Aspire Erawan ลงทุนอย่างไรให้ได้กำไร 14% ต่อปี
Aspire Erawan เป็นอีกหนึ่งโครงการจาก AP ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในปี 2018 ด้วยทำเลตั้งติดถนนสุขุมวิท ที่เป็นหนึ่งในถนนสายหลักทางฝั่งตะวันออก หากเดินทางโดยรถยนต์ สามารถเข้าตัวเมืองทั้งจ.สมุทรปราการ หรือตรงเข้ากรุงเทพ ได้สะดวก เพราะตัดกับถนนเส้นใหญ่ๆ หลากหลายสาย และยังใกล้กับทางด่วน บางพลี-สุขสวัสดิ์, วงแหวนรอบนอกกาญจนา หากไม่มีรถขับ ก็สามารถใช้บริการ BTS ส่วนต่อขยายสายสีเขียว สถานีช้างเอราวัณ ที่เพิ่งเปิดใหม่สดๆ ร้อนๆ ตรงยาวเข้าใจกลางเมืองได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย
สิ่งที่คนส่วนใหญ่ยังไม่ทราบถึงทำเลนี้อยู่ในโซนที่เรียกว่าโซน EBD* ที่มีศักยภาพในแง่ธุรกิจ ทั้งนิคมอุตสาหกรรมใหญ่ๆ ออฟฟิศขนาดใหญ่หลายแห่ง รวมถึงใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ที่ครบครัน ทั้งห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล และโรงเรียน
ในบทความนี้เราจะพาผู้อ่านไปเข้าใจถึงการลงทุนกับโครงการนี้บนทำเลศักยภาพว่าเป็นอย่างไรอีกด้วย เราตามไปอ่านเนื้อหากันดีกว่าครับ
ทำไมทำเลโซน EBD ถึงน่าลงทุน ?
EBD (Extended Business District) คือ พื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ที่ชัดเจนเพราะการที่มีโครงการสร้างพื้นฐานที่ดี เช่น ทางพิเศษบูรพาวิถี, ถนนกาญจนาภิเษก และยังมีโครงการรถไฟฟ้าสำคัญอย่าง รฟฟ. สายสีเขียว
และในอนาคตจะมีรฟฟ. อีก 2 เส้นที่ตัดผ่านทำเลนี้คือ รฟฟ. สายสีเหลืองและ Light Rail รวมถึงเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โรงพยาบาล, โรงเรียน, ศูนย์การค้า เป็นต้น และเป็นแหล่งรวมด้านธุรกิจใหม่ๆ เช่น อาคารออฟฟิศ และนิคมอุตสาหกรรม
พื้นที่กระจุกตัวของธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม
พื้นที่บางนา-เทพารักษ์อยู่ใกล้กับพื้นที่อุตสาหกรรมหลายแห่ง ซึ่งมีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ 3 แห่ง ได้แก่ 1) นิคมอุตสาหกรรมบางปู ครอบคลุมพื้นที่ 5,472 ไร่ และประกอบด้วย 527 โรงงาน 2) นิคมอุตสาหกรรมบางพลี พื้นที่ 1,004 ไร่ เป็นที่ตั้งของโรงงาน 181 โรง และ 3) นิคมอุตสาหกรรมอัญธานี มีพื้นที่ทั้งหมด 148 ไร่ ประกอบด้วย 130 โรงงาน นอกจากนี้ยังมีโรงงานของบริษัทชั้นนำหลากหลายประเภทตั้งอยู่ในโซนปู่เจ้าสมิงพราย อาทิเช่นอุตสาหกรรมยานยนต์อย่าง Toyota, Honda, Isuzu, โรงงานผลิตยางรถยนต์ Michelin และอุตสาหกรรมประเภทอื่นๆ เช่น โรงงานไทยพลาสติกในเครือ SCG และ Bangkok Steel เป็นต้น
อ่านข้อมูลเพิ่มเติม คลิ้ก
Surroundings ที่มีศักยภาพ
หลังจากที่มีส่วนต่อขยายสายสีเขียว เส้นสุขุมวิท ปู่เจ้า-คูคต ได้ทำการเปิดใช้สถานีเป็นที่เรียบร้อย เราได้พามาดูพื้นที่บริเวณ สถานีเอราวัณ ที่ตั้งอยู่จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งหลายๆ คน อาจจะคิดว่า ทำเลแถวนั้นคงไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากเท่าไหร่ แต่จริงๆ แล้ว สถานีเอราวัณ ห่างจากสถานีสำโรง ที่เป็นจุด Interchange ระหว่าง สายสีเหลือง เพื่ยง 2 สถานีเท่านั้น และห่างจาก CBD อโศก เพียง 30 นาที
เนื่องจากเป็นทำเลที่ใกล้บางนา ซึ่งเป็นแหล่งความเจริญแห่งย่านสุขุมวิทตอนปลาย มีทั้งห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล และ โรงเรียน ครบครัน เช่น Bitec Bangna และ Mega Bangna ก็อยู่ห่างจากบีทีเอส เอราวัณเพียง 2 กม. เท่านั้น
ลงทุนกับโครงการ Aspire Erawan ในโซน EBD คุ้มมั้ยนะ ?
จะลงทุนเท่าไหร่ ?
เรามาดูกันดีกว่าว่าหากลงทุนกับโครงการ Aspire Erawan โดยปล่อยเช่า 5 ปี และขายเพื่อเอากำไรจะคุ้มค่าแค่ไหน รวมถึงดูอัตราผลตอบแทนที่เกิดขึ้น หากซื้อห้องราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 2 ลบ. ห้องขนาด 30 ตร.ม. จ่ายค่าทำสัญญากับโครงการ 20,000 บาท (ค่าจอง + ทำสัญญา) และขอกู้ธนาคารส่วนที่เหลือ เต็มจำนวน 1.98 ลบ. (สามารถกู้ได้เกิน 80% ก่อนมีการปรับ LTV ในเดือนเมษายน) ในขณะเดียวกันยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากราคาห้องชุด ที่เป็นส่วนเงินลงทุนตอนต้น คือ ค่าโอน, ค่ากองทุน, ค่ามิเตอร์ และ ค่าเฟอร์นิเจอร์ จะตกอยู่ประมาณ 264,500 บ. หากรวมค่าทำสัญญาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ จะได้เป็น 284,500 บ. รวมเป็นเงินลงทุนตอนต้นปล่อยเช่า 5 ปี เป็นอย่างไร ?
รายจ่าย ประกอบไปด้วย 3 ก้อนหลักๆ คือ 1. ดอกเบี้ยจากการกู้ธนาคาร คิดจาก MRR 3% ระหว่างปีที่ 1 - 3 ส่วนปีที่ 4 - 5 MRR อยู่ที่ 5% (ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของแต่ละธนาคาร) 2. ค่าส่วนกลาง (33 บ./ตร.ม.) 3. ค่าบำรุงรักษา คิดเผื่อในกรณีที่มีความเสียหาย ต้องบำรุงซ่อมแซม ซึ่งค่าใช้จ่ายตัวนี้อาจจะมากกว่า หรือน้อยกว่านี้ก็ได้ รวมรายจ่าย 5 ปี เท่ากับ 495,600 บ. ซึ่งรายจ่ายส่วนนี้จะหักลบออกจากรายรับที่ได้จากการเช่า รายรับจากการเช่า ในทำเลนี้มีค่าเฉลี่ยที่ 10,000 บ./ด. สำหรับห้องขนาด 30 ตร.ม. หากปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี (แบบไม่มีการปรับขึ้นค่าเช่า) จะได้เป็นยอดรวมคือ 600,000 บาท หากแต่ต้องมีช่วงเวลาในการหาผู้เช่าในแต่ละปี โดยเฉลี่ยเว้นว่างอยู่ที่ 2 เดือน จึงมีส่วนของค่าเสียโอกาสช่วงที่ไม่มีคนเช่า ต้องมาหักลบออกจากค่าเช่าหลัก ผลสุดท้ายรวมรายรับ 5 ปี เท่ากับ 558,000 บ.กำไรจากการขายจะเป็นเท่าไหร่ ?
เมื่อถึงเวลาอันเหมาะสม ซึ่งหากใครที่คิดว่าจะถือยาวกว่านี้ก็สามารถเหมือนกัน ขึ้นอยู่กับกำลังในการผ่อนของแต่ละคน ซึ่งเราลองตั้งเกณฑ์ว่าปีที่ 5 ขาย Resale โดยคาดการณ์ว่า Capital Gain อยู่ที่ 4% ต่อปี ซึ่งราคาขายที่เหมาะสมจะอยู่ที่ประมาณ 2.4 ลบ. เมื่อนำ ราคา Resale ที่ขายได้มาหักส่วน (ยอดเงินกู้ธนาคาร + ต้นทุนตอนต้น) จะได้เป็น 135,500 บาท มารวมกับกำไรจากการปล่อยเช่าอีก 62,400 บาท รวมทั้งหมดเป็นกำไรขั้นต้นที่ 197K บาท (ก่อนหักภาษีธุรกิจเฉพาะ) ซึ่งหากลองคำนวณถึงอัตราส่วนกำไรขั้นต้นต่อต้นทุนตอนต้น ที่เราลงทุนไปทั้งหมด 284K บาท คิดเป็นกำไร 69% หรือ 14% ต่อปี ถือว่ามีโอกาสได้กำไรมากกว่าการลงทุนอื่นๆ ค่อนข้างมากเลยครับ *ทั้งนี้รายการคำนวณข้างต้นเป็นการประมาณการ อาจมีความคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามสถานการณ์ครับซื้อคอนโดเพื่อลงทุนยังไม่สาย ก่อน LTV ปรับเดือนเมษายน
หลังจากที่เราดูวิธีคำนวณการลงทุนแล้ว สิ่งที่จะกระทบมากๆ เลยก็คือเรื่อง LTV หรือชื่อเต็มๆ คือ Loan to Value (มูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ซึ่งเดิมทีกฎเกณฑ์เมื่อปี 2561 นั้น มีเกณฑ์ LTV อยู่ที่ 80-95% ซึ่งเงินดาวน์ขั้นต่ำอยู่ที่ 5 - 20% เท่านั้น ทำให้ผู้ที่จะกู้ไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินออมมาก ส่วนสถาบันทางการเงินที่ปล่อยกู้ก็สามารถปล่อยกู้ได้มากขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงสูง เนื่องจากผู้กู้อาจจะไม่มีศักยภาพในการผ่อนชำระมากพอ ส่วนสถาบันทางการเงินก็มีความเสี่ยงที่จะมีหนี้มากขึ้น การปรับเปลี่ยนเกณฑ์ LTV ในปี 2562 หลักๆ ก็เพื่อกำหนดเพดานในการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ให้มีความเสี่ยงที่สูงเกินไปสำหรับตัวผู้กู้และสถาบันการเงินนั่นเอง โดยจะกระทบกับกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องดาวน์อย่างน้อย 20% ขึ้นไป ซึ่งจะมีการบังคับใช้ใน เมษายน 2562
อ่านข้อมูลเพิ่มเติม คลิ๊ก
โครงการ Aspire Erawan
FACT SHEET
- ชื่อโครงการ: Aspire Erawan
- เจ้าของโครงการ: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด มหาชน
- ที่ตั้งโครงการ: ถ.สุขุมวิท จ.สมุทรปราการ
- ประเภทโครงการ: คอนโดมิเนียม 31 ชั้น
- พื้นที่โครงการ: 6-1-89.5 ไร่
- จำนวนยูนิต: 1,576 ยูนิต
- พื้นที่จอดรถ: 42% (รวมการจอดซ้อนคัน)
- ลักษณะห้อง:
- 1 Bedroom ขนาด 30.0 ตร.ม.
- 1 Bedroom Plus ขนาด 35.0 ตร.ม.
- 2 Bedrooms ขนาด 47.0 ตร.ม.
- พื้นที่ส่วนกลาง: Lobby / Fitness / Sky High Garden/ Swimming Pool ระบบเกลือ / Jogging Track / Boxing Zone / Climb Zone / Sauna and Stream
- ความคืบหน้าโครงการ: สร้างเสร็จพร้อมอยู่
- ราคาเริ่มต้น: 1.99 ลบ.
- ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร: 66,000 บาท (MARCH 2019)
- ค่าส่วนกลาง: 33 บ./ตร.ม.
- ค่ากองทุน: 350 บ.
Facilities
ชั้น 5
- Co-working Space
- Swimming Pool
- Active Fitness
- Stream / Sauna
- Game Room
ชั้น 31
- Jogging Track
- Sky yoga
- Climbing Zone
- Muay Thai
- Sight Seeing
- Bar-B-Q
Floor Plan
Unit Type
Show Unit
1 Bedroom - 29.5-30.0 sq.m.
ห้องชนิด 1 Bedroom ขนาด 29.5-30.0 ตร.ม. มี 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ แอร์ 1 ตัว พอเข้าประตูมา จะเจอโซนนั่งเล่น และโซนทานอาหาร ทางโครงการจะให้ ชั้นวางทีวี, โซฟา และโต๊ะทานอาหารมาด้วย มีบานสไลด์ 2 ตอน กั้นส่วนห้องนอน และห้องนั่งเล่นออกจากกัน ภายในห้องนอน ทางโครงการจะให้เตียง (ไม่รวมฟูก) โต๊ะเครื่องแป้ง และตู้เสื้อผ้ามาให้ สามารถวางโต๊ะข้างเตียงเพิ่มเติมได้เอง ส่วนห้องน้ำจะมีแบ่งฝั่งโซนเปียกไว้อยู่ด้านใน สามารถติดฉากกั้นเพิ่มเองได้ ถัดว่าจะเป็นห้องครัว ที่มีประตูเลื่อนกั้นดซน กันกลิ่นและควัน ขณะทำอาหารได้ ถือว่าการจัดพื้นที่ และการแบ่งห้องที่ใช้งานได้จริง
1 Bedroom Plus - 35.0 sq.m.
ห้อง 1 Bedroom Plus ขนาด 35.0 ตร.ม. มี 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ และแอร์ 3 ตัว เข้ามาในห้องจะเจอโซนนั่งเล่น ติดกับโซนทานอาหาร ซึ่งโครงการจะให้เซทชุดวางทีวี, โซฟา, โต๊ะทานอาหาร มาด้วย ส่วนห้องนอน Master จะมีเตียงนอนขนาด 6 ฟุตมาให้ และตู้เสื้อผ้า ส่วนห้อง Multi Purpose จะสามารถวางเตียง 3.5 ฟุต ไว้เป็นอีกหนึ่งห้องนอนได้ หรือจะทำเป็นห้องแต่งตัวแบบในห้องตัวอย่างก็ได้เช่นกัน โซนครัวจะไม่มีฉากกั้นปิด แต่สามารถทำฉากกั้นเพิ่มได้ สำหรับคนที่ทำอาหารบ่อย เพื่อให้กลิ่นและควันไม่กระจาย ห้องน้ำจะมีให้ 1 ห้อง สามารถทำฉากกั้นห้องน้ำเพิ่มเติมได้
