รู้ก่อนเลือก "คอนโดปล่อยเช่านักศึกษา"
ทุกวันนี้การอยู่ใกล้ออฟฟิศ มหาวิทยาลัย และโรงเรียน เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องการ เนื่องจากช่วยร่นระยะเวลาการเดินทาง และเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายบางส่วน ทำให้มีการเช่าหอพัก, คอนโดที่ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษาเพื่ออยู่อาศัย บางคนก็เป็นการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้ออยู่เองก็มี
ซึ่งการลงทุนซื้อคอนโดนั้นมีทั้งการปล่อยเช่า และเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร ถ้าพูดถึงการปล่อยเช่า หนึ่งใน TARGET หลักสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าของคอนโด คือ นักศึกษา ที่บางคนต้องย้ายจากบ้านเกิดเข้ามาอยู่ใกล้กับสถาบัน
วันนี้ทาง REALIST ได้ลองเลือกข้อควรรู้ก่อนลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านักศึกษามา 6 ข้อ ว่าเราต้องเลือกคอนโดแบบไหนที่เข้าตานักศึกษา มีแนวโน้มที่จะถูกใจเด็กวัยรุ่น โดยที่เราก็ได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดีไปตามๆกัน จะมีอะไรบ้าง ไปชมกันครับ
ข้อแรกในการลงทุนคอนโด สิ่งที่ควรจะได้รับคือ ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด แบ่งออกเป็นสองแบบ คือ
• CAPITAL GAIN เป็นกำไรที่ได้จากการขาย
• RENTAL YIELD เป็นกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่า
ในที่นี่จะขออธิบายแต่เรื่อง RENTAL YIELD ก่อนนะครับ ซึ่ง RENTAL YIELD เป็นกำไรจากการปล่อยเช่า
RENTAL YIELD =
( ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายทั้งปี ) / ราคาซื้อคอนโด
โดยระหว่างการปล่อยเช่าจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ
• ค่านายหน้า 3% จากมูลค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
• (ประมาณค่าเช่า 1 เดือน)
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าประกันที่อยู่อาศัย
• ค่าซ่อมแซม (แล้วแต่เจ้าของห้อง)
ในเรื่อง FULLY FURNISHED ถือเป็นการช่วยผู้ลงทุนให้ประหยัดงบในเรื่องของการตกแต่งห้อง แต่โดยส่วนใหญ่ทางโครงการจะขายมาแบบ FULLY FITTED คือ
• Built-in ชุดครัว
• Hob & Hood
• ชุดสุขภัณฑ์ที่มีอยู่ในห้องน้ำ
• ตู้เสื้อผ้า Built-in
รวมถึงบางโครงการอาจมีโปรโมชั่น ให้เครื่องปรับอากาศมาให้ด้วย อย่างไรก็ตามก็ต้องมีการตกแต่งห้องเพิ่ม เช่น ซื้อโต๊ะทานข้าว, โซฟา หรือเตียงนอน
ดังนั้นถ้าโครงการขายแบบ FULLY FURNISHED จึงช่วยผู้ลงทุนให้ตกแต่งห้องได้ประหยัดมากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเป็นของที่เพิ่มขึ้นมาจากแบบ FULLY FITTED คือ เพิ่ม
• Built-in Furniture ชั้นวางทีวีในห้องนั่งเล่น
• Coffee Table
• Sofa
• ชุดเซทโต๊ะ+เก้าอี้ทานข้าว
• เตียง
• Built-in โต๊ะเครื่องแป้ง
• กระจก หรือ Built-in ชั้นวางให้บางส่วน
นอกจากพวกเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องปรับอากาศแล้ว อย่างอื่นที่เจ้าของห้องควรจะเตรียมไว้ให้ผู้เช่าคือ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น, ตู้เย็น, ทีวี, ไมโครเวฟ, เครื่องซักผ้า รวมถึงเครื่องครัวต่างๆ เพื่อเป็นสิ่งดึงดูดใจการเช่าอยู่อาศัย ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องเตรียมของมากก็สามารถอยู่ห้องนี้ได้เลย
ตัวอย่างคอนโดย่านมหาวิทยาลัยชั้นนำ
มศว.
จุฬาฯ
ม.กรุงเทพ
ม.มหิดล
คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ย่าน CBD
ส่วนใหญ่โครงการใน CBD จะมีราคาเริ่มต้น 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป ขนาดเริ่มต้นของห้องมีทั้งแบบไม่เกิน 30 ตร.ม. และมากกว่า 30 ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นขนาด 1 ห้องนอน ขายแบบ Fully Fitted ส่วน FACILITIES พื้นฐาน เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, สวน และระบบความปลอดภัยมีให้ครบอยู่แล้ว บางโครงการที่มีเพิ่มขึ้นมาก็เป็นพวกห้องสมุด, Co-working space และ Digital Doorlock สำหรับการเดินทางสามารถเดินทางได้ด้วยเท้า หรือนั่งวินมอเตอร์ไซค์, รถเมล์ ที่ผ่านหน้าสถาบันก็ได้ มีเวลาการเดินทางไม่เกิน 20 นาทีคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ย่านชานเมือง
ในขณะที่โครงการแถบเขตชานเมือง ขนาดเริ่มต้นของห้องไม่เกิน 30 ตร.ม. มีทั้งแบบ Fully Fitted และ Fully Furnished มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. ทำให้ค่าเช่าสำหรับการอยู่อาศัยไม่แพง เมื่อมองในส่วนของ FACILITIES พื้นฐาน ก็มีให้ครบครันถึงแม้จะเป็น Condo แบบ Low-rise ก็ตาม สำหรับการเดินทางสามารถเดินทางได้ด้วยเท้า หรือนั่งวินมอเตอร์ไซค์, รถเมล์ ที่ผ่านหน้าสถาบันก็ได้เช่นกัน เช่น KAVE CONDO ในย่านรังสิต เดินข้ามสะพานลอยมาก็ถึงมหาวิทยาลัยเลยทีเดียว แต่สำหรับย่านศาลายาอาจจะต้องขับรถไปถึงจะเดินทางได้รวดเร็วและสะดวกกว่า เนื่องจากในย่านไม่ค่อยมีรถเมล์ผ่านย่านอโศก Rental Yield 3.2%
ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทร์วิโรฒฯ จะมีผู้เช่าที่หลากหลายอาจจะเป็นทั้งนักศึกษา และพนักงานออฟฟิศในย่าน จากการสำรวจค่าเช่าห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม.ในปัจจุบัน พบว่ามีราคาเช่าประมาณ 20,000 บาท/เดือน เมื่อคิด REATAL YIELD ออกมาจะได้ 3.2% ต่อปี วิธีคำนวณ RENTAL YIELD = ( 20,000 - 2,000 ) x 12 ) / 6,840,000 = 3.2%ย่านรังสิต Rental Yield 7.3%
ที่ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต ห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. พบว่ามีราคาเช่าประมาณ 8,000 บาท/เดือน เมื่อคิด REATAL YIELD ออกมาจะได้ 7.3% ต่อปี วิธีคำนวณ RENTAL YIELD = ( 8,000 - 2,000 ) x12 ) / 990,000 = 7.3%ย่านสยาม-สามย่าน Rental Yield 4.5%
ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยจุฬาฯ โดยส่วนใหญ่อาจจะนั่งรถเมล์สายที่ผ่านมาทางมหาวิทยาลัย หรือเดินมาก็ได้เช่นกัน มีราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยประมาณ 17,000 บาท/เดือน REATAL YIELD 4.5% ต่อปี ซึ่งไม่ต่างกันกับย่านอโศกมากเท่าไหร่นัก วิธีคำนวณ RENTAL YIELD = ( 17,000 - 2,000 ) x12 ) / 4,000,000 = 4.5%ย่านศาลายา Rental Yield 5.5%
ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยมหิดล มีราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยประมาณ 9,000 บาท/เดือน REATAL YIELD 5.5% ต่อปี วิธีคำนวณ RENTAL YIELD = ( 9,000 - 2,000 ) x12 ) / 1,530,000 = 5.5%
คอนโดใหม่ในย่าน CBD ใกล้สถาบันศึกษา
FYNN SUKHUMVIT 31
THE ESSE ASOKE
THE RESERVE KASEMSAN 3
IDEO Q CHULA-SAMYAN
คอนโดใหม่ในย่านชานเมืองใกล้สถาบันศึกษา
THE ZELLE SALAYA 3
ELITE SALAYA
PLUM CONDO PARK RANGSIT
KAVE CONDO RANGSIT คอนโดใกล้ ม.กรุงเทพ เพียงแค่ข้ามถนน
