จากการปรับมาตรการ LTV ตั้งแต่เดือนเมษายน ปี 2562 ที่ผ่านมา อาจทำให้หลายๆ คนที่คิดจะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเกิดความกังวล เพราะกลัวว่าจะต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น
โดยเฉพาะการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และกลุ่มบ้านหรูราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ที่ถูกปรับเกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำให้เข้มงวดยิ่งขึ้น
แต่ถ้าลองคำนวณระหว่างการกู้ได้เต็ม 100% ของราคาที่อยู่อาศัย กับกู้เพียง 70% - 80% ตามมาตรการ LTV ที่ปรับใช้ใหม่และวางเงินดาวน์ส่วนที่เหลือ จะพบว่าเงินดาวน์ที่เราสะสมมาเพื่อจ่ายไปตั้งแต่ตอนซื้อบ้านนี้เอง ที่จะช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนเกินที่เกิดขึ้นจากดอกเบี้ย ซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญของยอดหนี้ที่บานปลาย
นอกจากนี้ LTV ยังมีประโยชน์สำหรับผู้บริโภคที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และมีโอกาสเข้าถึงอุปทานในตลาดได้มากขึ้น อีกทั้งสามารถประเมินกำลังในการซื้อที่เหมาะสมกับความต้องการของตนด้วยเช่นกัน
มาตรการ LTV คืออะไร มีผลต่อการซื้อบ้านยังไงบ้าง?
LTV หรือ Loan to Value คือ หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นอัตราส่วนระหว่างมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือพูดง่ายๆ ก็คือ วงเงินที่ธนาคารสามารถปล่อยกู้ให้เราได้สูงสุด ต่อ ราคาบ้านหรือคอนโด นั่นเอง
เช่น อัตรา LTV ของการกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทอยู่ที่ ร้อยละ 80 หมายถึง วงเงินที่กู้ได้สูงสุดคือ 8 ล้านบาท ส่วนอีก 2 ล้านบาทก็คือเงินดาวน์ขั้นต่ำที่เราต้องจ่ายตั้งแต่ตอนซื้อบ้านนั่นเอง
และที่เป็นกระแสฮือฮากันไปเมื่อช่วงต้นปี ก็เพราะว่าทางแบงก์ชาติได้มีการปรับหลักเกณฑ์ LTV ใหม่เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท
ทำให้กลุ่มนักลงทุนที่นิยมซื้อบ้านและคอนโดหลายๆ หลังไว้เพื่อเก็งกำไร อาจจะต้องชะลอการลงทุนไปบ้าง แต่สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ มาตรการ LTV นี้เองที่จะช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น
อ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับมาตรการ LTV ที่นี่ได้เลยค่ะ >>> Click!
มาตรการ LTV ดีกับใครบ้าง?
จากมาตรการ LTV ที่ประกาศออกมาล่าสุดกำหนดให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 โดยที่ยังผ่อนสัญญาก่อนหน้านี้ไม่หมด และผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% ของราคาซื้อ-ขาย ส่วนสัญญากู้ซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไปไม่ว่าราคาใดก็ตาม ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30%
ซึ่งข้อดีของมาตรการนี้ ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริงๆ มีโอกาสเข้าถึงอุปทานในตลาดได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท จากเดิมที่ไม่ได้กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ทำให้กลุ่มนักลงทุนสามารถทำสัญญากู้ซื้อได้หลายหลัง ขอแค่ผ่านการประเมินรายได้จากธนาคาร และสามารถกู้ได้วงเงินสูงสุดถึง 100% ของราคาบ้าน
แต่พอมีมาตรการนี้ออกมา เหล่านักลงทุนที่จะกู้ซื้อไว้เก็งกำไรก็ต้องคิดหน้าคิดหลังให้ดีก่อน เพราะต้องสะสมเงินก้อนไว้สำหรับดาวน์ขั้นต่ำ สมมติจะซื้ออสังหาฯ หลังที่ 2 ในราคา 1 ล้านบาท อย่างน้อยก็ต้องมีเงินเก็บ 2 แสนไว้สำหรับดาวน์ และ 3 แสน สำหรับการกู้ซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป
และแม้ว่าจะต้องเก็บเงินดาวน์มากขึ้น แต่ก็ทำให้จำนวนเงินที่เราต้องกู้จากธนาคารน้อยลง เมื่อเงินต้นน้อยลง ดอกเบี้ยก็ลดตามไปด้วย
รวมถึงตัวผู้บริโภคเองก็จะได้ประเมินกำลังในการซื้อที่เหมาะสมกับความต้องการของตนด้วยเช่นกัน
แล้วถ้าอยากซื้อบ้าน 10 ล้าน ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่?
สำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และมองหาที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเข้าเกณฑ์ LTV 80%
ถ้าบ้านราคา 10 ล้านบาท กู้ได้สูงสุด 80% ก็คือ 8 ล้านบาท สมมติว่าคำนวณด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี แบบลดต้นลดดอก และสามารถกู้ได้ในระยะเวลาสูงสุด 30 ปี ซึ่งจะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนถูกลงกว่าขอกู้ 10 ปี จากการประเมินคร่าวๆ เท่ากับว่ามียอดผ่อนต่อเดือน 53,300 บาท
โดยทั่วไปแล้วภาระค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายรับสุทธิของผู้กู้ นั่นหมายความว่าผู้กู้ (ไม่ว่าจะกู้เดี่ยวหรือกู้ร่วม) ควรมีรายได้หลังหักภาระหนี้อื่นๆ แล้วรวมกันตั้งแต่ 160,000 บาทขึ้นไป
และอย่าลืมเผื่อเงินดาวน์ขั้นต่ำอีก 20% ของราคาบ้านด้วยนะ
เปิดข้อดี LTV ซื้อบ้านหรู 10 ล้าน จ่ายดาวน์ก่อน ประหยัดได้เท่าไหร่?
สมมติว่าเราสามารถซื้อบ้าน 10 ล้านได้โดยกู้เต็มวงเงิน 100% เปรียบเทียบกับการกู้ซื้อได้เพียง 80% ตามมาตรการ LTV โดยจำลองเงื่อนไขว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ซึ่งความจริงแล้วแต่ละธนาคารก็จะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก และพอครบ 3 ปีก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง ส่วนระยะเวลาขอกู้เลือกเป็น 30 ปีเท่ากัน โดยการกู้เต็ม 10 ลบ. ต้องชำระขั้นต่ำ 66,600 บ./ด. ในขณะที่กู้ 80% มียอดผ่อนต่อเดือน 53,300 บ./ด.
สำหรับการกู้ 100% นั้นท้ายที่สุดแล้วมียอดค่าใช้จ่ายรวม 18.6 ล้านบาท เป็นดอกเบี้ยจำนวน 8.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 46.3% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ในขณะที่การกู้ 80% หรือเงินต้นที่ 8 ล้านบาทนั้น เมื่อรวมกับเงินดาวน์ 2 ล้านบาทที่ต้องจ่ายตั้งแต่ตอนเริ่มซื้อบ้าน และดอกเบี้ยอีกจำนวน 6.9 ล้านบาท เบ็ดเสร็จมียอดค่าใช้จ่ายรวม 16.9 ล้านบาท โดยคิดเป็นดอกเบี้ยเพียง 40.8%
จะเห็นได้ว่า ยิ่งเราจ่ายเงินดาวน์มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งประหยัดในส่วนของดอกเบี้ยที่มาจากการกู้ยืมธนาคาร ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ยอดหนี้บานปลายอีกด้วย
นอกจากดาวน์เยอะแล้ว ยังเป็นเจ้าของบ้านไวขึ้นด้วยการ ผ่อน + โปะ
จากหัวข้อเมื่อซักครู่ หลายๆ คนน่าจะพอมองเห็นข้อดีของมาตรการ LTV และการออมเงินก้อนไว้สำหรับซื้อบ้าน ยิ่งถ้ารอเก็บเงินดาวน์ได้ซัก 40-50% คงประหยัดไปได้อีกเยอะ
แต่ถ้ากลัวจะพลาดโอกาสดีๆ ไปซะก่อน ยังมีอีกเทคนิคที่น่าสนใจและนิยมใช้ คือ ทยอยเก็บเงินไว้โปะหลังซื้อบ้านนั่นเอง เพราะดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก ยิ่งจ่ายมาก เงินต้นยิ่งลด ดอกเบี้ยก็ลดตาม
สำหรับคนที่มีเงินเย็นในมืออยู่แล้ว แทนที่จะทุ่มจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ ยังสามารถแบ่งไปลงทุนต่อยอดในธุรกิจ เผลอๆ อาจมีกำไรมากพอจนสามารถปิดสัญญากู้ซื้อบ้านได้ก่อนกำหนดอีกด้วย
ส่วนมนุษย์เงินเดือนที่ฝันอยากมีบ้านกับเค้าซักหลัง อาจไม่หรูขนาดหลังละ 10 ล้าน ก็สามารถนำวิธีนี้ไปใช้ได้เช่นกัน โดยอาจจะออมจากเงินโบนัส หรือกำไรจากธุรกิจเล็กๆ ที่กำลังไปได้สวย เพื่อช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น
มาตรการ LTV ดาวน์ก่อน ประหยัดกว่า!!
ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรู 10 ล้าน หรือบ้านหลังที่เท่าไหร่ คุณก็สามารถเป็นเจ้าของได้
- Sponsored by -
ANANDA DEVELOPMENT
