จับตาดูอีก 5 ปี เตาปูน - บางโพ จะเปลี่ยนขนาดไหน?
ถ้าพูดถึงย่านเตาปูน-บางโพ หลายๆ คนอาจจะรู้จักจากชื่อสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน ที่เป็นจุดเชื่อมต่อ MRT สายสีน้ำเงินและม่วง และเป็นที่ตั้งของบริษัทปูนชื่อดังเจ้าหนึ่ง ในขณะที่บางโพนั้นค่อนข้างเป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องงานไม้
นอกจากนี้เตาปูน-บางโพยังเป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพที่รายล้อมด้วยระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า และโครงการขนาดใหญ่มากมาย ทั้งสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมทางรางที่เรียกได้ว่าใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
และสัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และมีขนาดใหญ่เป็นอันดับสองของโลก ซึ่งจะกลายเป็น Landmark แห่งใหม่ในย่านบางโพ
ในบทความนี้จะมาเล่าถึงศักยภาพทำเลบางโพ-เตาปูน ถึงการพัฒนาในย่าน และการลงทุนคอนโด High Rise ในทำเลนี้ที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นมาถึง 68.8% ตลอด 8 ปีที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าจะขึ้นไปแตะถึง 170,000 บาทต่อตร.ม.ได้ภายในระยะเวลา 5 ปีหรืออาจจะเร็วกว่านั้น ทำให้คอนโดในย่านนี้น่าจับตามองมากเป็นพิเศษ ไปอ่านเนื้อหากันต่อได้เลยครับ
ภายใน 5 ปีนี้ มีอะไรเกิดขึ้นใหม่บ้าง?
ปี 2562
- - สัปปายะสภาสถาน รัฐสภาริมน้ำแห่งใหม่ของประเทศไทย Landmark ใหม่ในย่านบางโพ ด้วยพื้นที่ภายในอาคาร 424,000 ตร.ม. และมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลก รองจากอาคารเดอะเพนตากอนในสหรัฐอเมริกา ที่มีพื้นที่ 600,000 ตร.ม.
ปี 2563
- - ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ - ท่าพระ เตรียมเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการได้ในเดือนมีนาคม 2563
ปี 2564
- - สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งตอนนี้งานก่อสร้างใกล้เสร็จสมบูรณ์ และคาดว่าจะครบ 100% ภายในปี 2562 เหลือเพียงส่วนของการติดตั้งระบบอาณัติสัญญาณ ระบบไฟฟ้า คาดว่าพร้อมบริการได้เต็มรูปแบบในเดือนมกราคม 2564 และคาดว่าจะมีผู้ใช้บริการมากถึง 200,000 คน/เที่ยว/วัน
- - รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-รังสิต และ สายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่จะมีการทดลองวิ่งในเดือนมิถุนายน 2563 ก่อนจะเปิดใช้พร้อมๆ กับสถานีกลางบางซื่อ
ปี 2565
- - สะพานเกียกกาย สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาขนาด 6 ช่องจราจร อีกหนึ่งโครงการเชื่อมโยงระบบคมนาคมเพื่อรองรับรัฐสภาแห่งใหม่ ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนเวนคืนที่ดินโดยรอบ เพื่อเตรียมก่อสร้างภายในปี 2562 ซึ่งคาดว่าแล้วเสร็จในปี 2565
- - ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม Missing Link บางซื่อ-หัวลำโพง
ปี 2566
- - ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีแดง Missing บางซื่อ-หัวหมาก ประกอบไปด้วยสถานีบางซื่อ พญาไท มักกะสัน และหัวหมาก
- - ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ได้สรุปผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปเมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2562 ที่ผ่านมา
ผังเมืองใหม่ กับการขยายตัวของอสังหาฯ ใกล้รถไฟฟ้า
หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ และจะพลิกโฉมทั้งกรุงเทพฯ ให้กลายเป็น Compact City ก็คือผังเมืองฉบับใหม่ที่คาดว่าจะปรับใช้ได้ในปี 2563 โดยเน้นการพัฒนาชุมชนเมืองให้สอดคล้องไปกับโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
อย่างในเขตจตุจักรที่มีการขยายเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่น หรือพื้นที่สีน้ำตาล สอดคล้องกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต รองรับการขยายตัวของภาคเศรษฐกิจ ที่มีสำนักงานขนาดใหญ่ตั้งอยู่หนาแน่นไม่แพ้ในเมือง
โดยการปรับผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะทำให้ย่านจตุจักรกลายเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่หรือย่านอยู่อาศัยหนาแน่นแห่งใหม่ไม่แพ้สุขุมวิทและพระราม 9
สำหรับทำเลเตาปูน-บางโพที่อยู่ในเขตบางซื่อ ก็มีการพัฒนารูปแบบการวางผังเมืองให้รองรับการขยายตัวของปริมาณผู้คนที่จะหลั่งไหลเข้ามาในอนาคตหลังมีการเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อ
การเปลี่ยนแปลงผังเมืองฉบับใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่สีน้ำตาล ย.8 บางส่วนที่ถูกเปลี่ยนเป็น ย.11 ในโซนเตาปูน-บางซื่อ เอื้อประโยชน์กับการสร้างสำนักงานขนาดใหญ่ ดังนี้
- - สำนักงานพื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. สำหรับการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ จะถูกกำหนดให้อยู่ในระยะเขตทางที่เหมาะสม โดยของเดิมที่เป็น ย.8 ต้องมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 ม. แต่ในผังเมืองฉบับใหม่ถูกปรับเป็นเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. หรือสามารถสร้างได้ในรัศมี 800 ม. จากสถานีรถไฟฟ้า (2 สาย) จากของเดิมที่กำหนดไว้ในรัศมี 600 ม.
- - สำนักงานพื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. ของเดิมที่เป็นพื้นที่ ย.8 จะไม่สามารถก่อสร้างได้ แต่พอปรับใหม่เป็น ย.11 แล้วทำให้สามารถสร้างได้โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีระยะเขตทางไม่น้อยกว่า 30 ม. หรือจำกัดอยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้า
Supply คอนโดเตาปูน-บางโพ ต้อนรับแนวรถไฟฟ้า
นอกจากการขยายตัวของออฟฟิศที่จะตามมาในอนาคตแล้ว พบว่ารถไฟฟ้าเองก็มีผลกับการเพิ่มขึ้นของอุปทานคอนโดในย่านนี้อย่างเห็นได้ชัด อย่างในปี 2554 ที่เริ่มเห็นการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น พบว่ามีซัพพลายคอนโด High Rise ใหม่เพิ่มขึ้น 1,724 ยูนิต
และในปี 2557 มีจำนวนเพิ่มขึ้นมาถึง 3,414 ยูนิต ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่เริ่มมีการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ
หลังจากนั้นไม่นานรถไฟฟ้าสายสีม่วงก็เปิดให้ใช้บริการในเดือนสิงหาคม 2559 ตามมาด้วยส่วนต่อขยายเตาปูน-บางซื่อ เชื่อมสายสีน้ำเงินและม่วงในปีถัดมา โดยมีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นเป็น 70,000 คน/วัน
สะท้อนให้เห็นถึงความหนาแน่นของประชากรที่อาศัยอยู่และสัญจรผ่านในละแวกนั้น ทำให้ส่งผลต่อตลาดคอนโด High Rise ให้คึกคักอีกครั้ง เห็นได้จากปี 2561 ที่มี Supply ในตลาดกว่า 8,400 ยูนิต และขายไปได้ถึง 89% คาดว่าภายใน 5-10 ปี จะยังมี Supply ใหม่เพิ่มขึ้น และได้รับการตอบรับมากขึ้นเรื่อยๆ ตามแนวโน้มการขยายตัวของแหล่งงานในย่านเตาปูน-บางโพ และ New CBD จตุจักรที่อยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่สถานีรถไฟฟ้า
อนาคตที่สดใสของคอนโดเตาปูน-บางโพ
จากสถิติราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโด High Rise ในย่านนี้นับตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบัน (2562) ที่ 119,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่า ภายในเวลา 8 ปีที่ผ่านมา ราคาปรับเพิ่มขึ้นถึง 68.8% หรือคิดเป็น 8.6% ต่อปี โดยในปี 2558 นั้นเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 22.3% เป็นเพราะมีโครงการ 333 Riverside ซึ่งเป็นโครงการในระดับ Upper Class เพิ่มเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของย่านนี้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น
ซึ่งถ้าเราลองคาดการณ์ต่อไปอีก 5 ปี เป็นช่วงที่โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ระบบคมนาคม รวมถึง Mega Project ต่างๆ ในย่านนี้เสร็จเรียบร้อยดีแล้ว และน่าจะมีคอนโด High Rise อีกหลายโครงการเข้ามาจับจองทำเลศักยภาพแห่งนี้ ทำให้ Capital Gain ของย่านนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก 43.0% หรือเป็นราคาเฉลี่ยประมาณ 170,000 บาทต่อตารางเมตรเลยทีเดียว
คอนโด เตาปูน-บางโพ น่าลงทุนแค่ไหน?
สำหรับคอนโดในย่านนี้ที่มีตั้งแต่ทำเลรถไฟฟ้า ไปจนถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยาพบว่ามี Gross Rental Yield อยู่ที่ 4.0% ต่อปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้ที่ 425 บ./ตร.ม./ด. ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่น่าสนใจสำหรับทำเลรอบเมือง
ส่วนการทำกำไรจากการซื้อ-ขาย โดดเด่นด้วย Capital Gain 8.6% ต่อปี และราคาเฉลี่ยปัจจุบันของทั้งย่าน 119,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถ้าแบ่งออกเป็น 2 โซนตามสถานีรถไฟฟ้าพบว่า คอนโดย่านบางโพที่มีจุดเด่นด้านทำเลใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ณ ปัจจุบัน 132,000 บาท ซึ่งสูงกว่าคอนโดย่านเตาปูนที่มีคาแรกเตอร์แบบคอนโดใกล้เมือง
ถ้าหากใครเล็งว่าจะซื้อคอนโดในย่านนี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กลุ่มคนทำงานในละแวกใกล้เคียง หรือออฟฟิศในเมืองที่ต้องอาศัยรถไฟฟ้า คอนโด High Rise ใกล้สถานีเตาปูนก็เป็นตัวเลือกที่ดี เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อระหว่าง MRT สายสีน้ำเงินและม่วง ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบคนเมืองได้ดี
หรือถ้าลองเขยิบออกมาเพียง 1 สถานี อย่างสถานีบางโพที่เดินทางสะดวกไม่แพ้เตาปูน และได้คอนโดวิวแม่น้ำที่ตอบโจทย์การพักผ่อนในวันหยุดได้มากขึ้น ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กัน
คอนโด High Rise ใหม่ย่านเตาปูน - บางโพ
สำหรับโครงการใหม่ย่านเตาปูน-บางโพที่เพิ่งเปิดตัวและกำลังจะเปิดตัวในปี 2562 นี้มีด้วยกัน 2 โครงการและมีคาแรกเตอร์แตกต่างกันอย่างชัดเจน ได้แก่
1. The Privacy Taopoon Interchange เปิดตัวไปเมื่อมีนาคม มีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีเตาปูน ที่เชื่อมต่อระหว่าง MRT สายสีน้ำเงินและสายสีม่วง
2. Modiz Collection Bang Pho คอนโด High Rise ริมน้ำใกล้สถานีบางโพ ส่วนต่อขยายช่วงเตาปูน-ท่าพระ ที่สร้างเสร็จเรียบร้อย และพร้อมเปิดให้บริการได้ในเดือนมีนาคมปี 2563
Modiz Collection Bangpho
- เจ้าของโครงการ: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด
- ประเภทโครงการ: คอนโด High Rise สูง 26 ชั้น 1 อาคาร
- จำนวนยูนิตที่พักอาศัย: 235 ยูนิต
The Privacy Taopoon Interchange
- เจ้าของโครงการ: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
- ประเภทโครงการ: คอนโด High Rise สูง 36 ชั้น 1 อาคาร
- จำนวนยูนิตที่พักอาศัย: 486 ยูนิต
High Rise ริมน้ำใกล้สถานีบางโพ
จะมีคอนโด High Rise ซักกี่โครงการที่มีครบทั้ง 3 องค์ประกอบ ได้แก่ ทำเลติดถนนใหญ่ เดินเพียง 10 ก้าวถึงบันไดสถานีรถไฟฟ้า และใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา พร้อมวิวแบบ 180 องศา อย่าง Modiz Collection Bangpho อีกหนึ่งผลงานมาสเตอร์พีซที่น่าสะสมจาก AssetWise
โครงการที่คุณจะได้เป็นเจ้าของศักยภาพแห่งอนาคตบนทำเลบางโพ รายล้อมด้วยศูนย์กลางคมนาคมทางรางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศอย่างสถานีกลางบางซื่อ สัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่และจะกลายเป็น Landmark ที่สำคัญในย่านบางโพ ทั้งยังทวีมูลค่าของอสังหาฯ ในย่านนี้เพิ่มขึ้นไปอีก
- ชื่อโครงการ: Modiz Collection Bangpho
- เจ้าของโครงการ: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด
- ที่ตั้งโครงการ: ถ.ประชาราษฎร์ สาย 1 เขตบางซื่อ กทม.
- พื้นที่โครงการ: 1-1-42.8 ไร่
- ประเภทโครงการ: คอนโด High Rise 26 ชั้น 1 อาคาร
- จำนวนยูนิต: 235 ยูนิต
- ที่จอดรถ: ประมาณ 56%
แบบห้อง:
- - Studio 24-27 ตร.ม.
- - 1 Bedroom 25-56 ตร.ม.
- - 1 Bedroom Plus 33-64 ตร.ม.
- - 2 Bedroom 67-100 ตร.ม.
- - 1 Bedroom VS 24-29 ตร.ม.
- - 1 Bedroom Plus VS 33-52 ตร.ม.
- - 2 Bedroom VS 45-59 ตร.ม.
สิ่งอำนวยความสะดวก:
- - G Floor: Lobby / Auto parking,
- - 25th Floor: Sky Vista fitness / Kid's Swim / Rest & Relax Zone / Vista Pool Bar / Leisure Space / Poolside Lounge / Jacuzzi (Bubble Air Jet) / Sky Vista Pool
- - 26th Floor: Theater Room / Play Room / The Work Commons / The Meeting Lounge / Private Lounge / Sky Vista Wine Bar
- - Roof Floor: Sky Sunken Area / Rest & Relax Zone
- - Security: 24 Hrs Security Guard / Access Card Control / CCTV 24 Hours / Concierge Service
