คอนโด สะพานใหม่ 2017
ย่านสะพานใหม่ เป็นอีกย่านหนึ่งที่ Realist เคยกล่าวถึงไปแล้วเมื่อปีก่อน มาครั้งนี้ทาง Realist จะมาอัพเดทแนวโน้มของอสังหาภายในย่านกันอีกครั้งในปีนี้ (2017) ซึ่งหลักๆจะเป็นเรื่องระบบขนส่งสาธารณะที่กำลังเกิดขึ้นใหม่ อย่างรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีเขียว สะพานใหม่-คูคต , สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต
อีกเรื่องที่เป็นเรื่องหลักในบทความนี้จะเป็นเรื่องการลงทุนในอสังหาประเภทคอนโด โดยเราจะพาไปดูแนวโน้มราคาของคอนโดภายในย่าน รวมถึงค่า Capital Gain และ Rental Yield การลงทุนในการปล่อยเช่าระยะยาว โดยในย่านนี้ราคาคอนโดเฉลี่ยจะอยู่ที่ 72,000 บ./ตร.ม. ซึ่งเราได้นำคอนโดเกือบทั้งหมดในย่าน และราคาที่ดิน มาเปรียบเทียบกันให้เห็นชัดๆถึงความเป็นไปได้ของราคาและลักษณะการลงทุนที่เหมาะสมในอนาคต เพื่อให้ผู้อ่านได้ใช้ในการพิจารณาก่อนที่ลงทุนคอนโดในย่านนี้กันครับ
Transportation
ถนนและทางสัญจร
ย่านสะพานใหม่ ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีความโดดเด่นในด้านการเดินทาง เพราะมีถนนเส้นหลักหลายสายเชื่อมต่อกันและมุ่งสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นในได้โดยตรง
เส้นหลักในย่านคือ ถ.พหลโยธิน ซึ่งเป็นถนนที่วิ่งตรงยาวลงสู่ทิศใต้เข้าสู่ตัวเมือง หากมองถนนพหลโยธินเป็นศูนย์กลาง ทางฝั่งตะวันออกของย่านจะมี ถ.รามอินทรา และ ถนนตัดใหม่ (ถ.เทพรักษ์) วิ่งเชื่อมกับทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์
ส่วนทางฝั่งตะวันตกเป็นถ.แจ้งวัฒนะ วิ่งตัดเข้าเส้นวิภาวดีและสามารถวิ่งขึ้นทางด่วนศรีรัชเพื่อเข้าสู่ตัวเมืองได้
ทิศเหนือจากถนนพหลโยธิน และวิภาวดี จะมุ่งไปยังเส้นลำลูกกา และรังสิต สามารถใช้เส้นนี้เพื่อออกนอกเมืองไปยังฝั่งปทุมธานีได้ครับ
. ระบบขนส่งสาธารณะ
พื้นที่โดยรอบของย่านสะพานใหม่ ทั้งบริเวณเส้นพหลฯ , วิภาวดี , แจ้งวัฒนะและรามอินทรา ก็กำลังมีการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะระบบรางอีก 3 เส้นทาง คือ รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สะพานใหม่-คูคต , สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และคาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563 นี้
ซึ่งถือว่าเป็นการพัฒนาที่ทำให้ย่านนี้สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกมากยิ่งขึ้น สถานีที่สำคัญคือ สถานีดอนเมือง ที่จะเป็นจุดเชื่อมต่อจากท่าอากาศยานดอนเมือง พาคนเข้าเมืองไปยังพื้นที่ชั้นในและใจกลางเมือง
และสถานี Interchange ระหว่างสายสีเขียว สถานีวัดพระศรีฯ กับสีชมพู สถานีวงเวียนหลักสี่ แต่การเปลี่ยนสายจะไม่ใช่การเปลี่ยนภายในระบบ เพราะเป็นสายที่เชื่อมกันระหว่าง MRT กับ BTS ทำให้ต้องออกนอกสถานีเพื่อไปต่ออีกสายหนึ่ง
โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่กำลังก่อสร้างนี้ เมื่อก่อสร้างเสร็จ (สร้างเสร็จปี พ.ศ. 2562 และเปิดให้บริการปี พ.ศ. 2563) โดยเส้นทางก่อสร้างระยะทางประมาณ 19 กม. จำนวน 16 สถานี เป็นทางวิ่งยกระดับตลอดเส้นทาง เริ่มต้นต่อเนื่องจากแนวเส้นทางของโครงการระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร (BTS) ที่สถานีหมอชิตไปตามถนนพหลโยธิน และสิ้นสุดที่บริเวณคลองสองที่สถานีคูคต
![]()
• ระบบขนส่งมวลชนสายรองประเภทรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail)
• เส้นทางแคราย – มีนบุรี รวมระยะทาง 34.5 กิโลเมตร 30 สถานี
• สามารถขนส่งผู้โดยสารได้ 13,000 คน/ชม./ทิศทาง ด้วยความเร็ว 80 กม./ชั่วโมง
• เปิดให้บริการปี พ.ศ. 2563
![]()
จุดเริ่มต้นโครงการ เริ่มจาก กม.6+000 บริเวณสามแยกประดิพัทธ์ ประมาณ 1.8 กิโลเมตร ทางทิศใต้ของสถานีบางซื่อ
ไปตามแนวเขตทางรถไฟในเส้นทางรถไฟสายเหนือ ผ่านเขตจตุจักร บางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และไปสิ้นสุดที่สถานีรังสิต จังหวัดปทุมธานี ระยะทางประมาณ 26.3 กม. โดยในอนาคตอันใกล้นี้จะต่อขยายไปยังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิตแนวเส้นทางมีระยะทางรวม 26.3 กม. และจะเปิดให้บริการปี 2563
![]()
POINT OF INTERESTS
.Landmark and Commercial Area
ย่านสะพานใหม่ จัดเป็นทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์อยู่พอสมควร เพราะถือเป็นทำเลที่มีผู้คนมาอาศัยอยู่ค่อนข้างหนาแน่น สิ่งอำนวยความสะดวก ร้านค้า ร้านอาหารจึงเกิดขึ้นมาเพื่อรองรับการใช้ชีวิตของคนในพื้นที่
ซึ่งในย่านมีทั้งตลาดสดขนาดใหญ่อย่าง ตลาดยิ่งเจริญ ที่ถือเป็นแหล่งจับจ่ายใช้สอยหลักๆของคนในย่าน หรือถัดไปทางฝั่งแจ้งวัฒนะก็จะมีห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ ส่วนฝั่งถ.รามอินทราก็จะมีเซ็นทรัลรามอินทรา
ทางทิศเหนือของย่านยังใกล้กับ Landmark สำคัญของประเทศ นั่นคือสนามบินดอนเมือง ซึ่งมีผู้โดยสารใช้บริการเฉลี่ย 2 ล้านคนต่อปี
ข้อเด่นอีกอย่างภายในย่านคือ มีมหาลัยเด่นๆโดยรอบ 4 แห่ง คือ ม.เกริก , ม.ศรีปทุม , ม.ราชภัฎ และ ม.เกษตร ทำให้ย่านนี้เป็นอีกย่านหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับนิสิตนักศึกษา และผู้ปกครองที่กำลังมีแผนจะหาที่พักอาศัยใกล้กับมหาวิทยาลัยดังกล่าว
Condominium
คอนโดมิเนียมภายในย่านสะพานใหม่มีราคาเฉลี่ยต่อตร.ม. อยู่ที่ 72,000 บ. และส่วนใหญ่จะมีราคาประมาณล้านต้นๆ ถึง 3 ลบ. และมีสัดส่วนระหว่างคอนโด Low Rise และ High Rise ที่ใกล้เคียงกัน
ซึ่งปัจจุบันคอนโดเจ้าต่างๆเริ่มเข้ามาตีตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่มากขึ้น ซึ่งแต่เดิมพื้นที่โดยรอบย่านส่วนใหญ่จะเป็นบ้านพักอาศัยแนวราบ ซึ่งคอนโดที่เกิดขึ้นจึงกลายเป็นตัวเลือกใหม่ให้แก่คนในย่าน ด้วยราคาที่ไม่แพงจนเกินไป เหมาะกับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นมีครอบครัว อยากอยู่ใกล้รฟฟ.แต่มีงบจำกัด หรือต้องการหาที่อยู่ใหม่ภายในย่าน แม้แต่ซื้อไว้เพื่อลงทุนขายหรือปล่อยให้เช่าในระยะยาว
เพราะคอนโดจะเน้นความพร้อมอยู่อาศัย มีส่วนกลางครบครันตอบโจทย์ของคนวัยทำงาน อยู่อาศัยกันประมาณ 1 - 2 คน และพื้นที่ใช้สอยเหมาะกับครอบครัวขนาดเล็ก
ในหัวข้อนี้ Realist จะเล่าถึงภาพรวมของคอนโดในย่าน ทั้งราคา , Capital Gain และ Rental Yield ในการลงทุนปล่อยเช่า โดยจะเลือกคอนโดต่างๆในย่านมาพิจารณา ทั้ง Low Rise และ High Rise ในที่นี้จะมีทั้งโครงการเก่า (เปิดมาเกิน 5 ปี) และโครงการเปิดใหม่
ราคาขายคอนโดเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
จากกราฟด้านบนจะเห็นได้ว่า มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดคอนโด โดยเฉพราะช่วงปี 2556 - 2558 เนื่องจากราคาขายที่ดินในพื้นที่มีราคาไม่สูงมากนัก ทำให้รูปแบบโครงการถูกออกแบบเพื่อกลุ่มผู้มีกำลังซื้อไม่สูงมาก แต่ด้านของราคานั้น จนถึงปัจจุบันก็ยังสามารถขยับขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง ทั้ง Low Rise และ High Rise คอนโด
โดยเฉลี่ยทั้งย่าน มีการลงทุนกันต่อเนื่องทั้งระยะสั้นและระยะยาว ที่ขยับจากเดิม 47,000 บ./ตร.ม. มาเป็นราคาขายปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 72,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งมองแนวโน้มว่า ในอนาคตจะมีโครงการเปิดขายเพิ่มเติมขึ้นอีก ซึ่งมูลค่าโครงการ และราคาขายก็มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วยเช่นเดียวกัน
Price Position
กราฟด้านบน แสดงให้เห็นถึงโครงการคอนโดเกือบทั้งหมดในย่าน ซึ่งมีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆในทุกปี โดยปัจจุบันมีโครงการที่ราคาแตะไปถึงหลักแสนแล้ว จะเห็นได้ว่าช่วงปี 2559 ตลาดคอนโดค่อนข้างเติบโตเพราะมีโครงการเกิดใหม่อย่างต่อเนื่องค่อนข้างเยอะ และในปัจจุบันปี 2560 ก็มีเพิ่มขึ้นมาอีก 3 โครงการ
ค่า Capital Gain เฉลี่ยทั้งย่าน ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 4.77 % ซึ่งเป็นตัวเลขที่ดีพอสมควรและเหมาะสมกับการลงทุนระยะยาว เมื่อดูจากกราฟคอนโดที่มีแนวโน้ม Capital Gain ที่สูงจะมี Kensington Kasetcampus และ Plum Condo แจ้งวัฒนะ ส่วนโครงการเกิดใหม่ในปีนี้อย่าง Knightsbridge SkyCity ก็น่าสนใจเช่นเดียวกัน
.
Capital Gain กับ Rental Yield อยู่ในเกณฑ์ที่น่าลงทุน
ค่า Capital Gain ของย่านโดยเฉลี่ยที่กล่าวไปข้างต้นจะอยู่ที่ 4.77 % และ Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.84% ซึ่งค่า Yield นี้เป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง และน่าสนใจทีเดียว สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากบริบทโดยรอบของย่านนี้เอื้อต่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก
คอนโด High Rise และ Low Rise ในย่านมีค่าเฉลี่ยไม่ต่างกันมากนัก และน่าลงทุนทั้งสองประเภท
ราคาประเมินที่ดินในย่านพหลโยธิน-สะพานใหม่ปี 59-62
ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยปัจจุบันในย่านนี้ หากติดถนน จะขยับสูงขึ้นไปถึง 270,000 บ./ตร.วา และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นไปอีก จากปัจจัยต่างๆอย่าง การมาถึงของรถไฟฟ้า ทั้งสามสาย ทำให้ในอนาคตอันใกล้คาดว่าเราจะได้เห็นโครงการคอนโดเกิดขึ้นอีกหลายโครงการ ในปัจจุบัน หนึ่งในโครงการเกิดใหม่ที่น่าสนใจก็มี Knightsbridge Sky City พหลโยธิน-สะพานใหม่
Knightsbridge Sky City Phaholyothin - Saphanmai
- โครงการ : Knightsbridge SkyCity Phaholyothin - Saphanmai
- ทำเล : ถ.พหลโยธิน ติด BTS สถานีสายหยุด
- ที่ดิน : 2-3-56 ไร่
- จำนวนชั้น : 15 ชั้น 1 อาคาร
- จำนวนยูนิต : 490 ยูนิต
- ประเภทห้อง : 1 bedroom 22.52-34.81 ตร.ม. 1 bedroom plus 34.15-34.75 2 bedroom 48.32-48.71 ตร.ม.
- ราคาเฉลี่ย/ตร.ม. : 93,000 บาท/ตร.ม.
- ราคาเริ่มต้น : 2,490,000 บาท
- เปิดโครงการประมาณ : 2558
- สร้างเสร็จประมาณ : 2560
คอนโดติดรถไฟฟ้า ดีไซน์แบบ Modern Classic พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทั้ง sky edge pool , Fitness และสวนดาดฟ้า ห้องพักดีไซน์ให้เน้นการใช้งานเป็นหลัก เพื่อการใช้ประโยชน์ที่สูงสุด ด้วยวัสดุที่คัดสรรอย่างปราณีต
Highlight คือการบริการแบบโรงแรม ทำความสะอาดห้องพักฟรี 2 ครั้ง/เดือน , บริการรับจ่ายบิลสาธาณูปโภค (ค่าน้ำ ค่าไฟ) , บริการช่วยถือสัมภาระ , บริการเรียกรถแท็กซี่ , บริการอาหารและเครื่องดื่ม และ บริการซักรีดเสื้อผ้า
ลงทะเบียน และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม คลิก
.
