รถไฟฟ้า เป็นระบบการคมนาคมขนาดใหญ่ที่สามารถขนส่งผู้โดยสารได้ในปริมาณมาก และมีการเชื่อมต่อไปยังส่วนต่างๆ ในกรุงเทพฯ ที่สำคัญ ทั้งแหล่งการค้า สถานที่ทำงาน และที่อยู่อาศัย ซึ่งจากสถิติพบว่า มีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ มากถึงหลักแสนต่อวัน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าเส้นหลักของคนกรุงอย่างบีทีเอส ที่มีผู้ใช้เฉลี่ยต่อวันทำการกว่า 7 แสนคน (ก.พ. 2562)
ด้วยการสัญจรของคนที่มีจำนวนมาก และความสะดวกสบายของการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ส่งผลให้ในปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ประเภทต่างๆ เข้าไปจับจองพื้นที่บริเวณรอบรถไฟฟ้า ก่อให้เกิดการขยายตัวของเศรษฐกิจตามแนวเส้นรถไฟ
ช่วงต้นส่วนต่อขยาย สถานีสำโรง - ปู่เจ้าฯ เป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับอิทธิพลจากการขยายเส้นทางการเดินรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ซึ่งถึงแม้ว่าส่วนต่อขยายจะเพิ่งเปิดใช้บริการเมื่อปลายปีที่ผ่านมา (ปี 61) แต่ในปัจจุบันมีคอนโดมาเปิดใกล้สถานีสำโรง 1 โครงการ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 90,000 บ. / ตร.ม. และสถานีปู่เจ้าฯ 3 โครงการ ราคาเฉลี่ยทั้ง 3 โครงการอยู่ที่ 71,000 บ. / ตร.ม. ซึ่งนับว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามอง เพราะตัวทำเลมีศักยภาพสูง พร้อมรองรับการขยายตัวของเมืองจากโซนบางนา แบริ่งในอนาคต
การขยายตัวของเมือง ตามแนวเส้นรถไฟฟ้า
ส่วนใหญ่พื้นที่สำคัญทางเศรษฐกิจ มีแนวโน้มการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนหนึ่งมาจากข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงไป เพื่อรองรับการขยายตัวของพื้นที่บริเวณนั้น ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น เช่น จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แต่เมื่อมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่าน ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ที่ดิน กลายเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือสีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งก่อให้เกิดสำนักงาน ห้าง ร้านค้าต่างๆ ในพื้นที่ รวมถึงการเข้ามาของโครงการที่อยู่อาศัย
จากผังเมืองกทม. 2556 และผังเมืองสมุทรปราการ 2557 จะเห็นได้ว่า จากโซน CBD ศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญ มีการกระจายตัว ขยับออกมาตามแนวรถไฟฟ้า สู่พื้นที่อ่อนนุช และไล่ลงมาเรื่อยๆ ถึงสถานีแบริ่ง ตามลำดับการขยายเส้นทางการเดินรถไฟ ดังนั้น เมื่อดูแนวโน้มการเติบโตของพื้นที่ จึงสามารถคาดการณ์ได้ว่า ในอนาคตบริเวณโดยรอบส่วนต่อขยายแบริ่ง - สมุทรปราการ จะมีการเติบโตของพื้นที่มากขึ้นเรื่อยๆ เหมือนกับโซนอ่อนนุช และโซนแบริ่ง โดยเฉพาะช่วง สำโรง - ปู่เจ้าฯ ที่มีพื้นที่โซนอุตสาหกรรมตั้งอยู่ ทำให้มีแหล่งงาน และมีความพร้อมที่จะขยายตัวก่อนสถานีอื่นๆ ในส่วนต่อขยาย
"สุขุมวิท" เส้นทางหลักในการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ กับ สมุทรปราการ
รถยนต์
นอกจากถนนเส้นหลักอย่าง ถ.สุขุมวิท ที่เป็นถนนเส้นตรงวิ่งเข้าสู่เมืองแล้ว ระบบทางด่วน ในโซนนี้ยังไม่ไกลจากวงแหวนรอบนอกที่เชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและตะวันตก รวมถึงสามารถใช้เป็นเส้นทางเพื่อวิ่งขึ้นไปโซนรามคำแหง หรือรามอินทราได้เช่นกัน และยังมีทางพิเศษสาย S1 กับ ทางพิเศษเฉลิมมหานคร ที่วิ่งเข้าสู่พื้นที่ในเมือง
รถไฟฟ้า
บีทีเอสสายสุขุมวิท มีจุดเด่นที่เป็นรถไฟฟ้าไม่กี่เส้น ที่มีเส้นทางวิ่งจากนอกเมืองสู่ในเมืองโดยตรง (Direct to CBD) ทำให้ไม่ต้องเสียเวลาในการเปลี่ยนสายรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่เชื่อมต่อลาดพร้าว – สำโรง และรถไฟฟ้าไลท์เรล บางนา – ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ที่เชื่อมต่อมาพื้นที่โซนนี้ในอนาคต ทำให้มีตัวเลือกในการเดินทางมากขึ้น
สำโรง - ปู่เจ้าฯ สถานีส่วนต่อขยายที่น่าสนใจ
รถไฟฟ้าสายสีเขียว - เหลือง
จากเดิม รถไฟฟ้าสายสุขุมวิทจะสิ้นสุดที่สถานีแบริ่ง ปัจจุบันได้มีการเปิดใช้ส่วนต่อขยาย แบริ่ง - เคหะสมุทรปราการ สถานีต้นสายของส่วนต่อขยายนี้ จะประกอบไปด้วย สำโรง, ปู่เจ้าฯ, ช้างเอราวัณ เป็นต้น ซึ่งสถานีสำโรงในอนาคตกำลังจะกลายเป็นจุด Interchange ไปสายสีเหลือง ซึ่งกำลังก่อสร้างอยู่ คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2564 จะทำให้พื้นที่บริเวณสถานีสำโรง รวมไปถึงสถานีรอบข้างอย่าง ปู่เจ้าฯ และแบริ่ง ได้เปรียบในเรื่องการเดินทาง
ใกล้โครงการเมกะโปรเจกต์ และห้างในพื้นที่
ภายในทำเลนี้ มีทั้งห้าง และโครงการ Mixed - use ใหญ่ๆ หลายโครงการ ที่เด่นๆ ส่วนมากอยู่ริม ถ.สุขุมวิท และ ถ.บางนา - ตราด โดยโครงการที่กำลังก่อสร้าง และมีการพัฒนาอยู่นั้น ได้แก่ Mega City Bangna, The Forsestias, Bitec Phase 2, สนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 3 และ Bangkok Mall ส่วนโครงการ Mixed - use ที่เปิดให้บริการแล้ว อย่าง 101 The Third Place
รวมถึงในช่วงต้นของสถานีส่วนต่อขยายเอง ยังมีห้างที่ตั้งอยู่บน ถ.สุขุมวิท และอยู่ไม่ไกลจากตัวสถานี ผู้ที่อยู่อาศัยในโซนนั้น สามารถแวะไปทำธุระ ทานอาหาร หรือซื้อของใช้ต่างๆ ได้ อย่างสะดวกสบาย อย่างอิมพีเรียลสำโรง ที่สถานีสำโรง และบิ๊กซี จัมโบ้ ที่สถานีปู่เจ้าฯ
แหล่งงานออฟฟิศ และโรงงานอุตสาหกรรม
จากการสำรวจแหล่งงานภายในทำเล พบอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายอาคารบริเวณ บางนา - ตราด ซึ่งจากที่รวบรวมอาคารสำนักงานขนาดใหญ่บางส่วนในทำเล มีพื้นที่เช่ารวมกันสูงถึง 272,000 ตร.ม. ซึ่งยังไม่นับรวมอาคารพาณิชย์ และอาคารแบบอื่นๆ หากลองคำนวณจำนวนผู้ใช้งานอาคารสำนักงานคร่าวๆ โดยเฉลี่ย 1 คนต่อ 10 ตร.ม. จะพบว่ามีจำนวนพนักงานรวมกันสูงถึง 27,200 คน โดยประมาณ
นอกจากนี้ทำเลสำโรง - ปู่เจ้าฯ ยังเป็นแหล่งอุตสาหกรรม มีโรงงานเอกชนหลายแห่ง ที่ขึ้นทะเบียนรายชื่อ มีพื้นที่รวมกันสูงถึง 535,350 ตร.ม. ส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณ ถ.ปู่เจ้าสมิงพราย และหากลองหาจำนวนพนักงานโดยประมาณ จากข้อมูลพนักงานกับพื้นที่โรงงานในบริเวณนั้น จะได้สัดส่วนพนักงานต่อพื้นที่โรงงาน คือ 1 คนต่อ 50 ตร.ม. ทำให้ได้ว่า ในโซนนี้มีพนักงานโรงงานอยู่ประมาณ 10,710 คน
ซึ่งแหล่งงานในพื้นที่แสดงถึงจำนวนคนในพื้นที่มีจำนวนมาก และคงมีคนจำนวนหนึ่งที่ต้องการอาศัยในทำเลเดียวกับแหล่งทำงานของตน
ทำให้การลงทุนซื้อคอนโดในทำเลนี้ นอกจากเพื่อการอยู่อาศัยเองแล้วนั้น สามารถปล่อยเช่าคนที่ทำงานในทำเลนี้ได้ หรือขายต่อในอนาคตได้เช่นกัน
อุปทานและราคาเฉลี่ยคอนโด สุขุมวิทตอนปลาย - ส่วนต่อขยายช่วงต้น
เมื่อสำรวจคอนโดติด ถ.สุขุมวิท ระหว่างสถานีบางนา-ช้างเอราวัณ ในระยะไม่เกิน 500 ม. พบว่า ราคาเฉลี่ยของโครงการคอนโดมีความแตกต่างตามตำแหน่งของที่ตั้ง เช่น ช่วงสถานีบางนา และสถานีแบริ่ง ซึ่งเป็นสถานีก่อนช่วงส่วนต่อขยาย ถูกเปิดใช้บริการมานานแล้ว มีโครงการกระจุกตัวหลายแห่ง และมีราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. ที่ค่อนข้างสูงกว่าช่วงอื่นๆ โดยสถานีบางนา มีราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 137,000 บ. / ตร.ม. ส่วนสถานีแบริ่ง อยู่ที่ 100,000 บ. / ตร.ม. ส่วนสถานีสำโรง, ปู่เจ้าฯ และช้างเอราวัณ เป็นสถานีส่วนต่อขยายช่วงต้น ที่เพิ่งเปิดให้ใช้บริการ ทำให้ยังมีราคาเฉลี่ยโครงการไม่สูงมาก ซึ่งสถานีปู่เจ้าฯ มีราคาเฉลี่ยถูกที่สุด อยู่ที่ 71,000 บ. / ตร.ม.
ส่วนอุปทานคอนโดรอบสถานี ช้างเอราวัณเป็นสถานีที่มีจำนวนยูนิตมากที่สุด อยู่ที่ 3,150 ยูนิต จากโครงการทั้งหมด 2 โครงการ ซึ่งถือได้ว่าเป็นโครงการที่ค่อนข้างมีขนาดใหญ่ มีจำนวนยูนิตเฉลี่ยอยู่ที่หลักพันต่อโครงการ
รองลงมาเป็นสถานีบางนา และปู่เจ้าฯ ซึ่งทั้ง 2 สถานี อยู่ใกล้แหล่งงานทั้งสำนักงาน และโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานอยู่ จึงมี Supply Units ที่เยอะกว่าสถานีแบริ่ง และสำโรง
ศักยภาพการลงทุน
ในเรื่องของการลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากคอนโดริมสุขุมวิท ใกล้สถานีสำโรงและปู่เจ้าฯ มีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพียงสถานีละ 1 โครงการเท่านั้น ทำให้มีเพียง 2 โครงการที่สามารถหา Gross Rental Yield ได้ โดยโครงการ The Metropolis Samrong Interchange มีผลตอบแทนการเช่าเบื้องต้นอยู่ที่ 5.60% และ โครงการ IDEO Sukhumvit 115 อยู่ที่ 5.35% ดังนั้นจึงประมาณคร่าวๆ ได้ว่า 2 โครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จในสถานีปู่เจ้าฯ จะมีผลตอบแทนการเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% แต่ทั้งนี้ก็ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องคำนึงถึง ทั้งตัวโครงการ สภาพแวดล้อมโดยรอบ ระยะจากสถานีถึงตัวโครงการ เป็นต้น
โดยโครงการที่คาดว่าจะสร้างเสร็จ และเปิดให้เข้าอยู่ภายในปีนี้ คือ โครงการ Niche Mono Sukhumvit - Puchao ซึ่งอยู่ใกล้ตัวสถานีปู่เจ้าฯ มาก ห่างจากสถานีเพียง 30 ม. เท่านั้น
สำโรง หรือ ปู่เจ้าฯ สถานีไหนเหมาะกับคุณ ?
ทั้งสถานีสำโรง และ สถานีปู่เจ้าฯ ต่างเป็นสถานีช่วงต้นของส่วนต่อขยายบีทีเอสสายสุขุมวิททั้งคู่ และมีความใกล้แหล่งงานที่สำคัญทั้งย่านสำนักงานขนาดใหญ่ โซนบางนา และโรงงานอุตสาหกรรมช่วง ถ.ปู่เจ้าสมิงพราย ในระยะที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้น จึงนำปัจจัยอื่นๆ มาเปรียบเทียบให้ผู้ที่กำลังมองหาคอนโดในโซนนั้น เห็นจุดเด่นแต่ละสถานีได้มากขึ้น เพื่อที่จะได้เลือกสถานี ให้เหมาะสมกับความต้องการ
โดยสถานีสำโรง จะมีจุดเด่นอยู่ที่เป็นสถานีอินเตอร์เชนจ์ กับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งจะวิ่งจาก ถ.เทพารักษ์ เข้าสู่ ถ.ศรีนครินทร์ และตัดออกไป ถ.ลาดพร้าว ทำให้มีตัวเลือกในการเดินทางโดยรถไฟฟ้ามากกว่า แต่ในขณะเดียวกัน คอนโดก็มีราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ที่สูงกว่า ส่วนสถานีปู่เจ้าฯ มีจุดเด่นตรงที่ใกล้พื้นที่โรงงานอุตสาหกรรม จุดขึ้นลงทางด่วนบางพลี - สุขสวัสดิ์ รวมถึงยังสามารถใช้ ถ.วงแหวนอุตสาหกรรมเชื่อมไปยังโซนพระราม 3 ได้อีกด้วย ทำให้มีความสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ และมีราคาเฉลี่ยโครงการโดยรอบสถานีปู่เจ้าฯ อยู่ที่ 71,000 บ. / ตร.ม. ซึ่งต่างจากสำโรงเกือบ 2 หมื่นบาท
โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ใกล้ BTS ปู่เจ้าฯ Niche Mono สุขุมวิท - ปู่เจ้า
โครงการนิช โมโน สุขุมวิท ปู่เจ้า คอนโดมิเนียมสูง 12 ชั้น ใกล้ BTS มาในแนวคิด "LIFE’S NEXT DOOR" ชีวิตดีๆ เกิดขึ้นได้ ใกล้เพียงก้าว ให้คุณเดินทางสะดวกสบายทั้งรถยนต์ และรถไฟฟ้า ตั้งอยู่บนทำเลไม่ไกลจากจุดทางขึ้นทางด่วนหลายสาย และห่างจาก BTS สถานีปู่เจ้า ส่วนต่อขยาย BTS สายสุขุมวิทที่สำคัญ เพียง 30 ม.
มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่หลากหลาย ตอบโจทย์การใช้ชีวิต กระจายอยู่ในตัวอาคารพักอาศัยทั้ง 3 อาคาร ส่วนห้องพักอาศัย มีขนาดเริ่มต้นที่ 33 ตร.ม. ในรูปแบบห้อง แบบ 1 ห้องนอน และ 1 ห้องนอน พลัส ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ตามความต้องการ ราคาเริ่มต้นที่ 2.59 ลบ.
FACT
- โครงการ : โครงการ Niche MONO Sukhumvit Puchao (นิช โมโน สุขุมวิท ปู่เจ้า)
- ที่ตั้ง : ถนนสุขุมวิท แขวงเทพารักษ์ เขตเมืองสมุทรปราการ สมุทรปราการ
- รูปแบบโครงการ : - ร้านค้า 1 ร้าน - คอนโดมิเนียม 3 อาคาร
- ขนาดที่ดิน : 5 - 3 - 89.2 ไร่
- จำนวนยูนิต : 572 ยูนิต - อาคาร A จำนวน 198 ยูนิต - อาคาร B จำนวน 176 ยูนิต - อาคาร C จำนวน 198 ยูนิต
- รูปแบบห้องพัก : - TYPE A1 : 1 ห้องนอน พลัส 33.37 - 35.96 ตร.ม. - TYPE A2 : 1 ห้องนอน 33.09 - 35.24 ตร.ม. - TYPE B : 1 ห้องนอน พลัส 36.70 - 37.10 ตร.ม. - TYPE C : 2 ห้องนอน 46.22 ตร.ม. - TYPE D : 2 ห้องนอน 48.80 ตร.ม.
- ที่จอดรถ : 167 คัน 29% ของยูนิต (ไม่รวมซ้อนคัน)
- ราคาเริ่มต้น : 2.59 ลบ.
- ระบบรักษาความปลอดภัย : เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด ตลอด 24 ชม. / ระบบ Access control และลิฟต์แบบ Lock ชั้น
สิ่งอำนวยความสะดวก :
- อาคาร A Lobby & Social Lounge Multi - purpose space / Outdoor Fitness / Playground / Relaxing area
- อาคาร B Lobby & Social Lounge / Playroom / Pool / Jacuzzi / Sunbed area / Steam / Sauna / Seating area / Sky Social Lounge / Outdoor Co - kitchen / Outdoor seating area
- อาคาร C Lobby & Social Lounge / Business room / EV Charger / Co Working Space / Relaxing seat area / Outdoor co - working space / Private living space
ภาพบรรยากาศในโครงการ
EV - Charger
Swimming Pool
Relaxing seat area & Outdoor co - working space
Relaxing area
Fitness
Sky Lounge
1 Bedroom 35 Sq.m.
1 Bedroom Plus 37 Sq.m.
