรถไฟความเร็วสูง ที่เส้นทางปัจจุบันหยุดอยู่ที่ระยอง หรือสนามบินอู่ตะเภา แต่ในอนาคตจะมีแผนต่อขยายเครือข่ายไปผ่านจังหวัดจันทบุรี และตราดเพื่อไปเชื่อมกับประเทศกัมพูชา ไปถึงประเทศเวียดนาม ซึ่งเส้นทางของโครงการใหม่นั้น จะสังเกตได้ว่าเน้นผ่านที่จังหวัดติดมหาสมุทรอ่าวไทย เนื่องจากมีนิคมอุตสาหกรรมตามจังหวัดเหล่านี้อยู่แล้ว รวมถึงมีท่าเรือเพื่อการขนส่งทางน้ำอยู่หลายแห่ง ปัจจุบันจึงเกิดเป็นโครงการที่จะพัฒนาท่าเรือในเขต EEC อีกด้วย ซึ่งก็คือแผนพัฒนาขยายท่าเรือทั้งมาบตาพุด และแหลมฉบังจึงเป็นหนึ่งในโครงการที่ชูเศรษฐกิจของไทยให้เจริญขึ้นไปอีก
จากเดิมทีที่ 3 จังหวัดนี้มีศักยภาพอยู่แล้วนั้น จึงมีนักลงทุนที่เล็งเห็นศักยภาพ เริ่มเข้ามาลงทุน จึงส่งผลกับราคาที่ดินที่เริ่มขยับตัวขึ้นเรื่อยๆ
จากข้อมูลการประเมินราคาที่ดิน รอบบัญชีปี 2559-2562 หากดูจากข้อมูลของราคาประเมินที่สูงที่สุดเท่านั้น ใน 3 จังหวัด EEC จะเห็นว่าชลบุรีนำมาอันดับหนึ่ง ที่มีราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ 220,000 บ./ตร.ว. รองลงมาคือระยอง 85,000 บ./ตร.ว. และฉะเชิงเทรา 45,000 บ./ตร.ว.
โครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน “ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา” ในโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยให้เอกชนร่วมลงทุนเป็นเวลา 50 ปี
คลิ้กเพื่ออ่านเพิ่มเติม
รถไฟทางคู่ราง 1.435 เมตร วิ่ง 160 ก.ม./ช.ม. เชื่อมจีน นำร่อง 2 สาย ได้แก่เส้นทางสายหนองคาย-โคราช-สระบุรี-แหลมฉบัง-มาบตาพุด ระยะทาง 737 กม. และสายเชียงของ-เด่นชัย-บ้านภาชี ระยะทาง 655 กม.
คลิ้กเพื่ออ่านเพิ่มเติม
สิ่งอำนวยความสะดวกหลักของอ.ศรีราชา
ห้างสรรพสินค้าก็คือสิ่งอำนวยความสะดวกหลักๆ ของอ.ศรีราชา เพราะนับว่าครบครับที่สุดแล้ว ทั้งมีซุปเปอร์มาร์เก็ต, ร้านอาหาร, แหล่งช้อปปิ้ง และบางที่ก็มีโรงหนังด้วย ซึ่งจะเห็นได้ว่าห้างสรรพสินค้าส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามแนวถ.สุขุมวิท เนื่องจากหลักๆ คือเป็นถนนที่เชื่อมมาจากกรุงเทพฯ นั่นเอง
คอนโด High Rise ตัวใหม่ ติด ถ.สุขุมวิท อ.ศรีราชา
Info : Real Research (AUG 2018)
ภาพรวมตลาดคอนโด High Rise ตัวใหม่ ที่ยังเหลือขายอยู่ในปัจจุบัน ขนาดห้องเริ่มต้นจะเป็น 1 Bedroom ส่วนราคาเริ่มต้นเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 48,700-113,400 บ./ตร.ม. เมื่อนำทั้ง 8 โครงการมาเฉลี่ยราคาเริ่มต้นต่อตร.ม. จะได้ประมาณ 87,000 บ./ตร.ม.
โครงการคอนโดมิเนียม จะแบ่งพื้นที่เป็น 2 ฝั่ง คือฝั่งทะเล และฝั่งภูเขา แต่ถึงอย่างไรทุกคอนโดก็มีให้เลือกทั้งวิวทะเล และวิวภูเขาอยู่แล้ว โดยคอนโดทั้ง 8 โครงการที่เรานำมาให้ชม หากวิ่งมาจากกรุงเทพฯ และไม่กลับรถ จะเจอโครงการ Keen Centre Sriracha เป็นโครงการแรกค่ะ
การลงทุนคอนโดในศรีราชา
มาดูกันในเรื่องของการลงทุน หากซื้อคอนโดในอ.ศรีราชา โดยเฉพาะบริเวณตามเส้นถ.สุขุมวิท โดยอ้างอิงจากหัวข้อก่อนหน้านี้ เพราะมี Demand ผู้เช่าจำนวนมากในที่นี้ ทั้งคนไทยคนญี่ปุ่น ซึ่งแน่นอนว่าส่วนใหญ่เป็นคนที่อยู่ในพื้นที่ หรือทำงานตามนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
สรุปอัตราค่าเช่าของคอนโด และ Serviced Apartment ในอำเภอศรีราชา ของห้องขนาด Studio, 1 Bedroom และ 2 Bedroom มาให้ชมกัน โดยค่าเช่าคอนโดมิเนียมกับอพาร์ทเมนท์ มีความแตกต่างกันชัดเจน ประมาณ 1-2 เท่าของค่าเช่าคอนโดมิเนียม
ซึ่งถ้าลองมาคำนวณด้วยราคาเฉลี่ยเริ่มต้นของ คอนโดทั้ง 8 โครงการใหม่อยู่ที่ 2.78 ลบ. กับค่าเช่าเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 25,000 บ./เดือน เป็นห้องขนาด 1 Bedroom จะได้ Rental Yield ประมาณ 10.8 % ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า หากเทียบกับกรุงเทพฯ โซนในเมืองประมาณ 5-7 % ก็นับว่าน่าลงทุนมาก
โครงการใหม่ Sponsored by Keen Centre Sriracha
FACT SHEET
ชื่อโครงการ : คีน เซ็นเตอร์ศรีราชา (KEEN CENTRE SRIRACHA)
เจ้าของโครงการ : บริษัท โกลด์ไชน์ จำกัด
ที่ตั้ง : ถนนสุขุมวิท ต.ศรีราชา อ.ศรีราชา จังหวัดชลบุรี 20110
เนื้อที่ : 3-1-77 ไร่
จำนวนตึก : 1 อาคาร
จำนวนชั้น : 38 ชั้น
จำนวนห้อง : 625 ยูนิต
ลักษณะห้องและขนาดห้อง
1 Bedroom 1 Bathroom 34.74-45.38 ตร.ม.
2 Bedroom 2 Bathroom 65.36-87.22 ตร.ม.
PH (2 Bedroom / 3 Bedroom) 64.75 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนกลาง :
SPORT LOUNGE
FITNESS / YOGA ROOM
THEATER ROOM
PLAY ROOM
INFINITE EDGE POOL / TEAROOM
ROOFTOP GARDEN / ONSENS
ราคา :
เริ่มต้น 3,197,000 ลบ.
เฉลี่ยเริ่มต้น 82,000 บาท/ตร.ม.
หากจะให้พูดถึงคอนโดโครงการไหนน่าสนใจที่สุดในอ.ศรีราชา เห็นจะเป็น Keen Centre Sriracha ที่จะไม่พูดถึงไม่ได้แน่นอน
เนื่องจากเป็นหนึ่งในโครงการที่ตัั้งอยู่บน ถ.สุขุมวิท และบนทำเลที่รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล และ โรงเรียน แถมยังเป็นโครงการใหม่ ที่ราคาเริ่มต้นไม่สูง แต่ได้ขนาดห้องที่ใหญ่กว่าตามท้องตลาดทั่วไป ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 3.19 ลบ. ที่ขนาดห้อง 1 bedroom - 35.47 ตร.ม.
สามารถเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็ดี เพราะสามารถมองเห็นวิวทะเล และภูเขาได้ หรือจะซื้อเพื่อการลงทุน ก็มีผู้เช่าในทำเลนี้ค่อนข้างมาก แถมสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการเรียกได้ว่า Premium มากๆ เหมาะกับคอนโดที่อยู่ในทำเล Little Osaka จริงๆ เพราะมีส่วนกลางที่ถูกออกแบบภายในสไตล์ญี่ปุ่น พร้อมทั้ง Onsen ชาย-หญิง, Tea Room, ห้องโรงหนัง, ห้องสำหรับเด็กเล่น เป็นต้น โครงการนี้จะใหม่ที่สุดในบรรดาคอนโด High Rise รอบข้าง คาดว่าจะสร้างเสร็จพร้อมอยู่ปี 2563
โครงการตั้งอยู่บนจุดศูนย์กลางของศรีราชา ติดถนนใหญ่อย่างถ.สุขุมวิท รายล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า โรงเรียน และโรงพยาบาล ตรงข้ามโครงการจะมีห้างโรบินสัน ซึ่งสามารถข้ามสะพานลอยด้านหน้าโครงการได้เลย ทุกอย่างอยู่ในระยะเดินเท้า เช่น โรบินสัน - 50 ม.
• อิออนมอลล์ - 300 ม.
• โรงพยาบาลพญาไท - 400 ม.
• อัสสัมชัญศรีราชา - 820 ม.
• สวนสุรศักดิ์มนตรี - 970 ม.
