คอนโดฯล้น แบงก์คุมเข้มปล่อยกู้
เงื่อนไขการปล่อยกู้ให้ดีเวลลอปเปอร์ รายกลาง-เล็ก
1. ยอดจอง 50-60% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (เดิม 30-40%) โดยจะปล่อยเงินกู้ให้เพียง 50% ของวงเงินก่อสร้าง (เดิม 70%)
2. ดูความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการเป็นหลัก รวมถึงดูพื้นที่และประสบการณ์ของดีเวลลอปเปอร์ เช่น โครงการอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ถือว่าความเสี่ยงต่ำ
3. แบงก์จะปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการโลว์ไรส์ขนาดไม่เกิน 8 ชั้น มูลค่าโครงการไม่เกิน 500 ล้านบาท ง่ายกว่าโครงการไฮไรส์ (ยิ่งสร้างนานยิ่งเสี่ยง)
4. กระแสเงินสดของผู้ประกอบการและบริษัท รวมถึงแหล่งที่มาของเงินอย่างละเอียด
(ข้อมูลจากบทสัมภาษณ์ ดีเวลลอปเปอร์ และ แบงก์)
Image : Kobkid.com
Info : Than Online (9-12 Feb 2014)
ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2556
ปรับตัวดีขึ้นโดยลดความร้อนแรงลงจากช่วงปี 2555 ถึงต้นปี 2556 โดยความต้องการของผู้ซื้อชะลอลง ขณะที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้น ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา ในปี 2556 ผู้ประกอบการมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ตามการเปิดขายอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นมาก สอดคล้องกับความต้องการซื้ออาคารชุดที่มากขึ้น ขณะที่ความต้องการบ้านเดี่ยวลดลง โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี อาคารชุดเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 30.5 เทียบกับระยะเดียวกันปีก่อน
อย่างไรก็ดี อาคารชุดที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดขนาดเล็กระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงมีส่วนทำให้การขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมใกล้เคียงกับปีก่อน
Image : AREA, BOT
คอนโดฯกลาง-เล็กอ่วม! แบงก์ตั้งเงื่อนไขเข้มปล่อยกู้แค่ 50%
ขาใหญ่กรรเชียงหนี คอนโดมิเนียมล้นตลาด นายกสมาคมอาคารชุดไทย เชื่อตลาดปี 57 ซบ เหตุเศรษฐกิจชะลอ การเมืองไม่นิ่ง กำลังซื้อหดหาย ส่งผลสถาบันการเงินเข้มปล่อยสินเชื่อขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก แจงชัด แบงก์ปล่อยกู้เพียง 50% ของวงเงินก่อสร้าง แถมยอดจองไม่น้อยกว่า 60% ฝั่ง"เคแบงก์"ย้ำชัดไม่ปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการโนเนม เน้นรายใหญ่ในตลาดเป็นหลัก alt นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2557 จะชะลอตัวลง เหตุจากตลาดมีความร้อนแรงมาตั้งแต่ปี 2555 ต่อเนื่องถึงปี 2556 ส่งผลให้บางพื้นที่เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายขึ้นแล้ว อย่างเช่นในพื้นที่ลาดพร้าว, ดินแดง, ห้วยขวาง หรือสุขุมวิทตอนปลาย นับจากอ่อนนุช-สมุทรปราการ เป็นต้น
ทั้งนี้สืบเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น อันเป็นผลพวงมาจากนโยบายรถคันแรก ซึ่งผู้บริโภคเป็นกลุ่มเดียวกันกับคอนโดมิเนียม ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง โดยดูได้จากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 29 เมื่อช่วงเดือนพฤศจิกายน ปี 2556 ที่มียอดขายภายในงานเพียง 2.5 พันล้านบาท ลดลงจากปี 2555 ที่มียอดขายกว่า 3 พันล้านบาท ประกอบกับในช่วงปลายปีมีปัญหาทางการเมืองเกิดขึ้น ยิ่งทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการเกิดความไม่มั่นใจ ส่งผลให้รายใหญ่ในตลาดหลายรายปรับแผนการพัฒนาโดยหันไปขึ้นโครงการแนวราบมากขึ้น
นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยังระบุอีกว่า จากภาวะดังกล่าวส่งผลให้สถาบันการเงินต่างคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยสำหรับลูกค้าทั่วไปมากขึ้น โดยเวลานี้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ถูกปฏิเสธในการอนุมัติสินเชื่อค่อนข้างสูง ในขณะที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยลูกค้าทั่วไป ก็เพิ่มสูงขึ้นถึง 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10-15% ด้วยเพราะเกรงว่าจะเกิดปัญหาหนี้เสียตามมา
สอดคล้องกับนายพีระพงศ์ จรูญเอก กรรมการบริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้า ในย่านสุขุมวิทตอนปลาย-อ่อนนุช-แบริ่ง กล่าวยอมรับว่า สถาบันการเงินมีการปรับเพิ่มกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อวงเงินก่อสร้างมากขึ้นจริง โดยก่อนอนุมัติเงินกู้ก่อสร้างงวดแรกจะต้องมียอดพรีเซล 50-60% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 30-40% โดยจะปล่อยเงินกู้ให้เพียง 50% ของวงเงินก่อสร้าง จากเดิม 70%
นอกจากนี้ยังต้องดูถึงกระแสเงินสดของผู้ประกอบการและบริษัท รวมถึงแหล่งที่มาของเงินอย่างละเอียด จากที่ดูแค่ตัวเลขยอดรวมธรรมดา เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ประกอบการมีสภาพคล่องสามารถพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามกำหนดระยะเวลา สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทในปี 2557 บริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวน 3-4 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 2-3 พันล้านบาท ระดับราคา 1-2 ล้านบาท
ด้านนายธนันต์ อนันตศิลป์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัท รื่นฤดีฯ เปิดเผยว่า ผู้ประกอบการรายย่อยหน้าใหม่ที่คิดจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อก่อสร้างได้ยากกว่าผู้ประกอบการที่มีประวัติทางการเงินกับสถาบันการเงินดีอย่างต่อเนื่อง โดยแบงก์จะปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการโลว์ไรส์ขนาดไม่เกิน 8 ชั้น มูลค่าโครงการไม่เกิน 500 ล้านบาท ง่ายกว่าโครงการไฮไรส์
"โครงการไฮไรส์มีโอกาสเสี่ยงสูงกว่าโครงการโลว์ไรส์ เพราะใช้เวลาในการก่อสร้างนานกว่าคือประมาณ 2-2 ปีครึ่ง ในขณะที่โครงการโลว์ไรส์ใช้เวลาในการก่อสร้างไม่เกิน 1-1 ปีครึ่ง เพราะโครงการที่ใช้เวลาก่อสร้างนานก็จะยิ่งเสี่ยงต่อการพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามเป้า เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันไม่เหมือนช่วงที่ผ่านมา" นายธนันต์ กล่าว
เช่นเดียวกับนายศุภกิจ รวีอร่ามวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิ เอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่าการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ให้กับผู้ประกอบการในช่วงนี้ถือว่าเข้มงวดมากขึ้น บางรายอาจไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ เพราะไม่มีประวัติการทำธุรกรรมกับแบงก์ และหากพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการมีสินค้าเป็นจำนวนมากและเสี่ยงต่อการขายไม่ออก แบงก์ก็จะไม่อนุมัติสินเชื่อ แม้ว่าโครงการจะมีความโดดเด่นเพียงใดก็ตาม
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ธนาคารไม่มีนโยบายปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่เป็นรายใหม่และไม่เคยดำเนินธุรกิจมาก่อน เนื่องจากความกังวลต่อภาระหนี้ภาคครัวเรือนและสภาพเศรษฐกิจ โดยสัดส่วนสินเชื่อที่ธนาคารปล่อยให้กับผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวน 80-70% เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนที่เหลือ 20-30% เป็นบริษัทรายใหญ่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เป็นกลุ่มลูกค้าเก่า และมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก
"การพิจารณาให้สินเชื่อก็จะดูความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการเป็นหลัก รวมถึงดูพื้นที่และประสบการณ์ของดีเวลอปเปอร์ เช่น โครงการอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ถือว่าความเสี่ยงต่ำ เพราะตลาดยังมีดีมานด์ในโซนนี้อยู่อีกมาก" นายชาติชาย กล่าว
ที่มาข้อมูล
ประชาชาติธุรกิจ
10-12 กุมภาพันธ์ 2557
