• สถานีกลางบางซื่อ นับว่าเป็นโปรเจคระดับประเทศที่พูดถึงกันมาอย่างยาวนานหลายสิบปี ซึ่งไม่นานมานี้เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นรูปธรรมมากๆ ไม่ว่าจะเป็นตัวอาคารสถานีกลางบางซื่อที่หลายๆ คนน่าจะได้เห็นภาพกันมาบ้างแล้ว รวมทั้งการรับส่งมอบตัวขบวนรถไฟสายสีแดงเป็นต้น ซึ่งน่าจะทำให้หลายๆ คนที่เฝ้ารอวันเปิดสถานีตื่นเต้นไปตามๆ กัน

• ถ้าพูดถึงที่อยู่อาศัยในทำเลนี้เชื่อว่าภาพที่ทุกคนจะนึกออกคงจะเป็นคอนโดมิเนียมสูงที่อยู่รายล้อมโดยรอบ เพราะว่าที่ดินแถบนี้มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ เลยทำให้หาโครงการแนวราบแทบจะไม่มี แต่จะบอกว่าไม่มีเลยคงไม่ถูกต้อง เพราะจากการสำรวจเราพบว่ามีโครงการแนวราบโครงการใหม่ๆ ที่อยู่ใกล้กับ สถานีกลางบางซื่อ ใช้เวลาเดินทางประมาณ 20 นาที โดยจะเป็นโครงการทาวน์โฮมซะส่วนใหญ่มีขนาดตั้งแต่ 97 ตร.ม. ไปจนถึง 500 ตร.ม. เลยก็มี
• บทความนี้ REALIST จะพามาดูว่านอกจากสถานีกลางแล้วรอบๆ ยังมีการพัฒนาอะไรอีกบ้างศักยภาพของทำเลเป็นอย่างไร และเป็นไปได้มั้ย ถ้าจะมีบ้านอยู่ใกล้ PRIME AREA อย่างบางซื่อได้

ใครที่ขับรถได้ขึ้นทางด่วนศรีรัช และผ่านช่วงบางซื่อคงจะตื่นตาตื่นใจไม่น้อย เพราะจะได้เห็นอาคารสถานีที่เสร็จสมบูรณ์พร้อมนาฬิกาเรือนใหญ่หน้าสถานี ถ้าโชคดีอาจจะได้เห็นขบวนรถไฟสายสีแดงขบวนใหม่อีกด้วย ซึ่งความคืบหน้าในปัจจุบันต้องบอกว่าอยู่ในช่วงทดสอบระบบต่างๆ รอเปิดบริการเพียงอย่างเดียวเท่านั้น  ตัวอาคารสถานีการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ 100% แล้วพร้อมใช้งาน ส่วนเส้นทางวิ่งของสายสีแดงเข้ม และแดงอ่อน ก็พร้อมใช้งานเช่นเดียวกัน ในส่วนของการพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ ช่วงปลายปี 2563 ถึงต้นปี 2564 มีการเปิดให้เอกชนยื่นข้อเสนอเพื่อพัฒนาพื้นที่แปลง A พื้นที่กว่า 32 ไร่ เพื่อเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม แต่จนครบกำหนดเวลาในการยื่นข้อเสนอก็ยังไม่มีเอกชนรายไหนยื่นข้อเสนอเข้ามา ทำให้ทางการรถไฟแห่งประเทศไทยต้องกลับมาทบทวนเงื่อนไขต่างๆ ใหม่ และการพัฒนาในโซนอื่นๆ อาจจะต้องรอดูกันต่อไปอีกสักพักใหญ่ๆ เลยครับ

โครงการพัฒนาพื้นที่ของการรถไฟย่านบางซื่อ หรือ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ไม่ได้มีแต่การสร้างสถานีรถไฟอย่างเดียว แต่พื้นที่การพัฒนานั้นครอบคลุมไปถึง 2,325 ไร่ ประกอบไปด้วยหลายๆ ส่วนด้วยกันเป็นการพัฒนาแบบผสมผสาน ในภาพรวมแล้วการพัฒนาจะเริ่มพัฒนาจากตัวสถานีเป็นศูนย์กลางและกระจายการพัฒนาออกไป ซึ่งเราสามารถแบ่งระยะของการพัฒนาได้ออกเป็น 3 ช่วงระยะเวลาด้วยกัน ระยะที่ 1 ก่อสร้างเสร็จปี 2567 การพัฒนาจะเป็นในส่วนอาคารสถานีรถไฟเป็นหลัก และมีการพัฒนาส่วนพื้นที่ย่านการค้า และอาคารสำนักงาน ที่มีความเกี่ยวเนื่องกับตัวสถานี ระยะที่ 2 ก่อสร้างเสร็จปี 2572 จะเป็นการพัฒนาในส่วนของศูนย์ประชุม (MICE) และมีการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้ามาในพื้นที่ด้วย เป็นต่อยอดเพิ่มความสมบูรณ์ให้กับพื้นที่ ระยะที่ 3 ก่อสร้างเสร็จปี 2577 จะเป็นการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมส่วนบริเวณใกล้กับสวนจตุจักรปัจจุบัน ให้มีความต่อเนื่องและสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น แต่อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการพัฒนาก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากการพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ การรถไฟจะเปิดประมูลเพื่อให้เอกชนเช่าพื้นที่เพื่อพัฒนา ซึ่งปัจจุบันด้วยเงื่อนไขข้อจำกัดต่างๆ ทำให้ยังไม่มีเอกชนรายไหนเข้ามาร่วมยื่นข้อเสนอในการพัฒนาเลย

• ระบบราง
• ถนน

ขึ้นชื่อว่าเป็น สถานีกลางบางซื่อ ก็ต้องโดดเด่นในเรื่องการเดินทางแน่นอนอยู่แล้ว โครงข่ายระบบราง - เรียกได้ว่าเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของประเทศได้เลย เพราะรถไฟ-รถไฟฟ้าสายหลักๆ ทุกสายจะมาเทียบชานชาลาที่สถานีนี้ โดยมีรถไฟที่ใช้เดินทางไกลๆ ระดับภูมิภาคไปทั่วประเทศได้แก่ รถไฟความเร็วสูงสายตะวันออก รถไฟสายสีแดง รถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน ส่วนที่เดินทางในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นหลักซึ่งจะเป็นสายที่ไป INTERCHANGE กับสายอื่นๆ รอบๆ สถานีกลางอีกหลายแห่ง เช่น สายสีเขียว สายสีม่วง และสายสีเหลืองเป็นต้น ปัจจุบันความพร้อมของการให้บริการเรียกได้ว่าเกือบจะสมบูรณ์แล้ว รถไฟสีแดงที่ทุกคนรอคอยเปิดทดลองวิ่งแล้ว ตามแผนจะเปิดให้บริการช่วงปลายปี 2564 นี้ รวมทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินก็มีความคืบหน้ามากๆ ตามแผนจะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2568 ระบบโครงข่ายถนน - ต้องบอกเลยว่าใครไม่คุ้นเคยทำเลนี้อาจจะหลงได้ เพราะมีโครงข่ายถนนที่เชื่อมต่อไปโซนอื่นๆ ได้หลายโซนเช่น ถนนพหลโยธิน ถนนวิภาวดี-รังสิต ที่เชื่อมต่อในทิศเหนือ - ใต้ ถนนลาดพร้าวเชื่อมต่อไปทางตะวันออก และ ถ.ประชาชื่น เชื่อมต่อ ถ.งามวงศ์วาน เข้าสู่กรุงเทพตอนบนฝั่งตะวันตก เป็นต้น ในส่วนของทางด่วนสายสำคัญที่ตัดผ่านกลางทำเลจะเป็นทางด่วนศรีรัช และ ศรีรัช-วงแหวนรอบนอกที่อำนวยความสะดวกในการเดินทางได้อย่างมากเพิ่มการเข้าถึงให้กับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี

ศักยภาพการเดินทางที่สมบูรณ์ จึงไม่น่าแปลกใจที่ทำเลนี้จะเป็นที่ต้องการสูง มีกิจกรรมเมืองเกิดขึ้นในพื้นที่มาก ไม่ว่าจะเป็นย่านธุรกิจ อาคารสำนักงานที่เกาะกลุ่มกันบริเวณถ.วิภาวดี-รังสิต และถ.พหลโยธิน ศูนย์กลางการค้าบริเวณห้าแยกลาดพร้าว และความเจริญบนถนนงามวงศ์วาน กรุงเทพนนทบุรี ที่เริ่มมีความเป็นชุมชนเมืองมากขึ้นเป็นต้น ที่น่าสนใจกว่านั้นคือมีโปรเจคใหม่ๆ เกิดขึ้นบริเวณนี้เพิ่มขึ้นอีกด้วย เช่น Bangkok Terminal - MIXED USE PROJECT ซึ่งจะเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์กลางการขนส่งคมนาคม (Transportation Hub) โดยมีสถานีกลางขนส่งมวลชนเพื่อเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ รวมทั้งมีการพัฒนาคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ในพื้นที่โครงการนี้ด้วย MOCHIT COMPLEX - ตึกแฝดสูง 36 ชั้น พื้นที่ใช้สอยกว่า 7 หมื่นตารางเมตร เป็น Mixed Use มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่พาณิชยกรรม บนที่ดิน 11 ไร่ คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จปี 2566 S-OASIS - อาคารสำนักงานแห่งใหม่ริมถ.วิภาวดี-รังสิต สูง 31 ชั้น บนที่ดิน 6 ไร่ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะเสร็จปลายปี 2564 นี้

บทความนี้ขอเอาใจคนที่ชอบบ้านมากกว่าคอนโด เพราะใน Prime Area อย่างนี้ที่การจะหาที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านนั้นหายากกว่าคอนโดแน่นอน โดยจากการสำรวจจะพบว่าในทำเลนี้จะมีการเปิดขายบ้านอยู่ 2 โซนหลักๆ ที่มีใกล้ย่านบางซื่อมากที่สุด คือโซนงามวงศ์วาน-ประชาชื่น และโซนลาดพร้าว โดยทั้ง 2 โซนโดยมากจะบ้านแบบทาวน์โฮม โซนงามวงศ์วาน-ประชาชื่น จะเป็นโซนที่อยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือย่านบางซื่อ เชื่อมต่อถึงกันด้วย ถ.กรุงเทพ-นนทบุรี และรถไฟฟ้าสายสีม่วง จากการสำรวจจะเป็นทาวน์โฮม 2 - 3 ชั้น ราคาจะเริ่มต้นที่ 3.27 - 5.59 ล้านบาท โซนลาดพร้าว จะอยู่ทางฝั่งตะวันออกของย่านบางซื่อ เชื่อมต่อด้วยถนนลาดพร้าว และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยส่วนมากจะเป็นทาวน์โฮมขนาดใหญ่ 3-4 ชั้น ทำให้ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นอยู่ที่ 9.90 - 17.90  ล้านบาทเลยทีเดียว

• Location
• Compare

โซนงามวงศ์วาน-ประชาชื่นอย่างที่บอกไว้ตอนต้นว่าจะอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือของย่านบางซื่อ ซึ่งสามารถเชื่อมต่อไปยังตัวเมืองนนทบุรีได้ โครงการในโซนงามวงศ์วาน-ประชาชื่น มีอยู่ประมาณ 5 โครงการด้วยกัน โดยจะเป็นทาวน์โฮม 2-3 ชั้น ราคาเริ่มต้น 3.27 ล้านบาท ซึ่งระดับราคานี้เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลนับว่าเป็นราคาที่คุ้มค่า และน่าสนใจมากๆ เลยครับ เมื่อเปรียบเทียบโครงการในทำเลจะพบว่าสามารถแบ่งทาวน์โฮมเป็น 2 กลุ่มคือ 2 ชั้น และ 3 ชั้น ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของแต่ละครอบครัวว่าต้องการพื้นที่ใช้สอยหรือจำนวนฟังก์ชันมากน้อยเพียงใด โดยราคาเริ่มต้นของทาวน์โฮม 2 ชั้นโครงการใหม่จะเริ่มต้นที่ 3.27 ลบ. เป็นของ CHER งามวงศ์วาน-ประชาชื่น

• โครงการ : CHER งามวงศ์วาน-ประชาชื่น
• ผู้พัฒนาโครงการ : PEACE AND LIVING
• ที่ตั้ง : งามวงศ์วาน-ประชาชื่น
• เนื้อที่โครงการ : 23 – 1 – 41.6 ไร่
• ประเภทโครงการ : ทาวน์โฮม

• จำนวนยูนิต : 260 ยูนิต
• ขนาดที่ดิน : เริ่ม 16.8 - 18.5  ตร.ว.
• พื้นที่ใช้สอย : เริ่ม 97 - 125 ตร.ม.
• รูปแบบบ้าน :
• MONO ทาวน์โฮม 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.2 ม.
• ( 3 ห้องนอน / 2 ห้องน้ำ / 1 ที่จอดรถ)
• DUO ทาวน์โฮม 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.7 ม.
• ( 3 - 4 ห้องนอน / 2 ห้องน้ำ / 2 ที่จอดรถ

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Club House
• สระว่ายน้ำ พร้อม สระเด็ก
• Fitness Room
• สวนส่วนกลาง พร้อมสนามเด็กเล่น
• Jogging Track
• ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
• กล้องวงจรปิดหน้าโครงการ - รอบโครงการ
• Easy Pass ในการเข้าออกโครงการ

แบบบ้านในโครงการมีอยู่ 2 รูปแบบด้วยกันโดยเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้นที่มีความแตกต่างกันในเรื่องพื้นที่ดิน พื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชั่นการใช้งาน MONO ทาวน์โฮม  2 ชั้น หน้ากว้าง 5.2 เมตร 2-3 ห้องนอน / 2 ห้องน้ำ / 1 ที่จอดรถ รวมพื้นที่ใช้สอย 97 ตารางเมตร DUO ทาวน์โฮม  2 ชั้น หน้ากว้าง 5.7 เมตร 3-4 ห้องนอน / 2 ห้องน้ำ / 2 ที่จอดรถ รวมพื้นที่ใช้สอย 125 ตารางเมตร โดยแบบบ้าน DUO จะมีห้องอเนกประสงค์อยู่ที่ชั้น 1 สามารถปรับเปลี่ยนตามการใช้งานได้ไม่ว่าจะเป็นห้องนอนผู้สูงอายุ หรือ อาจจะเปลี่ยนฟังก์ชันเป็นห้องทำงานก็ยังได้