การเติบโตของราคาคอนโดย่านสุขุมวิทตอนต้น
ย่านสุขุมวิทตอนต้น ถือเป็นอีกย่านหนึ่งที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีมานี้ สิ่งที่เห็นได้ชัดคือพื้นที่ดินขนาดใหญ่ในย่านเริ่มมีน้อยลง อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่มีเพิ่มขึ้น เนื่องด้วยการสัญจรและระบบขนส่งสาธารณะที่ทำให้เข้าถึงพื้นที่ได้อย่างสะดวก ทำให้ย่านนี้มีทั้งพื้นที่ธุรกิจ ซึ่งมี office building กระจายตัวอยู่ตามถนนเส้นหลัก รวมถึงแหล่ง Commercial mall สำหรับนักท่องเที่ยว
และคอนโดโครงการต่างๆทั้ง Low Rise และ High Rise ที่เกิดขึ้นมารองรับการขยายตัวของเมืองและความต้องการที่พักอาศัยของคนในย่าน รวมถึงนักลงทุน
ในบทความนี้ทาง Realist จะนำเสนอบทวิเคราะห์ถึงภาพรวมการเติบโตของย่านนี้ การลงทุนในอสังหาประเภทคอนโด รวมถึงโครงการใหม่ที่น่าสนใจในย่าน เพื่อให้ผู้อ่านได้ใช้พิจารณาประกอบการตัดสินใจหากเลือกที่จะลงทุนในทำเลนี้กันครับ
ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงของย่านสุขุมวิทตอนต้น
2008
2013
2018
Landmark
Point of Interest
.Terminal 21
Robinson Sukhumvit
Exchange Tower
Korean Town
สวนเบญจกิติ
สวนเบญจกิติ พื้นที่สวนเบญจกิติในปัจจุบันนั้นเป็นการพัฒนาพื้นที่โรงงานยาสูบเดิมในส่วนที่ 1 หรือเรียกว่า สวนน้ำ ตามมติครม. ที่จะย้ายโรงงานยาสูบออกไปนอกกรุงเทพฯ
โดยมีพื้นที่ 130 ไร่ เปิดใช้งานเมื่อ 2547 (ซึ่งในปัจจุบันโรงงานยาสูบใหม่อยู่ในสวนอุตสาหกรรมโรจนะ อ.อุทัย จ.อยุธยา บนพื้นที่กว่า 200 ไร่ ภายใต้การควบคุมของกระทรวงการคลัง)
ต่อมาโรงงานยาสูบได้มอบพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 61 ไร่ ซึ่งเป็นพื้นที่ในระยะที่ 1 เพื่อทำเป็น “สวนป่าเบญจกิติ” วงเงิน 950 ลบ. ตามเเบบเเปลนของสำนักพระราชวัง พื้นที่สวนปลูกไม้ยืนต้นขนาดใหญ่ เพื่อเป็นปอดใจกลางเมือง โดยรวมๆแล้วในสวนจะมีต้นไม้เล็กใหญ่ถึง 30,400 ต้นเลยทีเดียว ตอนนี้ในระยะที่ 1 ได้เปิดให้ใช้งานแล้ว ในอนาคตข้างหน้าโรงงานยาสูบจะทำการส่งมอบพื้นที่ในระยะที่ 2 และ 3 รวมแล้วจะเป็นพื้นที่สวนป่าถึง 320 ไร่ คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการทั้งหมดในปี 2563
สวนชูวิทย์
สวนชูวิทย์ เป็นสวนสาธารณะเอกชน บนพื้นที่ 6 ไร่ บริเวณถนนสุขุมวิท ซอย 10 ของนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ ที่ดินบริเวณนี้เดิมให้เช่าเป็นบาร์เบียร์และร้านค้าชื่อ “สุขุมวิทสแควร์”
นายชูวิทย์ซื้อมาจากเจ้าของเดิม และมีโครงการสร้างโรงแรมระดับ 4 ดาว แต่เกิดปัญหา จึงยกเลิกโครงการสร้างโรงแรม และสร้างเป็นสวนสาธารณะให้ประชาชนทั่วไปใช้งานแทนในปี 2546
สวนชูวิทย์กับการเช่าซื้อโดย L&H
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริษัทและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ทางบริษัทฯ ได้ตัดสินใจเช่าที่ดินสวนชูวิทย์ บริเวณสุขุมวิทซอย 10 เนื้อที่ 6 ไร่ ของนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ ระยะเวลาในการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 30 ปี และต่ออายุได้อีก 4ปี
โดยจะนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาโครงการรูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าในรูปแบบอาคารสำนักงาน พื้นที่เช่า 20,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และโรงแรม 400 ห้อง และมีพื้นที่ค้าปลีกอีก 3,000 ตร.ม. ใช้งบลงทุนอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างในช่วงต้นปี 62 และคาดว่าจะใช้ระยะเวลาราว 3 ปี
แนวโน้มอสังหาเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาดคอนโดในประเทศ
เมื่อดูจากกราฟแสดงจำนวนคอนโดเกิดใหม่ทั้งในเมืองนอกเมือง และราคาเฉลี่ยของโครงการ พบว่าในช่วงปี 2013 – 2016 คอนโดเกิดใหม่นอกเมืองมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และปรับตัวลดลงเล็กน้อยในปี 2017-2018 เพราะนอกเมืองมีพื้นที่ให้พัฒนาค่อนข้างมากบวกกับการกระจายตัวของโครงการรถไฟฟ้า และราคาที่ดินที่ถูกกว่าใน CBD ทำให้เหมาะแก่การทำโครงการ สามารถทำราคาขายที่เหมาะสมกับสภาวะของตลาดโดยรวม
สำหรับในเมืองจะมีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นที่ใกล้เคียงกันในแต่ละปี โดยมีปี 2015 ที่อัตราการเกิดของโครงการใหม่มากที่สุด แต่ก็ยังถือว่ามีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นที่น้อยกว่าโครงการนอกเมืองค่อนข้างมากเพราะที่ดินมีราคาสูง และหายาก ต้นทุนจึงสูง ทำให้ทำโครงการได้น้อย แต่ในมุมนักลงทุนนั้นจะเห็นโอกาสมากกว่า เพราะ Supply น้อยและราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้น่าซื้อลงทุน
ในส่วนของภาพรวมด้านราคาเฉลี่ย หากพิจารณาจากกราฟพบว่าเส้นสีแดง (คอนโดในเมือง) มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ในปี 2013 นั้นราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 142,700 บ./ตร.ม. เท่านั้น ซึ่งปัจจุบันในปี 2018 ราคาได้พุ่งขึ้นมาเกือบแตะ 250,000 บ./ตร.ม. แล้ว ทำให้คาดการณ์ได้ว่าอีก 2 ปีข้างหน้า ราคาเฉลี่ยของคอนโดในเมืองจะขึ้นไปแตะ 300,000 บ./ตร.ม. ได้อย่างไม่ยากเย็นทำให้เป็นที่น่าจับตาว่าการลงทุนกับคอนโดในเมืองจะมีทิศทางที่ดีขึ้นในระดับใดหากพิจารณาจากกราฟนี้
ส่วนคอนโดนอกเมืองยังทรงตัวอยู่ประมาณ 100,000 - 110,000 บ./ตร.ม. ในปัจจุบัน ซึ่งอีกสองปีก็อาจปรับตัวขึ้นไปมากนักน่าจะอยู่ที่ราวๆ 120,000 บ./ตร.ม. เป็นอย่างน้อย
ภาพรวมราคาคอนโดย่านสุขุมวิทตอนต้น
มาพิจารณาในส่วนของราคาคอนโดบนย่านสุขุมวิท ในภาพรวมย่านสุขุมวิทถือว่าเป็นอีกย่านหนึ่งที่มีอัตราคอนโดเกิดใหม่ค่อนข้างสูง เรียกได้ว่าเป็นทำเลที่มีการพัฒนาในด้านอสังหาอย่างต่อเนื่องอย่างที่กล่าวไปในตอนต้น สำหรับ Developer เจ้าต่างๆที่แข่งขันกันเป็นเจ้าตลาด ทั้งแบบ Low Rise และ High Rise โดยราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบัน (Q1 2018) พุ่งขึ้นไปเกิน 250,000 บ./ตร.ม. แล้ว
ในช่วงปี 2014 – 2017 ตัวกราฟค่อนข้างก้าวกระโดดจากประมาณ 160,000 บ./ตร.ม. ภายใน 3ปี กลายเป็น 250,000 บ./ตร.ม. ถือว่าเป็นปรากฎการณ์เลยทีเดียว ทำให้ทิศทางของตลาดคอนโดในย่านสุขุมวิทยังมีแนวโน้มที่จะเติบโต และทำราคาเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นไปอีกอย่างต่อเนื่องและคาดการณ์ว่าในปี 2018 ราคาคอนโดในเมืองตามเส้นสุขุมวิทจะเพิ่มสูงขึ้นอีกระหว่าง 260,000 – 280,000 บ./ตร.ม. อีกทั้งยังมีแนวโน้มในการพัฒนาคอนโดมิเนียมทุก segment จะถูกพัฒนาเป็น Condo Low Rise ภายในซอยต่างๆมากขึ้น เนื่องจากพื้นที่ตามเส้นถนนใหญ่และรถไฟฟ้าเริ่มในย่านเหลือน้อยลงมากแล้วนั่นเอง
ภาพรวม 4 ย่านหลักในสุขุมวิทตอนต้น
มาถึงภาพรวมราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านสุขุมวิทตอนต้น โดยเราได้พิจารณาพื้นที่รอบข้างรวมไปด้วยตั้งแต่สถานีเพลินจิต ถึง พร้อมพงษ์เพื่อให้เห็นความแตกต่างของราคา โดยเพลินจิตถือว่าอยู่ในช่วงรอยต่อระหว่างถ.พระราม 1 และสุขุมวิทตอนต้นซึ่งจะทำให้เห็นถึงการกระโดดของราคาอย่างชัดเจนอยู่ที่ 250,000 บ./ตร.ม. โดยสุขุมวิทตอนต้นเริ่มจากนานาไปจนถึงพร้อมพงษ์ซึ่งพบว่าโซนพร้อมพงษ์มีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 280,000 บ./ตร.ม. และส่วนของพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นที่เหลือคือ อโศก 230,000 บ./ตร.ม. และนานา 200,000 บ./ตร.ม. ตามลำดับ โดยแต่ละพื้นที่นั้นก็มีเอกลักษณ์ที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้
เพลินจิต - หากดูจากภาพประกอบด้านบน จะเห็นว่าพื้นที่ของเพลินจิตโดยมากจะเป็นคอนโด High rise และ Office Building เป็นหลัก และมีห้างสรรพสินค้าหลักๆในย่านคือ Central Embassy โดยตัวคอนโดนั้นที่มีราคาเฉลี่ยสูงขนาดนี้เป็นเพราะราคาที่ดินโดยรอบถีบตัวพุ่งสูงเป็นอย่างมาก ล่าสุด(Q1 2018) พื้นที่บริเวณถ.หลังสวน ฝั่งตรงข้ามกับรร.มาแตร์ ได้กลายเป็นที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศ โดยมีราคาอยู่ที่ 3.2 ลบ./ตร.วา ณ ปัจจุบัน ถูกซื้อโดย บ. เอสซี แอสเสท *
*(ที่ดินนี้มีเนื้อที่ประมาณ 880 ตร.วา ซึ่งเป็นของตระกูลพิชัยรณรงค์สงคราม โดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เพิ่งชนะการประมูลมาด้วยราคาที่ดินมูลค่าเกือบ 3,000 ลบ. หรือประมาณ 3.2 ลบ./ตร.วา โดยจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโด High Rise ชื่อว่า Scope)
**นอกจากนี้ยังมีโครงการที่แพงที่สุดในไทยอย่าง 98 Wireless ใกล้กับรถไฟฟ้าเพลินจิตอีกด้วย
พร้อมพงษ์ - โดยภาพรวมย่านพร้อมพงษ์จะมีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่ค่อนข้างเยอะ ทั้งนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะพาครอบครัวมาพักอาศัยด้วย ทำให้มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่สูง ในย่านจึงเต็มไปด้วยคอนโดซึ่งส่วนใหญ่จะเป็น High Rise รวมถึงมีพื้นที่ Em-District เป็น Landmarks ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี โดยภาพรวมเราจะเห็นย่านนี้พัฒนาไปในเชิง Commercial ซะเป็นส่วนมาก และเหลือที่ดินให้พัฒนาเป็นโครงการใหญ่ๆค่อนข้างน้อยแล้ว
นานา - ย่านนี้โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นอาคารพักอาศัย ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่อยู่มานาน และยังเป็นย่านอยู่อาศัยของชาวอาหรับที่เข้ามาตั้งรกรากในกรุงเทพตั้งแต่เมื่อก่อนอีกด้วย โดยมากแล้วพื้นที่จะแบ่งออกเป็นสุขุมวิทเลขคู่กับเลขคี่ ในโซนสุขุมวิทเลขคี่หรือนานาเหนือ เช่น ซ. 3 , ซ.11 , ซ.13 จะสามารถใช้ลัดเลาะไปโซนอโศกได้ โดยซ.11 กับ ซ.13 จะอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้านานา ทำให้คึกคักเป็นพิเศษและมีโครงการคอนโด High Rise เกิดขึ้นในส่วนนี้หลายโครงการ เช่น Hyde Condo และ Q Sukhumvit ส่วนโซนสุขุมวิทเลขคู่หรือนานาใต้ เช่น ซ.4 , ซ.6 , ซ.8 , ซ.10 จะมีความเจริญน้อยกว่าฝั่งเลขคี่เพราะถนนไม่ได้เชื่อมต่อกับเส้นหลักอื่นๆ และส่วนใหญ่เป็นซอยตัน แต่จะมีความสงบที่สุดวุ่นวายน้อยที่สุด และส่วนใหญ่อาคารจะเป็นบ้านพักอาศัย 1-2 ชั้น และ คอน Low Rise
อโศก - ถือเป็นย่าน CBD หลักๆแห่งหนึ่งของกรุงเทพ ลักษณะพื้นที่จะเต็มไปด้วย Office Building เป็นหลัก อีกทั้งยังมีโครงการคอนโด High Rise เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนห้างสรรพสินค้าหลักๆของย่านก็จะมี Terminal21 กับ Robinson Sukhumvit
ลงทุนกับ Low Rise Condo ในย่านสุขุมวิทตอนต้น
ในหัวข้อนี้เราจะมาพิจารณาโครงการคอนโด Low Rise ที่น่าสนใจในย่านกัน เนื่องจากมีหลายโครงการในย่านเกิดขึ้นใหม่ โดยราคาเฉลี่ยทั้งย่านปัจจุบัน (Q1 2018) จะอยู่ที่ 167,000 บ./ตร.ม. ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนักหากเปรียบเทียบกับคอนโดแบบ High Rise ที่ปัจจุบันมีราคาเฉลี่ย 227,000 บ./ตร.ม.
โครงการใหม่ในย่านปัจจุบันมีอยู่ทั้งหมด 3 โครงการด้วยกัน คือ Fynn Sukhumvit31 , Walden Asoke และ Venio Sukhumvit10 โดยทั้งสามโครงการจะมีราคาใกล้เคียงกัน ในหัวข้อถัดไปเราจะดูเรื่อง Capital Gain ของคอนโด Low Rise ในย่านเพื่อดูว่าพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นนี้มีความคุ้มค่าและน่าลงทุนหรือไม่
Capital Gain
จากตัวเลขที่ออกมา Capital Gain ของย่านมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.46% ถือเป็นค่าเฉลี่ยที่น่าสนใจ และทำให้ย่านนี้ดูน่าลงทุนซื้อเพื่อขายต่อในระดับหนึ่ง ซึ่งการลงทุนกับคอนโดแบบ Low Rise ในย่านนี้ถือว่ามีหลายโครงการที่ให้ค่า Capital Gain ที่น่าสนใจเช่น Mirage Sukhumvit27 ที่มีค่าถึง 6.5% และโครงการที่เพิ่งเปิดตัวได้เพียง 2 ปีอย่าง Maestro 02 Ruamrudee ที่มีค่าถึง 8.67% ทำให้สามารถพิจารณาได้ว่า แนวโน้มของการลงทุนในย่านค่อนข้างมีทิศทางที่น่าลงทุน โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่มีแนวโน้มว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีเช่นกันเมื่อดูในภาพรวม
จากที่ได้กล่าวไปข้างต้น การลงทุนกับ Condo ประเภท Low Rise ถือว่าเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะราคาเฉลี่ยของแต่ละโครงการในย่าน ไม่สูงจนเกินไป ซึ่งโครงการ Venio Sukhumvit10 ก็ถือว่าเป็นอีกโครงการหนึ่งที่มีราคาเฉลี่ยไม่สูงจนเกินไป และทำเลก็น่าสนใจเพราะอยู่ห่างสถานีนานาเพียง 650 ม. และ อโศกเพียง 750 ม. โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 5.9 ลบ. ครับ
VENIO SUKHUMVIT10 โครงการ LOW RISE ที่น่าลงทุน
โครงการ Venio Sukhumvit 10 เป็นคอนโดแบบ Low Rise 8 ชั้น มียูนิตทั้งหมด 162 ยูนิต ให้ความเป็นส่วนตัวและเงียบสงบ มีราคาเริ่มต้น 5.9 ลบ. อยู่ห่าง 650 เมตร จาก BTS สถานีนานา , 750 เมตร จาก BTS สถานีอโศก และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสุขุมวิท โดยภายในซอยโครงการจะเชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิทและถนนพระรามสี่
อาคารมีการออกแบบที่ผสมผสานระหว่างความคลาสสิก จากสถาปัตยกรรมในเมืองสำคัญของยุโรปและความโมเดิร์นมอบความสวยงามอย่างไร้กาลเวลา
ภายในได้รับการออกแบบและตกแต่งแบบ Geometric บ่งบอกถึงความเรียบอย่างมีสไตล์ ผ่อนคลายด้วยความสูงภายในห้องถึง 6 เมตร ตัวห้องพักเป็นแบบ Fully Furnished พร้อมด้วยเฟอร์นิเจอร์ที่ได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะ
โครงการแวดล้อมด้วยสวนสาธารณะขนาดใหญ่ สัมผัสบรรยากาศธรรมชาติ สวนชูวิทย์, สวนเบญจกิติ์, พื้นที่สีเขียวจากโรงงานยาสูบเฟสสอง อีกทั้งส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกยังครบครัน สระว่ายน้ำ สวน ฟิตเนส เพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยมีการรักษาความปลอดภัยด้วยระบบ Key card Access ตั้งแต่ทางเข้าออก พร้อมระบบ Digital Door Lock ทุกยูนิต
FACT
- Project Name : Venio Sukhumvit10
- Developer : บริษัท เฮลิกซ์ จำกัด ในเครือ บจก. อนันดาฯ
- Location : ซ.สุขุมวิท10 แขวงคลองเตยเหนือ เขตคลองเตย , ห่าง BTS นานา 650 ม. , BTS อโศก 750 ม.
- Land area : 1-0-53 ไร่
- No. of Units : 162 ยูนิต
- Type : Low Rise Condo
- Building : 1 อาคาร 8 ชั้น
- Facilities : Lobby , Swimming Pool , Fitness , Sky Garden , Access control , 24-hours security , CCTV , Car park 68 คัน ไม่รวมจอดซ้อนคัน
- Unit Mixed : Studio (23.20 – 25.75 SQ.M.) 1 Bedroom (27.75 – 40.56 SQ.M.) 2 Bedroom (49.30 – 71.30 SQ.M.)
- Expected Completion : กลางปี 2561 Common Expense : ราคาเริ่มต้น 5.9 ลบ. , ค่าส่วนกลาง = – บ./ตร.ม. , เงินจอง = – บ. , ทำสัญญา = –
