คอนโดริมรั้วจุฬา ตอบรับไลฟ์สไตล์ชีวิตในเมือง
วันนี้เราจะพาไปเจาะลึกย่าน "สามย่าน" ถิ่นของนักศึกษาสถาบันจุฬาลงกรณ์ เป็นย่านที่ไม่ได้เป็นที่รู้จักของแค่ชาวจุฬาฯ เท่านั้น แต่ยังเป็นที่เลื่องลือด้านความอุดมสมบูรณ์ มีร้านอาหารมากมายที่ดังจากย่านนี้ และปัจจุบันมีแฟรนไชน์ไปเป็นตามที่ต่างๆ แต่ทุกท่านรู้มั้ยว่า? ปัจจุบันย่านนี้ได้เปลี่ยนแปลงไปมากแล้ว เมื่อปี 2016-2017 ที่ผ่านมา ที่ดินรอบสามย่านได้มีการปรับปรุงพื้นที่ เพื่อที่จะทำเป็นโครงการต่างๆ มากมาย ครบครัน เหมาะกับหลากหลายไลฟ์สไตล์
และสำหรับคนทุกเพศทุกวัย ได้แก่สถานที่ศึกษา แหล่งการเรียนรู้ พื้นที่สีเขียว ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ แหล่งอาหาร ซึ่งย่านนี้จะถูกเรียกว่า Edubiz District เจาะลงในพื้นที่บางส่วนรอบรั้วจุฬาก็ถูกเอกชนพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง Freehold และ Lease hold เปรียบเทียบหลายแห่งเพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ชีวิตในบริเวณนี้อีกด้วย รวมไปถึงในแง่ของราคาที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจนไปถึงปี 2017 ที่มีราคาเฉลี่ยที่ 233,583 ต่อตร.ม. ในปี 2018 เราไปดูกันเลยว่าปัจจุบันย่านนี้อุดมสมบูรณ์อย่างไร และมีโครงการใหม่ๆ อะไรบ้าง?
พื้นที่รอบจุฬามีอะไรบ้าง?
เนื่องจากเป็นโซนใจกลางเมือง สิ่งอำนวยความสะดวก ครบครันอยู่แล้ว มีทั้งห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ทางด้านทิศเหนือ เช่น สยามสแควร์ เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ เป็นต้น สวนสาธารณะ โรงพยาบาล
นอกจากนี้ในอนาคต ทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กำลังจะมีโครงการใหม่ๆ เพิ่มเติม เพื่อรองรับกลุ่มคนทุกรูปแบบ โดยเฉพาะเหล่านักเรียน นักศึกษาในย่านนี้ ดังนั้นโครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้ก็ถือว่าบูมมากเช่นกัน มีโครงการใหม่ๆ มาตลอด และขายหมดอย่างรวดเร็ว ทั้งคอนโดแบบ High Rise และ Low Rise ไปดูกันต่อว่าพื้นที่รอบจุฬา มีสิ่งอำนวยความสะดวก น่าสนใจอะไรบ้าง
1. Educational institutions
กลุ่มสถานศึกษาในพื้นที่กระจุกตัวติดกันอยู่ถึง 5 สถาบันด้วยกัน โดยแยกเป็นระดับการศึกษา แบ่งออกเป็น 4 ระดับคือ 1. ระดับวิชาชีพคือ โรงเรียนอุเทนถวาย 2. ระดับประถมศึกษาคือ โรงเรียนสาธิตจุฬาแผนกประถม 3. ระดับมัธยมศึกษาคือ รร.สาธิตจุฬาแผนกมัธยม, รร.เตรียมอุดมศึกษา และรร.สาธิตปทุมวัน 4. ระดับอุดมศึกษาคือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมีนักเรียน นักศึกษารวมกันถึง 40,000 กว่าชีวิต เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีคนหมุนเวียนเข้ามาอยู่ตลอดเวลา
จากการศึกษารวบรวมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ทำเลทอง พบว่า โครงการพัฒนาต่าง ๆ ของจุฬาฯ บนที่ดินทั้ง 1,153 ไร่ นี้ สามารถจำแนกการใช้ประโยชน์เป็น 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา จำนวน 637 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ รวมพื้นที่ 385 ไร่ และ พื้นที่ให้ราชการยืมและเช่าใช้ ทั้งสิ้น 131 ไร่ ราคาประเมินที่ดินตามแนวถนนของกรมธนารักษ์ อ้างอิงจากเอกสารสรุปราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชี ปี 2012-2015 ซึ่งเป็นถนนผ่านรอบบริเวณที่ดินของจุฬาฯ ราคาต่ำสุด-สูงสุดของที่ดินบริเวณนี้จะอยู่ที่ 260,000-800,000 บาท/ตารางวา โดยพบว่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กทม. โดยมีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา เลยทีเดียวครับ (อ้างอิงโดย ศูนย์ข่าว TCIJ 1 เม.ย. 2557)
2. Existing Points of Interest
บริเวณรอบรั้วจุฬาประกอบได้ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายหลายรูปแบบ ครบครัน เราจึงรวบรวมสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหลายที่ติดรั้วจุฬามาให้ดูกัน ซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกแต่ละแห่งรอบรั้วจุฬานั้น มักจะเต็มไปด้วยเหล่านักศึกษาจากคณะใกล้ๆ นั้น ในช่วงเวลาหลังเลิกเรียน อย่าง Charmchuri Square ที่อยู่ทางทิศใต้ของจุฬา ก็มักจะเต็มไปด้วยนักศึกษาคณะเศรษฐศาสตร์ และบัญชี ที่ตึกเรียนเรียกได้ว่าอยู่ข้างกันกับจามจุรีสแควร์เลย แต่ยังไงก็ตาม Charmchuri Square ก็มี Zone ที่อยู่อาศัย และOffice ด้วย จึงเป็นที่ที่เหมาะกับคนทุกรูปแบบ ส่วนห้างสรรพสินค้าที่เรียกได้ว่าติดรั้วจุฬาเลยก็คือ MBK Center ถ้าห่างออกมาหน่อยแถวเส้นบีทีเอสก็จะมีสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และ สยามดิสดิสคัฟเวอรี่ ตั้งเรียงกัน ซึ่งห้างสรรพสินค้าเหล่านี้จะอยู่ทางทิศเหนือของรั้วจุฬา รวมไปถึงช้อปปิ้งสตรีทอย่าง สยามสแควร์ อีกด้วย นอกจากนี้ก็มีคอมมูนิตี้มอลล์อย่าง I'm Park ทางทิศตะวันตก ที่เปิดมาได้ไม่นาน แต่ด้วยความที่อยู่ใกล้รั้วจุฬามากๆ จึงเป็นที่พบปะของเหล่านักศึกษาอีกแห่ง
3. New retail projects and park
ในบริเวณพื้นที่ของจุฬานั้น จะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่เพื่อทำโปรเจคใหม่ๆ หลายแห่งอยู่เรื่อยๆ เนื่องจากเป็นพื้นที่ Lease Hold ซึ่งเมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดก็ต้องมีการปรับเปลี่ยน โดยโครงการใหม่ได้มีทยอยเปิดตัวเมื่อปี 2017 ที่ผ่านมาหลายส่วน ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ทางทิศตะวันตกของรั้วจุฬา ทั้งอุทยาน 100 ปีจุฬา (CU Centenary Park) และ สวนหลวงสแควร์ (Suanluang Square) ส่วน Stadium One ที่เป็นแหล่งรวมการกีฬาก็เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อต้นปี 2018 ที่ผ่านมา นอกจากนี้โครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะมาเปลี่ยนโฉมพื้นที่บริเวณพระราม 4 ก็คือโครงการสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown) ลงทุนโดย Golden Land ที่กำลังจะกลายมาเป็นโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และออฟฟิศ อย่างที่เห็นกันว่าฝั่งถนนพระราม 4 มีเพียงจามจุรีสแควร์ที่มีส่วนร้านค้าแล้วนั้น ก็จะมีสามย่านมิตรทาวน์ ตั้งอยู่ทางทิศใต้ของจุฬา ที่มาสร้างสีสรรให้กับพื้นที่บริเวณนี้มากขึ้น ถือได้ว่าอาจเป็น Landmark แห่งใหม่ของสามย่านเลยทีเดียว
คอนโด Leasehold และ Freehold ต่างกันอย่างไร?
ในการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโด จะมีศัพท์อยู่ 2 คําที่ทุกคนคงได้ยินบ่อยๆ คือ คําว่า “Freehold” กับ “Leasehold” โดยทั้งสองคํานี้เป็นสิ่งที่บ่งบอกถึงกรรมสิทธิ์ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยมีความแตกต่างกันคือ
Freehold คือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อขาด ที่ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง หากอธิบายง่ายๆ เลยนั้น ในกรณีที่เราซื้อคอนโดห้องหนึ่ง แบบได้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือซื้อขาด ได้เป็นเจ้าของคอนโดร่วมกันกับเจ้าของคนอื่นๆ เราจะเป็นเจ้าของห้องนั้นไปตลอดจนกว่าเราคิดจะขาย ซึ่งหากเราเก็บไว้มูลค่าของคอนโดนี้ก็จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ซึ่งนับเป็นข้อดี ถ้าหากจะขายในอนาคต ก็ได้กำไรแน่นอน แต่ราคาอาจจะแพงกว่าเพราะเป็นสัญญาแบบเป็นเจ้าของที่ดินไปด้วยเลย การที่หาคอนโดแบบ Freehold ในที่ดินใจกลางเมือง ราคาอาจจะสูงมากจนสู้ไม่ไหว หรืออาจจะได้ห้องที่ขนาดเล็กเพื่อราคาที่ถูกลง
ส่วน Leasehold เป็นการทำสัญญาซื้ออสังหาแบบมีอายุสัญญา ส่วนใหญ่มักจะเป็นอสังหาที่ขึ้นบนที่ดินของภาครัฐ เจ้าของโครงการไม่สามารถซื้อที่ดิน
ของรัฐ หรือที่ดินของพระมหากษัตริย์ได้ แต่สามารถทำสัญญาเช่าที่ดินในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งปกติจะประมาณ 30 ปี หลังจากครบกําหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว คอนโดตรงนั้นจึงกลับไปเป็นของเจ้าของที่ดิน ทําให้มูลค่าทรัพย์สินเป็นศูนย์ หากซื้อคอนโดประเภทนี้ไว้ สามารถอยู่ได้จนถึงครบสัญญา หรือสามารถปล่อยเช่าได้ตามมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของแต่ละปีได้ ข้อดีของคอนโดแบบ Leasehold มักจะขึ้นบนทำเลที่ส่วนใหญ่อยู่ใจกลางเมือง และเป็นทำเลบนที่ดินของรัฐ หรือพระมหากษัตริย์ ซึ่งไม่สามารถซื้อขายได้ ซึ่งผู้ซื้อมักจะอยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่า ไม่เน้นขายหรือเปลี่ยนมือระหว่างสัญญา เพราะจะขาดทุนได้ นับเป็นข้อเสียที่ใครหลายๆ คนคำนึงถึง และลังเลว่าจะลงทุนในอสังหารูปแบบนี้ดีมั้ย การที่เราซื้อคอนโดมาห้องหนึ่ง เป็นเจ้าของในระยะเวลา 30 ปี หากเราอยู่ไป 15 ปีแล้วอยากขายนั้น ราคาก็จะตกลงมา เพราะคนที่ซื้อคนต่อไปจะสามารถอยู่ได้อีกเพียง 15 ปีเท่านั้น แต่คอนโดแบบ Leasehold ก็มีจุดขายโดดเด่นกว่าคอนโดแบบ Freehold ในด้านอื่นๆทั้งเรื่องทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ตัวห้องพักมักจะมีขนาดใหญ่กว่า Freehold อาจจะรวมไปถึง Facilities อื่นๆ ด้วย
ในย่านที่ได้นำเสนอไปนั้น จะมีคอนโดทั้งแบบ Leasehold และ Freehold ซึ่งเหมือนมีถ.พระราม 4 เป็นตัวแบ่งเลยก็ว่าได้ ฝั่งพระราม 4 ทิศเหนือ เป็นที่ดินจุฬาซะส่วนใหญ่ อสังหาส่วนใหญ่จึงเป็นแบบ Leasehold ทั้งหมด ส่วนฝั่งใต้ของถ.พระราม 4 จะเป็นย่านที่ถือว่าใกล้จุฬาที่สุดและเป็นแบบ Freehold มูลค่าของทรัพสินแบบ Freehold จะมีมูลค่าสูงกว่า และราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ทางฝั่งใต้ของถ.พระราม 4 ซึ่งก็คือ ย่านสาทร และย่านสีลมนั้น จึงเป็นย่านที่มีข้อมูล Market Study ราคาต่อตร.ม.ของแต่ละยูนิตที่วันนี้เราได้รวบรวมมาให้ดูกัน จะเห็นจากกราฟว่าตั้งแต่ปี 2012 เป็นต้นมา ราคายูนิตของย่าน สีลมและสาธร ในโซน พระราม 4 ก็พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงปี 2017 ราคาเฉลี่ยตร.ม.ต่อยูนิตอยู่ที่ 233,583 บ./ตร.ม. ในขณะเดี๋ยวกัน ณ ปัจจุบัน 2018 คอนโดในพื้นที่พระราม 4 รอบรั้วจุฬา มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 240,000 บาท/ตร.ม. ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วครับ
คอนโดริมรั้วจุฬามีอะไรบ้าง
สำหรับที่พักอาศัยในย่านสามย่านนั้นจะเป็นแบบ Lease Hold สำหรับนักศึกษามาเช่าทั้งสิ้น ได้แก่ U-Center, จามจุรี เรสซิเดนซ์, CU i-House และ CU Terrace สัญญาเช่าครบปีก็ต้องคืนกลับไป
หากจะหาคอนโดบริเวณจุฬาที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์เลยแบบ Free Hold นั้น เรียกได้ว่าเริ่มจะหายากแล้ว วันนี้ Realist ได้รวบรวมคอนโดทั้งใหม่-เก่าในย่านจุฬามาให้ดูกัน ซึ่งจะแบ่งเป็น 3 แบบได้แก่
Existing Condos คือ คอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ขายหมดแล้ว, Active Condos คือ คอนโดที่ยังขายไม่หมด หรือยังคงสร้างอยู่, New Development Projects คือ พื้นที่พัฒนาที่ล้อมรั้วอยู่ และยังไม่มีการเริ่มขาย
Existing Condos
Active Condos
เป็นคอนโดที่ยังคงมียูนิตที่ขายอยู่ ด้วยความเป็นคอนโดใหม่ บางตัวจึงเริ่มสร้างได้ไม่นาน มีทั้ง Freehold ได้แก่ Cooper Siam, Ashton Chula Silom และ Supalai Elite Surawong ซึ่งทั้ง 3 ตัวนี้ เราได้นำราคามาเทียบให้ดูไปเลยว่า ตัวไหนน่าลงทุน ส่วน Samyan Mitrtown จะเป็นแบบ Leasehold ที่สัญญาเช่าแบบระยะยาว และระยะสั้น
New Development Projects
ASHTON CHULA SILOM หนึ่งใน Ashton Luxury Collection ของ Ananda
Ashton Chula-Silom อีกหนึ่งคอนโดจาก Anada นับว่าเป็นโครงการที่สูงที่สุดในย่านนี้ จึงโด่ดเด่นในเรื่องวิวเมือง วิวสวน วิวแม่น้ำ แถมลูกบ้านยังได้ใช้ Facilities ส่วนกลางลอยฟ้าสุด Premium อีกด้วย
ได้แก่ สระว่ายน้ำ Ozone ยาวกว่า 50 ม., Outdoor Onsen, Social Club, Library, Business Lounge และ Panoramic Fitness Atrium พร้อมเข้าอยู่กลางปีนี้แน่นอน
LOCATION
โครงการตั้งอยู่ริมถ.พระราม 4 เป็นถนนเส้นหลักของเมืองที่สามารถเชื่อมต่อ ไปยังถ.พญาไท, ถ.สุรวงศ์, ถ.สี่พระยา, ถ.ราชดำริ และถ.อังรีดูนังต์ เป็นต้น ซึ่งนอกจากจะตั้งอยู่บนถนนสายหลักแล้ว ยังสามารถเดินไปใช้บริการขนส่งมวลชนระบบราง คือรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ได้โดยใช้เวลาเพียง 3 นาที (ห่างจากสถานีสามย่าน 180 ม.)
FACT SHEET
GENERAL INFORMATION
- Project : Ashton Chula-Silom
- Developer : Ananda Development
- Tenure : Freehold
- Area : 4-0-88.3 ไร่
- Location : ถ.พระราม 4
- Total Floors : 56 Floors
- Construction Finished : ปี 2560
- Website : www.ananda.co.th/condo/projects/ashton-chula-silom
UNIT TYPE
• Residential units : 1,180 units
• Commercial units : 2 units
- 1 Bedroom Type D1 ขนาด 30.50 ตร.ม.
- 1 Bedroom Type C1 ขนาด 34.50 ตร.ม.
- 2 Bedroom Type B2 ขนาด 57.50 ตร.ม.
- 2 Bedroom Type A2 ขนาด 66.00 ตร.ม.
FACILITIES
Parking : Parking (60%)
- Lobby Lounge
- Swimming Pool
- Kid's Pool
- Jacuzzi
- Fitness
- Social Club
- Library
- Panoramic Lounge
- Changing Rooms
- Laundry
- Steam & Sauna Room
- Mail room
- Retails Shop
- EV Charging
- Management Office
- Garden
PRICE
- Price : Fully Fitted เริ่มต้น 220,900 บ./ตร.ม.
- ค่าจอง : 50,000 บ. (1 Bedroom)
- ค่าจอง : 50,000-100,000 บ. (2 Bedrooms)
- ทำสัญญา : 5%
- วันโอน : 95%
- ค่ากองทุนแรกเข้า : 650 บ./ตร.ม.
- ค่าส่วนกลาง : 65 บ./ตร.ม.
Perspective
ภาพถ่ายจริงจากโครงการ
