คอนโด รามคำแหง 2017
ทำเลเติบโต คอนโดน่าซื้อ
ย่านรามคำแหง เป็นอีกหนึ่งย่านที่น่าจับตามอง เพราะมีการเติบโตของเมืองอย่างต่อเนื่อง ทั้งอสังหาฯประเภทหมู่บ้านจัดสรรและคอนโด รวมถึงระบบ Mass Transit คือ รฟฟแบบ Monorail สายสีเหลือง และรฟฟสายสีส้ม
ซึ่งทำให้ที่ดินโดยรอบถูกพัฒนาไปเป็นโครงการต่างๆมากมาย เพื่อรองรับการอยู่อาศัย และการใช้สอยของผู้คนในย่าน สิ่งหนึ่งที่เป็นข้อเด่นของย่านคือ มหาวิทยาลัย ที่กระจายอยู่ตามมุมเมืองต่างๆของย่าน ทั้ง ม.รามคำแหง , ABAC , NIDA , ม.เกษมบัณฑิต เป็นต้น เมื่อมีจำนวนมหาลัยค่อนข้างเยอะ ทำให้จำนวนนักศึกษาก็มีมากขึ้นตามไปด้วย
อาคารประเภทหอพัก จึงเข้ามามีบทบาท แต่ในปัจจุบันตลาดคอนโดเริ่มมีเพิ่มมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา ในจุดนี้เองที่คอนโดราคาล้านต้นๆ และไม่เกิน 2 ล้าน กำลังกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือก ของนักศึกษา และผู้ปกครอง ซึ่งวางแผน จะใช้ชีวิตอยู่ภายในย่านนี้ อย่างน้อยๆก็ 4 ปี
ในบทความนี้ทาง Realist จะพาไปอัพเดทด้านต่างๆของย่านรามคำแหง คือ ถนน และทางพิเศษ , ระบบขนส่งสาธารณะ , Commercial Area , สถิติจำนวนนักเรียนในแต่ละมหาวิทยาลัย รวมถึงดูเรื่องการลงทุนซื้อคอนโดแบบ Low Rise และ High Rise ซึ่งมีทั้งด้านการซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อเพื่อขายต่อ และซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยจะนำแต่ละข้อมาพิจารณาด้วย Capital Gain และ Rental Yield เราไปดูพร้อมๆกันในบทความนี้ได้เลยครับ
Transportation
ถนน และทางพิเศษ
ภาพรวมของย่านรามคำแหง ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารพักอาศัย และหมู่บ้านจัดสรร การเดินทางส่วนใหญ่จะเป็นการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว และรถประจำทาง เป็นหลัก การจราจรในช่วงเวลาเร่งด่วนค่อนข้างติดขัด ส่วนใหญ่จะเป็นช่วงแยกลำสาลี (บริเวณจุดตัดระหว่างถ.รามคำแหง กับ ถ.ศรีนครินทร์)
เส้นทางสัญจรหลักๆของย่าน คือ ถ.รามคำแหง ซึ่งมีความยาวตลอดเส้นประมาณ 6 กม. วิ่งเชื่อมต่อระหว่างแยกคลองตันไปจนถึงแยกลำสาลี , ถ.ศรีนครินทร์ ซึ่งวิ่งจากถ.ลาดพร้าว เขตบางกะปิ ไปจนถึง ถ.สุขุมวิท จ.สมุทรปราการ , ถ.พระราม9 วิ่งขนานกับทางพิเศษศรีรัช และมอเตอร์เวย์ โดยถนนเส้นนี้ส่วนใหญ่จะใช้ในการวิ่งเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน , ถ.กรุงเทพกรีฑา ซึ่งสามารถวิ่งทะลุไปยังซ.รามคำแหง60 เพื่อตัดเข้าเส้นรามคำแหงได้
ถนนเส้นหลักของย่านรามคำแหง
ถ.รามคำแหง
ถนนเส้นหลักของย่าน วิ่งไปบรรจบกับถ.ศรีนครินทร์ บริเวณแยกลำสาลี ฝั่งขาเข้าทางทิศตะวันตกจะวิ่งไปตัดกับ ถ.หัวหมาก และสามารถวิ่งยาวได้ไปจนถึงสี่แยกคลองตัน เขตสวนหลวง ซึ่งเป็นจุดตัดกับถ.เพชรบุรี ถ.พัฒนาการ และถ.สุขุมวิท 71 (ปรีดี พนมยงค์) ส่วนฝั่งขาออก ทางทิศตะวันออก จะวิ่งไปสุดที่ ถ.สุวินทวงศ์
ถ.ศรีนครินทร์
ถนนเส้นนี้หากใช้วิ่งไปทางทิศเหนือจะตัดเข้าเส้นถ.ลาดพร้าวเขตบางกะปิ และตัดกับเส้นรามคำแหงบริเวณแยกลำสาลี ส่วนทางทิศใต้จะวิ่งยาวไปบรรจบกับเส้นสุขุมวิท จ.สมุทรปราการ
ถ.พระราม 9
ถนนเส้นนี้เป็นเส้นหลักที่คนในย่านใช้เดินทางเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน วิ่งตัดกับถนนรามคำแหงในพื้นที่เขตบางกะปิ ไปสิ้นสุดที่ทางแยกต่างระดับศรีนครินทร์ซึ่งเป็นจุดตัดกับถ.ศรีนครินทร์ในพื้นที่เขตสวนหลวง โดยมีถนนมอเตอร์เวย์เป็นเส้นทางขนานต่อเนื่อง
ถ.กรุงเทพกรีฑา
ส่วนใหญ่จะตัดผ่านทำเลที่เป็นบ้านพักอาศัย และแตกแขนงไปเป็นซอยต่างๆ ซึ่งซ.กรุงเทพกรีฑา 8 ทางฝั่งทิศใต้สามารถตัดมายังเส้น ถ.พระราม 9 เพื่อขึ้นมอเตอร์เวย์ หรือขับเข้าสู่ตัวเมือง ส่วน ซ.กรุงเทพกรีฑา 7 จะไปเชื่อมกับ ซ.รามคำแหง 60 ซึ่งใช้ลัดไปยังถ.รามคำแหงได้
ระบบขนส่งสาธารณะ
รฟฟ สองสายที่ตัดผ่าน คือสายสีส้ม และสีเหลือง นั้นมีกำหนดเสร็จในปี 2563 เมื่อสร้างเสร็จคาดว่าย่านนี้น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ทั้งเรื่องการเติบโตทางด้านที่พักอาศัย ซึ่ง ณ ปัจจุบัน โครงการคอนโดเริ่มเข้ามามีบทบาท และเกิดขึ้นมาให้เลือกซื้ออย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญคือการเดินทางเข้าออกระหว่างเมืองจะเป็นไปโดยสะดวกมากขึ้น
สายสีส้ม เป็นระบบรถไฟฟ้าที่มีทั้งโครงสร้างใต้ดินและยกระดับ มีแนวเส้นทางที่รองรับการเดินทางภายในเขตเมืองตามแนวตะวันออก-ตะวันตก เริ่มต้นจากสถานีรถไฟชุมทางตลิ่งชัน เข้าสู่ย่านบางกอกน้อย แล้วลอดแม่น้ำเจ้าพระยา เข้าสู่ย่านเมืองเก่าในเขตพระนคร
สายสีเหลือง เริ่มต้นจากแยกรัชดา-ลาดพร้าว ไปตามแนวถนนลาดพร้าว ยกระดับข้ามทางด่วนฉลองรัชจนถึงทางแยกบางกะปิ เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ทางแยกลำสาลี ต่อจากนั้นแนวเส้นทางจะยกระดับข้ามทางแยกต่างระดับพระราม 9 โดยเชื่อมต่อกับ Airport Rail Link ไปสิ้นสุดที่แนวเส้นทางบริเวณถนนปู่เจ้าสมิงพราย
รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail)
– 23 สถานี ระยะทาง 30 กม. เป็นโรงจอดรถศูนย์ซ่อมบำรุง 1 แห่ง บริเวณทิศตะวันออกของทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม รวมถึงมีอาคารและลานจอดแล้วจร 1 แห่ง บริเวณพื้นที่ว่างของทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม
– งบประมาณ 54,644 ลบ.
– มติเห็นชอบของคณะกรรมการ PPP อนุมัติให้เอกชนเข้าลงทุนกับภาครัฐ (PPP) ในรูปแบบ PPP Net Cost
– กำหนดสร้างเสร็จ 2563
![]()
รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และ ตลิ่งชัน - ศูนย์วัฒนธรรม
เป็นระบบรถไฟฟ้าที่มีทั้งโครงสร้างใต้ดินและยกระดับ มีแนวเส้นทางที่รองรับการเดินทางภายในเขตเมืองตามแนวตะวันออก-ตะวันตก เริ่มต้นจากสถานีรถไฟชุมทางตลิ่งชัน ชานเมืองด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี เข้าสู่ย่านบางกอกน้อย แล้วลอดแม่น้ำเจ้าพระยา มีระยะทางรวม 35.4 กม. เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 26.2 กม. และเป็นโครงสร้างทางวิ่งยกระดับ 9.2 กม. มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี แบ่งเป็นสถานีใต้ดิน 22 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี
![]()
Landmark and Commercial Area
ส่วนใหญ่ย่านนี้จะเป็นย่านชุมชน ซึ่งเมื่อดูภาพรวมแล้วค่อนข้างมี Facilities ที่ครบครัน ทั้งห้างสรรพสินค้าอย่างเดอะมอลล์รามคำแหง , เดอะมอลล์บางกะปิ ตัวCommunity mall อย่าง เดอะไนน์ , ลอนดอนสตรีท สวนสาธารณะอย่าง สวนปิยะภิรมณ์
และโรงพยาบาลหลักๆของย่านอย่าง รพ.รามคำแหง และ รพ.สมิติเวช อีกทั้งบริเวณโดยรอบยังมีห้างสรพพสินค้าขนาดย่อยอย่าง บิ๊กซี และแม็คโคร กระจายอยู่โดยรอบ ซึ่งถือเป็นแหล่งกินช็อปของเด็กมหาลัยก็ว่าได้
แม้ไม่มีห้างหรือโครงการใหญ่ๆแบบในตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน แต่ก็สามารถเรียกได้ว่าย่านรามคำแหงเป็นแหล่งจับจ่ายใช้สอย ที่ค่อนข้างครบครันอีกย่านหนึ่งเลยทีเดียว
University
เมื่อพิจารณาจากจำนวนนักศึกษาภายในย่านพบว่า การกระจายตัวอยู่ของสถาบันการศึกษาทั่วทั้งย่าน ทำให้เกิด Hubบริเวณนั้นๆขึ้นตามไปด้วยเพื่อรองรับความต้องการของนักศึกษาที่กำลังมีเพิ่มขึ้นในทุกๆปี
ที่เด่นชัดสุดคือ บริเวณมหาวิทยาลัยรามคำแหง ที่มีจำนวนนักศึกษาในปัจจุบันกว่าสองแสนคน บริเวณโดยรอบจึงเต็มไปด้วย ห้างร้าน หอพัก และคอนโด
เมื่อดูในจุดนี้ก็สามารถกล่าวได้ว่ากลุ่มเด็กมหาลัยนั้นถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มเป้าหมาย สำหรับโครงการคอนโดที่มีราคาไม่สูงมาก (ไม่เกิน 2 ลบ.) ซึ่งหากจะลงทุนปล่อยเช่าเป็นหอพัก หรือขายคอนโดในย่านนี้ ก็ถือว่าน่าสนใจที่จะลงทุน
ข้อมูลสถิตินักศึกษาทุกมหาลัยปี 2560 ภาคเรียนที่ 1 จาก http://www.info.mua.go.th
Condominium
Low Rise Condo
คอนโด Low Rise ในย่านรามคำแหงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 69,000 บ./ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับคอนโดในเมือง เมื่อพิจารณาจากบริบทโดยรอบพบว่าเป็นพื้นที่ของหมู่บ้านและอาคารพักอาศัยเป็นส่วนใหญ่
แต่ก็ยังเหลือพื้นที่ให้พัฒนาเป็นโครงการใหญ่ๆอยู่บ้าง อีกทั้งหากมีรถไฟฟ้าสองสายตัดผ่านย่านในอนาคต (กำหนดเสร็จปี2563) ก็มีแนวโน้มว่าทั้งย่านจะเกิดโครงการใหม่ๆและมีการขยายตัวขึ้นอีกเป็นเท่าตัว
ดังนั้นคอนโดต่างๆจึงพร้อมใจกันเกิดขึ้นมาเรื่อยๆเพื่อตอบสนองการอยู่อาศัยของผู้คนที่กำลังหลั่งไหลเข้ามาในย่านนี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากต่างจังหวัด
ศักยภาพของพื้นที่ และการลงทุน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield
ครั้งนี้ทาง Realist จะนำโครงการคอนโด Low Rise 7 โครงการมาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนหรือไม่
ดูตัวอย่างการวิเคราะห์ Capital gain และ Gross Rental Yield โครงการคอนโดย่านแบริ่ง คลิก
อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)
Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละ
โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันจึงต้องนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการ (เนื่องจากโครงการ Plum Condo Ram 60 Interchange เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้)
ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆในการมาคิด
**Capital gain = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ
AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital gain ทั้ง 6 โครงการ [ (6.32+4.57+8.89+5.59+8.96+10.03)/6 ] = 7.39%
*ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)
Gross Rental Yield คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการ)
อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% จากการคำนวณ Gross Rental Yield ของคอนโด 6 โครงการ (เนื่องจากโครงการ Plum Condo Ram 60 Interchange ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า ทำให้ยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ ) โดยตัวเลขที่นำมาคิดคือ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของทั้งโครงการ
**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ]
AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 6 โครงการ
[ (6.36+6.67+6.91+6.76+6.00+6.42)/6 ]=6.52%
*ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
High Rise Condo
คอนโด High Rise ในย่านรามคำแหงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 78,000 บ./ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาปานกลางเมื่อเทียบกับคอนโดในเมือง ราคาที่โดดออกมาอย่างเห็นได้ชัดคือโครงการใหม่ knight Bridge Collage ซึ่งราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000 บ./ตร.ม. ถือเป็นโครงการระดับ Luxury ไม่กี่โครงการภายในย่าน และจะไม่นำมาคิด Capital Gain กับ Rental Yield เพราะเป็นโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ
ศักยภาพของพื้นที่ และการลงทุน
อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)
**Capital gain = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ
AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital gain ทั้ง 3 โครงการ [ (1.90+4.76+2.30)/3 ] = 2.99%
*ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)
**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ]
AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 3 โครงการ
[ (5.70+6.17+6.13)/3 ]=6%
*ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
สรุปความคุ้มค่าในด้านการลงทุน
เมื่อดูตัวเลขค่าเฉลี่ยทั้งสองพบว่าในคอนโด Low Rise AVERAGE CAPITAL GAIN 7.39% และ AVERAGE GROSS RENTAL YIELD 6.52% เป็นตัวเลขที่บ่งบอกว่าย่านรามคำแหงโดยรอบมีแนวโน้มที่ดีมากในการลงทุนด้านอสังหา ถ้าจะซื้อเพื่อขายต่อก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็วและได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ หรือการซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ถือเป็นตัวเลือกที่ดี เพราะตัวเลขที่เกิน 5% ถือเป็นตัวเลขที่สูงและน่าลงทุน (3-5%คือตัวเลขที่คุ้มค่าในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า) ส่วนคอนโดแบบ High Rise ค่อนข้างจะมี Capital Gain ที่ต่ำไปซักหน่อย แต่ Yield ค่อนข้างดี จึงเหมาะแก่การปล่อยเช่ามากกว่าขาย
จะเห็นได้ว่าคอนโด Low Rise ที่เกิดขึ้นใหม่สามารถทำค่า Yield และ Capital Gain ได้สูสีหรือดีกว่าคอนโดแบบ High Rise ได้ ส่วนราคาต่อตร.ม. ไม่ห่างกันมากนัก เมื่อมองภาพรวมของย่านจากหัวข้อนี้จะพบว่า คอนโดในย่าน หรือที่กำลังจะเกิดใหม่นั้นมีความคุ้มค่าพอที่จะลงทุนเป็นอย่างมาก โดยโครงการ Plum Condo Ram60 Interchange เป็นอีกหนึ่งโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในย่าน และมีความน่าสนใจ ด้วยศักยภาพของทำเลซึ่งตัวโครงการอยู่ในซอยราม 60 ใกล้ ถ.รามคำแหง และในอนาคตอันใกล้ก็กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือและส้มตัดผ่าน (สถานีลำสาลี Interchange)
Plum Condo Ram60 Interchange
สร้างสังคมที่ดีตอบสนองวิถีในอนาคต ด้วยพื้นที่ส่วนกลางกว่า 2,000 ตรม. รวมถึงพื้นที่สำหรับการพักผ่อนและทำงานอย่างครบครัน
เพียง 350 ม. จากรถไฟฟ้า Interchange Station ระหว่างสายสีเหลืองและสีส้ม มีเพียงไม่กี่สถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อของ BTS และ MRT
ราคาโครงการถูกที่สุดในย่านรามคำแหง
- ราคาเริ่ม 1.35 ลบ. เฉลี่ยเริ่มต้น 60,000 บ./ ตร.ม.
- ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ ประมาณ 70,000 บ./ตร.ม.
Register@Sales Office 1 BED-1 30,000 บ. 1 BED-2 40,000 บ. 1 BED PLUS 60,000 บ. Special for Fan page รับคูปองส่วนลดเพิ่ม 15,000 บ. เมื่อแจ้งว่าเห็นคอนโดนี้จาก REALIST
