เปรียบเทียบ YIELD คอนโดใหม่ สุขุมวิท-อโศก
ถ้าพูดถึงการลงทุนคอนโด ใครๆก็ต้องอยากได้ Yield ดีๆ นะครับ ทำเลสุขุมวิท-อโศกจึงเป็นทำเลแรกๆที่นักลงทุนสนใจ เนื่องจากมีความต้องการของการเช่าที่อยู่อาศัยอยู่มาก ทั้งผู้เช่าจากชาวต่างชาติและชาวไทยเอง
ทาง Realist ได้ลองคาดการณ์ Gross Rental Yield เบื้องต้นของโครงการใหม่ ในทำเลตั้งแต่ ซ.สุขุมวิท 23 ไปจนถุึง ซ.สุขุมวิท 39 ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560-2562 มีจำนวนประมาณ 1,040 ยูนิต
แล้วพบว่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้น ถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างดีเลยครับ โดยเฉพาะโครงการ Low-rise ถือว่าได้ Yield ที่สูงเลยทีเดียว อยู่ที่ 5.2%
และในส่วนของราคาเช่าเฉลี่ยของโครงการคอนโดรีเซล
High-rise เฉลี่ยอยู่ที่
697 บาท/ตร.ม./เดือน
Low-rise เฉลี่ยอยู่ที่
710 บาท/ตร.ม./เดือน
ภาพรวมตลาดคอนโดสุขุมวิท
ทำเลที่น่าสนใจของตลาดคอนโดในปี 2560 หนึ่งในนั้นคือ ตลาดสุขุมวิทในช่วงอโศก/ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49 ถือเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจและน่าจับตามอง เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันหลายโครงการทั้งกลุ่ม Hi-end, Luxury และ Super Luxury ทำให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนมีตัวเลือกในตลาด เพื่อเลือกโปรดักที่ดีที่สุดและเหมาะกับตัวเอง
รวมถึงนักลงทุนต่างชาติเองก็สนใจซื้ออสังหาฯในกรุงเทพฯของทำเลนี้ เนื่องจา กเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน เรียกว่าเป็น INTERNATIONAL HUB ของกรุงเทพเลยก็ว่าได้ครับ
ถ้าเรามามองพื้นที่ตามถนนสุขุมวิทในช่วงสุขุมวิทซอย 1 - 77 จำนวนยูนิตตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552 เป็นต้นมา มีจำนวนยูนิต ที่เปิดขายประมาณ 31,800 ยูนิต มีอัตราการขายสูงกว่า 80%
ซึ่งเหตุผลอาจจะมาจากความต้องการการที่พักอาศัยใกล้แหล่งงาน ที่ไม่ใช่แค่คนไทยเท่านั้น ยังรวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพ ซึ่งเป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัย
ทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลแรกๆที่ได้รับความสนใจเพื่อการลงทุนระทุนระยะยาวของใครหลายๆคน
• นานา-อโศก (สีเขียว) ซ.สุขุมวิท 1 - ถ.อโศก จำนวน 7,452 ยูนิต
• พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) ถ.อโศก - ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ จำนวน 9,759 ยูนิต
• เอกมัย-อ่อนนุช (สีส้ม) ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ - ซ.สุขุมวิท 77 อ่อนนุช จำนวน 14,582 ยูนิต
หากมองถึงราคาขายเฉลี่ย บาท/ตร.ม. ในแต่ละพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามปัจจัยต่างๆทั้งการเจริญเติบโตของเมือง, ความต้องการด้านที่อยู่อาศัย และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจนปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ ตารางวาละ 1.5-2 ลบ. แล้ว ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ทำให้ราคาคอนโดในทำเลนี้มีราคาสูง
ข้อมูล : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
โดยเฉพาะพื้นที่พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) เป็นทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุด ในปี 2559 เกือบ 250,000 บาท/ตร.ม. เพราะมีโครงการระดับ Super Luxury และ Luxury เปิดขายอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
แต่ก็ยังมีโครงการระดับ Hi-end ที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 150,000 - 200,000 บาท/ตร.ม. หลายโครงการอยู่ในพื้นที่นี้เช่นกัน
คาดการณ์ RENTAL YIELD คอนโดใหม่สุขุมวิท
การลงทุนระยะยาวจึงเข้ามามีผลกับโครงการคอนโดในทำเลนี้ เนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและมีผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการในเมืองทำเลอื่นๆ
ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด แบ่งออกเป็นสองแบบ คือ
• CAPITAL GAIN
•• เป็นกำไรจากการขาย
• RENTAL YIELD
•• เป็นกำไรจากการปล่อยเช่า
โดยทั่วไปหาก RENTAL YIELD ได้อยู่ที่ 3 – 5% ก็ถือเป็นทำเลที่น่าลงทุน ในที่นี้จะหาเป็น Gross Rental Yield กำไรจากการปล่อยเช่าโดย"ไม่หักค่าใช้จ่าย" (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้วครับ)
ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ทั้งความเก่า-ใหม่ของโครงการ, ทำเลที่ตั้ง และ ขนาดห้อง ทำให้เราคำนวณหาราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ออกมาเป็น บาท/ตร.ม./เดือน แทน เพื่อจะได้มาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่ได้
GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อคอนโด โดยโครงการ High-rise 440 - 870 บาท/ตร.ม./เดือน
โครงการ Low-rise 700 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นไป
ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60
ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60 เมื่อนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการใหม่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้นเลย
ตัวอย่างเช่น ห้องขนาดเริ่มต้นของโครงการ FYNN Sukhumvit 31 ขนาด 36 ตร.ม. โครงการใกล้เคียงมีราคาเช่าเฉลี่ย 720 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้คาดการณ์ว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,920 บาท/เดือน
เมื่อคำนวณหา GROSS RENTAL YIELD ตามราคาเริ่มต้นของโครงการ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.) และมีสัญญาเช่า 1 ปี จะได้เป็น
GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อคอนโด
GROSS RENTAL YIELD = ( 25,920 x 12 ) / 5,990,000 = 5.2%
เมื่อมองภาพรวม Gross Rental Yield พบว่าโครงการ High-rise มี Yield ที่ต่ำกว่า Low-rise อยู่พอสมควร อาจจะเนื่องมาจากมีราคาขายของคอนโดที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้น 220,000 บาท/ตร.ม. ไปจนถึง 300,000 บาท/ตร.ม. เรียกว่าเป็น Luxury ในทำเลนี้ ทำให้การปล่อยเช่าได้ Yield ที่ไม่สูงมากทั้งๆที่อยู่ในทำเลที่ดี
เมื่อมองกลับกันในกลุ่มของคอนโด Low-rise ที่ได้ Yield สูงกว่า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมีราคาไม่แพง
ตัวอย่าง LOW-RISE CONDO ได้ YIELD สูง!
FYNN
SUKHUMVIT 31 เป็นอีกหนึ่งโครงการครับที่ทาง Realist ลองคาดการณ์ Yield ออกมาแล้ว สู้คอนโดหลายๆโครงการได้เลยครับ Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.2% แถมยังเป็นโครงการที่ตกแต่งให้ครบ (
ซึ่งโครงการ ฟินน์ สุขุมวิท 31 มีเพียง 63 ยูนิต ออกแบบภายใต้แนวคิด โมเดิร์น ลักชัวรี่ โดยมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.)
มี 4 Unit Type คือ
1 ห้องนอน ขนาด 36-48 ตร.ม.
2 ห้องนอน ขนาด 70-80 ตร.ม.
3 ห้องนอน ขนาด 113-117 ตร.ม.
ห้องเพนท์เฮ้าท์ ขนาด 150-400 ตร.ม.
ซึ่งนานๆทีจะมีโปรดักเพนท์เฮ้าส์แบบ 2 ชั้นมาให้ดูกันนะครับ
เป็นการจัดพื้น
และสิ่งอำนวยความสะดวกบนชั้นดาดฟ้า เช่น สระว่ายน้ำสำหรับออกกำลังกายยาว 15 ม. สระว่ายน้ำสำหรับเด็ก จากุซซี่ ศาลากลางน้ำ บาร์บีคิวสเตชั่น และลานอเนกประสงค์
ขอบอกไว้หน่อยครับว่า ที่ตั้งของโครงการเอง ถึงจะไม่ติดกับถนนใหญ่ แต่ก็เรียกได้ว่าอยู่ในตำแหน่งที่เข้า-ออกได้จากเส้นทางลัดได้หลายทางเลยทีเดียว คือ ซอยสุขุมวิท 31 (ซอยสวัสดี)
- มาจากทางอโศก สามารถทะลุซอยสุขุมวิท 21/3
- มาจากทางเพชรบุรี เข้ามาได้จากซอยสุขุมวิท 38/1 และเลี้ยวเข้าซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีอีกทีครับ เนื่องจากทางนี้เป็นทางวันเวย์
- มาจากสุขุมวิท สามารถเข้า-ออกได้จากทั้งซอยสุขุมวิท 23, 31, 33 และซอย 39 เลยครับ
- หากมาจากทองหล่อ หรือซอยสุขุมวิท 55 สามารถทะลุมาจากซอยพร้อมศรี 1 และตรงมายังซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีได้ครับ
คอนโYIELDสูง สุขุมวิท
