All Images : Sansiri, AP, LPN
(บนซ้าย The Base เซ็นทรัล อุดรฯ / บนกลาง The Base ศรีจันทร์ ขอนแก่น / บนขวา COO พัทยาใต้ / ล่างซ้าย Lumpini Condo Town ชลบุรี-สุขุมวิท / ล่างขวา Lumpini Place ยูดี-โพศรี อุดรฯ)
ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเริ่มส่งผลกระทบกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ขยายการลงทุนในต่างจังหวัดชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ หลังจากปี 2555-2556 ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯแข่งกันลงทุนในหัวเมืองต่างจังหวัดจำนวนมาก โดยประเมินว่าเพื่อรองรับกับนโยบายลงทุนรถไฟความเร็วสูงของรัฐบาลชุดก่อน ท่ามกลางคำถามว่าดีมานด์คนต่างจังหวัดที่ซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่เองจริง ๆ
ภาวะโอเวอร์ซัพพลายคอนโดหลายจังหวัด"อุดรฯ-ขอนแก่น-เชียงใหม่-ระยอง-พัทยา" พบสัดส่วนซื้อเก็ง กำไรสูง วิตกทิ้งดาวน์ ขณะที่ผู้ประกอบการ ประเมิน"พลาด"เร่งขึ้นโครงการช่วง 2 ปี ที่ผ่านมากว่า 1.5แสนยูนิต พบพฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด ยังไม่นิยมคอนโดมากพอ ชี้ตลาดยังไร้แรงหนุนลูกค้าต่างชาติ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อถดถอย เริ่มส่งกระทบต่อโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดชัดเจนหลายพื้นที่มากขึ้น เริ่มมีการทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มที่จะ ยกเลิกโครงการ ทำให้มีคำถามถึงสัญญาณ "ฟองสบู่คอนโด" หลังจากเมื่อ 2-3 ปีที่ ผ่านมาทั้งกลุ่มทุนท้องถิ่นและกลุ่มทุน ส่วนกลางโหม เปิดตัวโครงการหัวเมืองต่างจังหวัด
Image : Bangkok Biz News (26 Jan 15)
ในเชียงใหม่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ และท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมาก อาทิ ศุภาลัย ,แสนสิริ, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์,เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, กลุ่มท้องถิ่น เช่น บริษัท อรสิริน จำกัด , บริษัท ลากูนน่า จำกัด ประเมินว่าล่าสุดมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ รวม 2 หมื่นยูนิต ราคาอยู่ที่ยูนิตละ 1-2 ลบ. ตลาดคอนโดบูมมากสุดช่วงปี 2555-2556 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1 หมื่นยูนิต เมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนคือปี 2553 มีคอนโดเปิดตัวใหม่แค่ 100 ยูนิต ปี2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต เท่ากับการพัฒนาคอนโดในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 เพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554 และในขณะนี้มีคอนโดบางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด เนื่องจากลูกค้าไม่รับโอน เช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่ง ในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต ขายได้ 60 ยูนิต แต่มีการโอนได้เพียง 30 ยูนิต หรือคอนโดตั้งอยู่ถนนซูเปอร์ไฮเวย์ มียอดขาย 70% แต่สามารถโอนได้ 40%ของยอดขาย นอกจากลูกค้าจะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังพบว่าโครงการคอนโดเปิดขายไปแล้ว ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการท้องถิ่นมากกว่า 10 โครงการ มีการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดระยะเวลา หรือ บางโครงการเลิกการก่อสร้างไปก็มี
ยอดขายโครงการจัดสรรของเชียงใหม่ปี2556 ประมาณ 7,258 ลบ. เพิ่มขึ้นจากปี2555 ประมาณ 2,220 ลบ. ส่วนปี 2557 ยอดขายใหม่ปรับลดลง 40% และปีนี้ตลาดมีสัญญาณจะซบเซาลงอีก นายจรินทร์ พงษ์เย็น ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายโครงการบ้าน 12 บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ในจ.เชียงราย ตลาดไม่ใหญ่ เมื่อเทียบกับตลาดในจ.เชียงใหม่ คอนโดฯมีอยู่ 2,255 ยูนิต ยังคงค้างจำหน่ายอยู่ 700 กว่ายูนิต แนวโน้มปีนี้คาดว่าจะขยายตัวดีขึ้น เนื่องจากพื้นที่อยู่ติดบริเวณชายแดน มีกลุ่มนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านเข้ามา โดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงรายเพิ่มขึ้น เนื่องจากอยู่ใกล้กับแนวชายแดนทั้งทางบก และทางน้ำห่วงเกิดภาวะล้นตลาดปีนี้ นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่- ลำพูน กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังไม่ขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2557 เนื่องจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจที่ไม่ขยายตัวและหนี้สินครัวเรือนที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้กำลังซื้อลดลง ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรมียูนิตค้างสต็อกเหลือขายในปี 2557อยู่ประมาณ 7,000 - 8,000 ยูนิต ส่วนปี 2558 จะมีเพิ่มเข้ามาอีก 2,000 ยูนิต อาจส่งผลให้เกิดอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นว่า ได้ส่งสัญญาณเตือนมา 1-2 ปี ให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดคอนโดฯในต่างจังหวัดอย่างมาก โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมือง เช่น อุดรฯ ขอนแก่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน-ชะอำ เพราะกำลังซื้อไม่ได้มีมากเหมือนช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 54 ถึงแม้ปี 57 ผู้ประกอบการเริ่มชะลอลงทุน แต่ปี 58 ต้องระมัดระวังต่อไป ไม่ควรเร่งเปิดโครงการในทุกจังหวัดหัวเมือง ควรรอห้องชุดคงค้างขายออกไปก่อน
ภาพรวมที่อยู่อาศัย 4 จังหวัดเศรษฐกิจภาคอีสาน ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรฯ และอุบลฯ มีแนวโน้มชะลอตัว สะท้อนจากโครงการที่เปิดใหม่ปี′57 ในครึ่งปีแรก ขณะที่โครงการแนวราบขายได้ 25% และคอนโดฯขายได้ 37% ส่วนปี 58 คาดการณ์คอนโดฯ 4 จังหวัดภาคอีสานจะโตเล็กน้อย ผู้ประกอบการจะเน้นจับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงมากขึ้น ส่วนคอนโดฯที่เปิดขายปี 55-56 จะเสร็จทยอยโอนปีนี้ คาดว่าลูกค้าบางส่วนจะกู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดปล่อยกู้
สถานการณ์ที่อุดรฯ แหล่งข่าวจากชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จ.อุดรฯระบุว่า ภาพรวมอสังหาฯอุดรฯทั้งคอนโดฯและแนวราบ เริ่มช้าลงตั้งแต่กลางปี 57 ประเมินว่ามีกลุ่มซื้ออยู่จริงและซื้อลงทุนปล่อยเช่า 70-80% อีก 20-30% ซื้อเก็งกำไร ยังไม่มีข้อมูลคอนโดฯใน จ.อุดรฯของผู้ประกอบการรายอื่นพับแผนลงทุนและคืนเงินลูกค้าเหมือนแสนสิริ ส่วนแนวราบยอดขายชะลอตัวเช่นกัน เมื่อเร็ว ๆ นี้ออกสำรวจโครงการบ้านจัดสรรในอำเภอเมือง พบว่าเดือน ธ.ค.ที่ผ่านมามียอดขายรวม 50-60 ยูนิตจากทั้งหมดเกือบ 80 โครงการ สอดคล้องกับแหล่งข่าวจาก บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯแอสปาย อุดรฯ ระบุว่าปัจจุบันโครงการแอสปายมียอดขาย 70% จาก 413 ยูนิต ใกล้เคียงช่วงหลังเปิดตัวเมื่อ 2 ปีก่อน ซึ่งบริษัทไม่กังวลการโอนเดือน เม.ย.นี้ เพราะเช็กสถานะลูกค้ามีอาชีพมั่นคง เช่น หมอ อาจารย์ ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ในอุดรฯยังไม่มีแผน ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น ให้ข้อมูลภาพรวมคอนโดฯขอนแก่นเปิดตัวมากที่สุดปี 55-56 รวม 5-6 พันยูนิต อย่างไรก็ตาม ยอดขายชะลอตัวตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา ทราบว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นรายเล็กบางราย หยุดขายและหยุดสร้างโครงการคอนโดฯ
ตลาดคอนโด ในจ.อุดรธานี อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากปี 2555-2556 มีโครงการเปิดตัวมากถึง 2,000 ยูนิต เป็นการซื้อเก็งกำไร 20-30% และไม่น่าจะมีการโอน หลังจากอัตราการขายชะลอเห็นได้ชัดปี 2557 ส่วนสาเหตุมาจากเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาผลผลิตเกษตรตกต่ำ มีผลต่อกำลังซื้อ ธนาคารเริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ
"คอนโดเริ่มมีสัญญาณฟองสบู่เล็กน้อย เพราะสินค้ายังไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนอุดรฯ หลายโครงการสร้างเสร็จแล้ว เท่าที่สำรวจพบว่าอัตราการโอนค่อนข้างต่ำ คิดว่าตลาดยังไม่ได้แรงหนุนจากเออีซีต้องรอ 1-2 ปี ส่วนผู้ซื้อยังเป็นลูกค้าท้องถิ่นเป็นหลัก"
ตลาดคอนโด จ.อุดรธานี ถือว่าประสบปัญหา เนื่องจากลูกค้าจำนวนไม่น้อย กู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ผ่าน มีปัญหาหนี้ครัวเรือน และปัญหาของกลุ่มเก็งกำไรไม่ยอมโอน ที่ผ่านมากลุ่มทุนหลายรายจากกรุงเทพฯ ทุ่มทุนขึ้นโครงการในเมืองอุดรธานีกว่า 3,500 ยูนิต ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป้าหมายกลุ่มลูกค้าจากต่างชาติ หวังรับอานิสงส์จากเออีซี และโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง แต่ตลาดไม่เป็นไปตามคาด ตัวเลขจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติน้อยเกินคาดไว้มากมียอดซื้อจริงไม่ถึง 5 %
Image : Prachachat Online (27 Aug 13)
