"ทำเลเทพารักษ์" ย่านน้องใหม่ใจกลาง EBD
กับการมาของ รฟฟ.สายสีเหลืองปี'63
*EBD = Extended Business District
**คำนวนการผ่อน(บาท/เดือน) โดยใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8% ผ่อนระยะเวลา 30 ปี คิดจากราคาเริ่มต้นของแต่ละโครงการ ที่หักลบกับเงินที่ผ่อนดาวน์ (สมมุติผ่อนดาวน์ 200,000 บ.)
ทำเลเทพารักษ์ ทำเลใหม่ ใกล้เมืองที่เริ่มมีการบุกตลาด High Rise Condominium ในพื้นที่นี้เนื่องด้วยการมาของ รฟฟ.สายสีเหลือง อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับ รฟฟ.สายสีเขียว สายสุขุมวิท ที่สถานีร่วมสำโรงที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อไม่นานมานี้ ทำให้อสังหาฯ ช่วงต้น ถ.เทพารักษ์ เริ่มคึกคัก
ซึ่งภาพรวมอสังหาฯ ทำเลนี้ส่วนใหญ่เป็นแนวราบ เป็นบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเม้นท์ คอนโด low rise เต็มไปด้วยบริษัทและโรงงานอุตสาหกรรมใหญ่ๆ หลายแหล่ง และถ้าเทียบราคาค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในบริเวณนี้ (เฉลี่ย 4,500-5,000 บ./ด.) การซื้อคอนโดในราคาล้านต้นๆ ก็ถือเป็นตัวเลือกในการซื้อผ่อนแทนการเช่า หรือซื้อเพื่อลงทุนในอนาคต เพราะเมื่อ รฟฟ.สายสีเหลือง สร้างเสร็จใน 4-5 ปี แน่นอนว่าราคาที่ดิน บ้านและคอนโดบริเวณนี้ต้องปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอน
จากการคำนวณ ราคาผ่อนเริ่มต้นของคอนโดสูงที่เปิดใหม่แห่งเดียวบน ถ.เทพารักษ์ ช่วงต้นนี้ คือโครงการ Kensington สุขุมวิท- เทพารักษ์ เริ่มต้นผ่อนเพียงเดือนละประมาณ 6,700 บ./ด.
โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ระยะทาง 30.4 กม. จำนวน 23 สถานี เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) วงเงิน 52,000 ลบ. ขณะนี้อยู่ระหว่างรอการอนุมัติ
โดยแนวเส้นทางเริ่มต้นที่จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินระยะแรกที่แยกรัชดา-ลาดพร้าว ไปตามแนว ถ.ลาดพร้าว จากนั้นเลี้ยวไปทางทิศใต้ตาม ถ.ศรีนครินทร์ จากนั้นแนวเส้นทางจะเลี้ยวขวาไปตามแนว ถ.เทพารักษ์ ผ่านจุดเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่สถานีสำโรง และสิ้นสุดแนวเส้นทางบริเวณ ถ.ปู่เจ้าสมิงพราย
ภาพรถไฟฟ้าสถานีสำโรงจาก www.thairath.co.th
ทำเลเทพารักษ์-ศรีนครินทร์ เริ่มจาก ถ.สุขุมวิท ไปตัดกับ ถ.ศรีนครินทร์ ช่วงถนนบริเวณนี้เป็นจุดที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง พาดผ่านถึง 2 สถานี ได้แก่ สถานีทิพวัล และสถานีศรีเทพา
โดยปลายสุดของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองหรือที่ถัดจากสถานีทิพวัล คือสถานีสำโรงซึ่งเป็นสถานีร่วมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งสถานีสำโรงเป็นสถานีใหม่ได้เปิดให้บริการแล้วในขณะนี้ นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว ใกล้กับวงแหวนรอบนอกฝั่งใต้ซึ่งสามารถเดินทางไปทางเส้นพระราม 2 ด้าน จ.สมุทรสาคร หรือจะไปทางตะวันออกเพื่อไปยังบางนา-ตราด, พัทยา-ชลบุรี ครับ
นอกเหนือจากเส้นทางคมนาคมที่สามารถเดินทางเข้าเมือง-ออกเมืองได้สะดวกแล้ว ทำเลเทพารักษ์ยังเต็มไปด้วยบริษัทใหญ่ๆ หลายบริษัทไม่ว่าจะเป็นบริษัท Denso, Hino Motors, Panasonic
ใกล้กับโรงเรียนและโรงพยาบาลหลายแห่ง เช่น รร.อัสสัมชัญ สมุทรปราการ, Concordian International School , Berkeley International School, รร.บางกอกพัฒนา เป็นต้น
ถ้าพูดถึงห้างหรือคอมมิวนิตี้มอลล์ก็จะมี Imperial World สำโรง, Palm Island, Bic C Jumbo สำโรง ถัดไปทาง ถ.ศรีนครินทร์ ก็จะมี The JAS Urban ศรีนครินทร์ คอมมิวนิตี้มอลล์ที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปลายปี 2559
และในอนาคตอันใกล้ยังมี The Bangkok Mall ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ World Class จากเดอะมอลล์ กรุ๊ปมาเปิดซึ่งใกล้เทพารักษ์ในระยะเพียง 4 กม.(วัดระยะจากช่วงต้น ถ.เทพารักษ์ตัดกับ ถ.สุขุมวิท)
ขอบเขต ต.เทพารักษ์คลอบคลุมตั้งแต่ช่วงต้น ถ.เทพารักษ์ถึงบริเวณวงแหวนกาญจนาภิเษก โดย ต.เทพารักษ์มีจำนวนโรงงานทั้งสิ้น 343 โรงงาน จำนวนเงินลงทุนประมาณ 14,000 ลบ. และคนงานประมาณ 22,000 คน
ข้อมูล - กรมโรงงานอุตสาหกรรม
The JAS Urban
Imperial World สำโรง
Big C Jumbo สำโรง
Palm Island Mall
รร.อัสสัมชัญ
รพ.สำโรงการแพทย์
Denso
Panasonic
*คำนวนการผ่อน (บาท/เดือน) โดยใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8% ผ่อนระยะเวลา 30 ปี คิดจากราคาเริ่มต้นของแต่ละโครงการ ที่หักลบกับเงินที่ผ่อนดาวน์ (สมมุติผ่อนดาวน์ 200,000 บ.)
ข้อมูล - ราคาอพาร์ทเม้นท์มาจาก renthub.in.th
ทำเลเทพารักษ์ถือเป็นทำเลใหม่ ใกล้เมือง เพราะการมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอีกทั้งยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสุขุมวิทซึ่งเป็นสายที่มีคนใช้งานมากที่สุด ปฏิเสธไม่ได้ว่าโครงการรถไฟฟ้ามีส่วนสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์รอบข้างปรับสูงขึ้น
โดยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริเวณสุขุมวิทตอนปลาย เห็นการเปลี่ยนแปลงได้ชัดตั้งแต่อ่อนนุช มีอัตราการเติบโตที่ดี ซึ่งได้อานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ
โ ดยเฉพาะบริเวณรอบสถานีสำโรงที่เปิดทดลองให้บริการ จะเห็นได้จากก่อนเปิดให้บริการช่วงอ่อนนุช-แบริ่งอย่างเป็นทางการ ราคาคอนโดใกล้สถานีแบริ่งเคยอยู่ที่ประมาณ 30K บ./ตร.ม.
ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 70K บ./ตร.ม. และใกล้สถานีอ่อนนุชเคยอยู่ที่ 100K บ./ตร.ม. ปัจจุบัน อยู่ที่ 120K-140K บ./ตร.ม. ซึ่งจะเห็นได้ว่าคอนโดช่วงสถานีปลายทางที่เปิดให้บริการจะขายดีและมีการปรับขึ้นราคาอย่างรวดเร็ว
ส่วนทำเลเทพารักษ์ที่ได้อานิสงค์จากการมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ขณะนี้ก็มีผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มมาเปิดตัวโครงการบ้างแล้ว แต่ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ บนทำเลเทพารักษ์ก็ยังจะเป็นตลาดแนวราบ ส่วนใหญ่เป็นหมู่บ้าน อพาร์ทเม้นท์ และคอนโด Low-rise
โดยส่วนมากคนที่ทำงานบริเวณนี้มีดีมานด์เป็นกลุ่มเจ้าของกิจการ กลุ่มวิศวกรตามโรงงานและกลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมตามหมู่บ้านเก่าแก่อย่างหมู่บ้านทิพวัล
ในส่วนของราคาค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ทำเลเทพารักษ์ช่วงต้นนี้มีราคาต่ำสุดจะอยู่ประมาณ 2,000-3,000 บ./ด. ถ้าอพาร์ทเม้นท์ที่ดีขึ้นมาหน่อยราคาอยู่ที่ 4,000-6,000 บ./ด. และถ้าเป็นคอนโดให้เช่าราคาขยับมาถึง 7,000-10,000 บ./ด. เลยทีเดียว ถ้าพูดถึงการซื้อคอนโด "ผ่อนแทนการเช่า" ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่คุ้มค่ากับการลงทุน
KENSINGTON (NEW)
สุขุมวิท-เทพาร้กษ์
ที่ตั้ง : ถ.เทพารักษ์ ติด รฟฟ.สายสีเหลือง สถานีทิพวัล
ความสูง : 38 ชั้น 1 อาคาร
เริ่มสร้าง : Q2 ปี 2561
สร้างเสร็จ : Q4 ปี 2563
ราคาเริ่มต้น : 1.09 ลบ.
ราคาเฉลี่ย : 70,000 บ./ตร.ม.
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ถ้านับจริงๆ แล้วบน ถ.เทพารักษ์ ตอนต้นมีโครงการที่เป็นคอนโด High-rise เพียงแห่งเดียวคือ โครงการ Kensington สุขุมวิท-เทพารักษ์ สูง 38 ชั้นจาก Origin Property ซึ่งจุดขายนอกจากติดรถไฟฟ้าสถานีทิพวัล (สายสีเหลือง) 0 เมตร เป็นคอนโดสไตล์ Industrial British Loft การออกแบบที่เน้นความโปร่งโล่ง เพดานสูง ให้ความรู้สึก เท่ห์ มีสเน่ห์ เป็นเอกลักษณ์แบบอังกฤษ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ที่จัดเต็ม เหนือความคาดหมาย
เรื่องราคาถือว่าจับต้องได้สำหรับกำลังซื้อของคนทำงานในบริเวณนี้ที่เริ่มเพียงล้านต้นๆ เพราะเมื่อถ้าเทียบจาก ราคาเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโด Low-rise ในย่านนี้ที่เฉลี่ยอยู่ 4,500-6,000 บ./ด.
เพิ่มเงินอีกหน่อยก็สามารถซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าได้แล้ว ซึ่งเหมาะทั้งอยู่อาศัยเอง สำหรับคนที่ทำงานแถวนี้หรือซื้อลงทุนปล่อยเช่าก็มีแนวโน้มเติบโตขึ้นในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าสายสีเหลืองสร้างเสร็จครับ
ยกตัวอย่างการคำนวนผ่อนคอนโดแทนการเช่า
ราคาห้อง 1.2 ลบ. ต้องการกู้วงเงิน 1 ลบ. ระยะเวลาผ่อน 25 ปี
ราคาห้อง 1.2 ลบ. ต้องการกู้วงเงิน 1 ลบ. ระยะเวลาผ่อน 30 ปี
KENSINGTON SUKHUMVIT THEPARAK
“จุดเริ่มต้น” กับคอนโดสูงที่สุด ต้นถนนเทพารักษ์ ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส 0 เมตร
โครงการ เคนซิงตัน สุขุมวิท - เทพารักษ์ ตั้งอยู่บนช่วงต้น ถ.เทพารักษ์ ใกล้ Interchange สถานีสำโรง เพียง 1 สถานี และยังติดกับสถานีทิพวัล ในโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอีกด้วย ใกล้ทางด่วนวงแหวนรอบนอก โรงพยาบาลและโรงเรียนหลายแห่ง สามารถเดินทางไปทองหล่อในเวลาเพียง 15 นาที
ซึ่ง โครงการนี้ถือเป็นโครงการเดียวบน ถ.เทพารักษ์ ตอนต้นที่เป็นคอนโด High-rise Building เป็นการเปิดตลาดบนทำเลนี้อย่างจริงจังเพื่อรองรับการมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง
ทำเลนี้ถือเป็น "EBD" หรือ Extension Business District พื้นที่ทางธุรกิจฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออก คือย่านบางนา ที่เชื่อมต่อมาจากย่านสุขุมวิทตอนกลางนั่นเอง
เนื่องจากพื้นที่ CBD ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นย่านพาณิชยกรรมสีแดง ถูกจับจองและใช้พื้นที่อย่างเต็มที่แล้ว ทำให้การขยายพื้นที่เมืองส่วนใหญ่เริ่มออกไปทางกรุงเทพฯ ตะวันออก
สังเกตได้ว่าเมืองฝั่งนี้ในอนาคตมีโครงการยักษ์ใหญ่เกิดขึ้นหลายโครงการไม่ว่าจะเป็น The Bangkok Mall, Bitec 2 และโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่มาเชื่อมต่อเป็นโครงข่าย เป็นต้น
คลิก! เพื่ออ่านบทความศักยภาพกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
โครงการนี้เป็นคอนโดสูง 38 ชั้น จำนวน 1 อาคาร ออกแบบในสไตล์ Industrial British Loft การออกแบบที่เน้นความโปร่งโล่ง เพดานสูง ให้ความรู้สึก เท่ห์ มีสเน่ห์ เป็นเอกลักษณ์แบบอังกฤษ มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เริ่มสร้าง Q4 ปี 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จทั้งโครงการใน Q1 ปี 2563 ครับ
FACT
เจ้าของ : Origin Property
พื้นที่โครงการ : 4-2-24 ไร่
จำนวนชั้น : 38 ชั้น
จำนวนอาคาร : 1 อาคาร
จำนวนยูนิต : 1,318 ยูนิต
ลักษณะห้อง :
1 Bedroom
20.5 – 21 ตร.ม.
1 Bedroom
23.5 ตร.ม.
1 Bedroom Plus
30.5 – 31.5 ตร.ม.
ราคา
ราคาเริ่มต้น : 1.09 ลบ.
ราคาเฉลี่ย : 70,000 บ./ตร.ม.
FACILITY
นอกจากนี้ทางโครงการยังจัดพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ Lobby เพดานสูง วิวสวน 180 อาศา เหมือนบ้านอีกหลังหนึ่งที่ใส่ฟังก์ชั่นการใช้งานที่หลากหลาย ทั้ง co-working Space ห้องประชุม มุมทำงาน มุมทำการบ้าน มุมอ่านหนังสือ ส่วนรับแขก และพื้นที่นั่งเล่นให้อีกด้วย
• Lobby Lounge
Common area สไตล์ Industrial British Loft เน้นความโปร่งโล่ง เพดานสูง
• Another Home
พื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ วิวสวน 180 อาศา เหมือนบ้านอีกหลังหนึ่งที่ใส่ฟังก์ชั่นการใช้งานที่หลากหลาย ทั้ง co-working Space ห้องประชุม มุมทำงาน มุมทำการบ้าน มุมอ่านหนังสือ ส่วนรับแขก และพื้นที่นั่งเล่น
• Panoramic Greenery
มุมมอง 180 องศา ด้วยทัศนียภาพของต้นไม้ใหญ่ และลานน้ำล้น
• Playground Garden
พื้นที่สนามเด็กเล่นแก่เด็กๆ
• Backyard Garden
เริ่มต้นวันสบายๆ นั่งเล่น ผ่อนคลายที่สวนหลังบ้าน
• Pool & Garden
สระว่ายน้ำดีไซด์ทันสมัย ขนาด ความยาวกว่า 30 ม. พร้อม สวนพักผ่อนขนาดใหญ่พร้อมศาลานั่งเล่น
• The Gym Club
ห้องฟิตเนตขนาดใหญ่ เครื่องออกกำลังการครบครัน
• Skyline Roof Garden
สวนวิวขอบฟ้าพร้อมพื้นที่รองรับกิจกรรมที่หลากหลาย อาทิ Sky Deck ลานนั่งเล่นเอกเขนก และสนาม Mini Golf