จับตาทำเลทาวน์อินทาวน์ แหล่งธุรกิจใหม่ ใกล้ CBD
ทำเลทาวน์อินทาวน์เป็นอีกหนึ่งทำเลที่กำลังเติบโตขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของตลาดโฮมออฟฟิศ เนื่องจากมีกลุ่มธุรกิจขนาดย่อย และขนาดกลางกระจายตัวอยู่ในทำเลนี้ อีกทั้งโดยรอบย่านยังเต็มไปด้วยร้านค้า แหล่งกินดื่ม และแหล่งจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเกิดขึ้นมาเพื่อรองรับกับจำนวนประชากรที่หลั่งไหลกันเข้ามาในย่านนี้
ด้วยศักยภาพในการเชื่อมต่อเข้าสู่ตัวเมืองได้หลายเส้นทาง และอยู่ไม่ไกลจากย่านพระราม 9 ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นใน อย่าง สุขุมวิท ทองหล่อ และเอกมัย ก็ทำได้โดยสะดวกจากถนนหลากเส้นทางที่ตัดผ่าน ทั้ง ถ.ลาดพร้าว, ถ.ประดิษฐ์มนูญธรรม และ ถ.พระราม 9 อีกทั้งยังไม่ไกลจากจุดขึ้น-ลงทางด่วนรามอินทราอาจณรงค์ ซึ่งในอนาคตเส้นทางดังกล่าวจะมีรถไฟฟ้าหลายสายตัดผ่าน ทั้งสายสีส้ม, สายสีเหลือง และสายสีเทา ซึ่งหากสร้างแล้วเสร็จ ทำเลนี้ก็จะกลายเป็น Hub ธุรกิจที่สำคัญอีกแห่งในอนาคตอย่างแน่นอน
ในบทความนี้ Realist จะพาผู้อ่านไปสำรวจย่านนี้ โดยจะไล่เรียงไปตั้งแต่ภาพรวมของออฟฟิศในกรุงเทพฯ จนถึงต้นกำเนิดของรูปแบบโฮมออฟฟิศ และภาพรวมของย่านทาวน์อินทาวน์แห่งนี้กันครับ
ทำเลที่ตั้งของ Office
1. ย่านธุรกิจกลางกรุงเทพมหานคร (Central Business District - CBD)
หมายถึงพื้นที่บริเวณ สีลม สาทร ถ.พระรามที่ 4 เพลินจิต ถ.วิทยุ อโศก และ สุขุมวิท (ช่วงต้นจนถึงซอย 24)
2. ย่านธุรกิจกลางกรุงเทพมหานครส่วนนอก (Non-Central Business District - NON CBD)
พื้นที่นี้ครอบคลุมไปกับพื้นที่อยู่อาศัยหลักของกรุงเทพฯ ตลอดเส้นทางถนนสายหลักต่างๆ ที่เชื่อมต่อ ออกจาก CBD
โดยเฉพาะบริเวณจุดเริ่มต้นของ ถ.สุขุมวิทและอโศกจนถึงเอกมัย รวมไปถึงบริเวณย่านชานเมืองและพื้นที่โดยรอบ พื้นที่เหล่านี้เป็นที่นิยมสำหรับบริษัทที่ไม่ต้องการอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจแต่ต้องการความสะดวกในการไปยังย่านพื้นที่อุตสาหกรรมที่อยู่นอกเมืองอยู่บ่อยๆ ที่สามารถไปสนามบินได้โดยสะดวก อาคารสำนักงานที่มีที่ตั้งใกล้ๆ หรืออยู่ในแนวระบบขนส่งสาธารณะจึงมีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ
รูปแบบอาคาร
Home Office คืออาคารสำนักงานในอีกรูปแบบหนึ่ง ที่ให้ความรู้สึกของความเป็นที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงานประกอบกัน ที่เจ้าของธุรกิจนั้นมักจะเริ่มต้นทำงานจากที่อยู่อาศัยของตัวเองก่อน หรือหากต้องการพื้นที่ก็ยังคงต้องการพื้นที่เช่าไม่มากนัก ซึ่ง Home Office มักจะถูกพัฒนานอกพื้นที่ใจกลางเมืองเนื่องจากต้นทุนที่ดินยังต่ำอยู่ ทำให้เป็นข้อแตกต่างกับ Office Building ในเมืองที่เน้นการปล่อยเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และค่าเช่าค่อนข้างสูง ซึ่งเหตุผลข้างต้นเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ตลาด Home Office เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นในระยะเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา
โดยภาพรวมของตลาดอย่างที่กล่าวไปข้างต้น กลุ่ม SME รายย่อยและธุรกิจที่กำลังขยายตัว จะเป็นเป้าหมายหลัก โดยโครงการส่วนใหญ่จะนิยมตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้กับถนนใหญ่และทางด่วน จึงสามารถเดินทางเข้า-ออกตัวเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้โดยสะดวก และมีให้เลือกหลากหลายระดับราคา ตั้งแต่ Standard ไปยังถึง Luxury
เปรียบเทียบกันชัดๆ ว่า "เช่า" ออฟฟิศในเมือง หรือ "ซื้อ" HOME OFFICE น่าสนใจกว่า?
เมื่อเปรียบเทียบการ "เช่า" Office CBD กับ การ "ซื้อ" Home Office ในพื้นที่นอก CBD อย่างย่าน Town in Town หากเทียบเรื่องราคากันด้วยการกำหนดระยะเช่าต่อเนื่องตั้งแต่ 3 - 12 ปี จะมีข้อแตกต่างกันที่ หากจะเช่าในระยะเวลาสั้นๆ การเช่า Office ในพื้นที่ CBD จะมีความคุ้มค่ามากกว่า แต่หากต้องการเช่าในระยะเวลาที่ยาวต่อเนื่องเกินกว่า 10 ปีขึ้นไป การซื้อ Home Office ราคา 30 ลบ. จะเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ามากกว่า
จากตารางทาง Realist ได้ทำการเปรียบเทียบรูปแบบการ ซื้อกับเช่า Office ทั้งสองประเภท โดยสมมุติขนาดพื้นที่ในการคำนวณคือ 500 ตร.ม. (พื้นที่ใช้งาน + พื้นที่ส่วนกลาง) และมีพื้นที่ใช้งานจริง 300 ตร.ม. (พื้นที่สำหรับการตกแต่ง) นำมาคิดเงินลงทุน โดยการลงทุนสำหรับออฟฟิศตอนแรกจะมีเพียงค่าตกแต่งเท่านั้น ในขณะที่ Home Office ต้องลงเงินก้อนใหญ่ในการซื้อ รวมกับค่าตกแต่งเข้าไปด้วย
การคำนวณสำหรับ เช่า Office จะตั้งค่าเฉลี่ยที่ 900 บ./ตร.ม./เดือน (อ้างอิงจาก Nexus Q4 2017) นำมาคิดเป็นต่อปี รวมกับ ค่าตกแต่ง จะตกอยู่ที่ 3.2 ล้านบาทโดยประมาณ เป็นตัวเลขตั้งต้นในการเปรียบเทียบ
จากการคำนวณค่าเช่า Office CBD เปรียบเทียบกับการซื้อ Home Office ราคา 30 ลบ. พบว่าช่วง 3-6 ปีแรก หากเช่า Office CBD จะยังคงคุ้มค่ากว่า เพราะลงเงินน้อยกว่าในการลงทุน หลังจากระยะยาวตั้งแต่ 10 ปี ขึ้นไป จะเห็นได้ว่า การลงทุนเช่า Office CBD มีมูลค่ารวมคือ 38 ลบ. ในขณะที่ Home Office ที่ซื้อไปแล้วนั้นรวมเงินลงทุนอยู่ที่ 36 ลบ. ชัดเจนแล้วว่าหากผู้ประกอบการที่มีเงินก้อนในการลงทุน อาจจะต้องมามองว่าการซื้อ Home Office คุ้มค่ากว่าแน่นอนในระยะยาว ด้วยบวกกับการซื้อแล้วได้เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ สามารถที่จะขายเพื่อเก็งกำไร ในอนาคตก็ย่อมได้เช่นกันครับ
ทำเลตอบโจทย์ LIFE STYLE คนติดเมืองอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ชั้นใน
ความอุดมสมบูรณ์ของย่าน
ในแง่ของความเป็นเมืองนั้น ย่านทาวน์อินทาวน์ ถือว่าครบครันและอุดมสมบูรณ์ในระดับหนึ่งเลยทีเดียว โดยเฉพาะแหล่งจับจ่ายใช้สอย ทั้งภายในย่านเองอย่าง The Scene Town in Town และ Town in Town Park หรือถัดออกไปยังทิศเหนือเส้นถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ก็มี Crystal Design Center (CDC) ตั้งอยู่ หากวิ่งไปทางเส้นถ.พระราม 9 ก็จะมีเซ็นทรัลพระราม 9 ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ก็มี โรงเรียนอย่าง รร.อุดมศึกษา, รร.บดินเดชา, ม.รามคำแหง และ ม.อัสสัมชัญ โรงแรม Town in Town
และโรงแรม SC Park ส่วนโรงพยาบาลก็ยังคงอยู่ในระยะไม่เกิน 8 กม. คือ รพ.ลาดพร้าว และ รพ.พระราม 9 ในระยะเวลา 10 ปี ที่ผ่านมาได้มีการเกิดขึ้นของอาคารพาณิชย์ และทาวน์โฮมเพื่อการค้าตามแนวเส้นถนน และซอยต่างๆ จนปัจจุบันก็มีรูปแบบโครงการ Home Office เกิดขึ้นโดยรอบย่านแล้ว เนื่องจากย่านนี้สามารถเชื่อมเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้สะดวกจึงเหมาะแก่การเป็นพื้นที่ติดต่อทางธุรกิจ และค้าขายครับ
ถนนเส้นหลัก
การเข้าถึง ปัจจุบันสามารถเข้าได้จากถนนหลากหลายทาง เช่น ถนนลาดพร้าว ถนนประชาอุทิศ ถนนอินทราภรณ์ ถนนรามคำแหง ถนนเลียบด่วน-เอกมัย รามอินทรา เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีทางด่วนทางด้านทิศตะวันตก คือ ทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ทางด่วนทางทิศใต้ คือ ทางพิเศษศรีรัช จากถนนหลักเข้าสู่ถนนศรีวรา ก็จะถึงย่านทาวน์อินทาวน์
ในช่วงเวลาเร่งด่วนหากจะเดินทางเข้า-ออกย่านนี้ หากใช้ถนนเส้นหลักสายต่างๆ ต้องเผื่อเวลาพอสมควรโดยเฉพาะเส้น ถ.ลาดพร้าว ที่ค่อนข้างมีการจราจรที่ติดขัด และในอนาคต ถ.ลาดพร้าว ก็กำลังจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง อาจทำให้รถติดหนักขึ้นไปอีก อาจต้องหลีกเลี่ยงไปใช้เส้นทางอื่น อย่าง ถ.พระราม 9 และ ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม
ความคืบหน้าของระบบขนส่งสาธารณะ
1. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว - สำโรง อยู่ระหว่างเตรียมการรื้อย้ายสาธารณูปโภคใต้ดินตามแนวสาย ส่วนงานก่อสร้างจะเริ่มดำเนินการต้นปี 2562 (Q2 2018)
2. รถไฟฟ้าสายสีส้ม
ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) มีความก้าวหน้าการก่อสร้างงานโยธา 7.72% โดยมีแผนเปิดให้บริการปี 2566 (Q2 2018)
3. รถไฟฟ้าสายสีเทา
เส้นทางการพัฒนาของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาจะแบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 (วัชรพล-ทองหล่อ) 15 สถานี, ช่วงที่ 2 (พระโขนง-พระราม 3) 16 สถานี, ช่วงที่ 3 (พระราม 3 - ท่าพระ) 8 สถานี โดยจะเป็นระบบขนส่งขนาดรองแบบ Monorail
ความคืบหน้าสายสีเทา ช่วงที่ 1 ตอนนี้กำลังรออนุมัติ EIA รถไฟฟ้าสายสีเทา โดยช่วงที่ 1 วัชรพล-ทองหล่อจะเป็นแนวเส้นทางเริ่มจากสถานีวัชรพล เชื่อมต่อกับสถานีวัชรพลของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แนวเส้นทางจะอยู่บนถนนเลียบทางด่วน รามอินทรา-อาจณรงค์ ข้ามทางรถไฟสายตะวันออกและ Airport Rail Link เลี้ยวขวาเข้าสู่ถนนเพชรบุรี จากนั้นเลี้ยวเข้าซอยทองหล่อ สิ้นสุดที่สถานีทองหล่อ บริเวณปากซอยทองหล่อ เชื่อมต่อกับ BTS สถานีทองหล่อ ส่วนช่วงที่ 2 และ ช่วงที่ 3 ยังไม่สรุปแนวเส้นทางที่ชัดเจน แต่ช่วงวัชรพล-ทองหล่อ เป็นเส้นทางที่แยกจากช่วงที่ 2 และ 3 ก็สามารถดำเนินการได้ก่อน (Q2 2018)
ภาพรวมของย่านในเรื่องของระบบขนส่งสาธารณะถือว่ามีแนวโน้มที่ค่อนข้างดี เพราะหลายโครงการได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว อย่างสายสีส้มกับสีเหลือง แต่ข้อเสียก็จะเป็นในเรื่องของการจราจร เนื่องจากต้องปิดถนนบางเลนเพื่อทำเป็นพื้นที่ก่อสร้าง ในช่วงระยะ 3-5 ปีต่อจากนี้การเดินทางอาจสะดวกน้อยลงพอสมควร แต่หากมองในแง่อนาคตของย่าน ก็ถือว่าบริเวณโดยรอบย่านทาวน์อินทาวน์นั้นมีแนวโน้มในการเติบโตค่อนข้างสูง จากการมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสามสายครับ
ราคาที่ดินถูกบนทำเลศักยภาพ?
ต้องยอมรับว่าที่ดินในทำเลนี้ราคาไม่ได้สูงมากนัก ซึ่งเหมาะกับกลุ่มพัฒนาโครงการมากๆ ที่ได้ทำโครงการในทำเลศักยภาพแบบนี้ รวมถึงหากมองว่าเราเป็นนักลงทุนรายย่อย การซื้ออสังหาฯ ในทำเลนี้ ในระยะยาวราคาก็มีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นพร้อมราคาที่ดินแน่นอน
โดยจากการประเมินครั้งล่าสุดของกรมธนารักษ์ ที่ดินบริเวณย่านทาวน์อินทาวน์ปี 2561 จะมีราคาอยู่ที่ 87,500 บ./ตร.วา ซึ่งหากมองย้อนกลับไป 10 ปี ราคาที่ดินในย่านนี้คือ 43,000 บ./ตร.วา มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 10.3% ต่อปี
ส่วนบริเวณโดยรอบอย่างบริเวณเส้น ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 120,000 บ./ตร.วา ปรับตัวขึ้นมาจากเดิม 5% ในอนาคตเส้นนี้จะมีรถไฟฟ้าสายสีเทาตัดผ่าน ราคาในทำเลนี้น่าจะขยับตัวสูงขึ้นได้อีก ส่วนเส้นรามคำแหงอยู่ที่ 110,000 บ./ตร.วา ปรับตัวขึ้นจากเดิมประมาณ 3.8% โดยในอนาคตจะมีสายสีส้มตัดผ่าน
.
Headquarter Ekamai-Ladprao โฮมออฟฟิศใหม่ล่าสุดของย่านทาวน์อินทาวน์
FACT
เจ้าของโครงการ : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
ชื่อโครงการ : Headquarters เอกมัย – ลาดพร้าว
ที่ตั้งโครงการ : ถนน อินทราภรณ์ เขต วังทองหลาง
ประเภทโครงการ : Luxury Home Office
ขนาดที่ดิน : 6-2-38.6 ไร่
จำนวน : 29 ยูนิต
ฟังค์ชั่น : 5 ชั้น 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 6-9 คัน
แปลงที่ดินและพื้นที่ : ที่ดิน 44.5 - 106.7 ตร.วา. พื้นที่ใช้สอย 479 - 693 ตร.ม.
สิ่งอำนวยความสะดวก :
1. สวนหย่อมขนาด 150 ตร.วา 1 จุด
2. ระบบ CCTV ที่ Main Gate และภายในโครงการ
3. เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชม.
ราคาเริ่มต้น : 29 ลบ.
Headquarters เอกมัย – ลาดพร้าว เป็นโครงการที่พักอาศัยสไตล์ Biz Villa ที่มีการออกแบบให้ตอบโจทย์ด้านทำงานและการพักผ่อน มีพื้นที่ใช้สอยเยอะและปรับแต่งได้หลากหลายฟังก์ชั่น อีกทั้งยังตั้งอยู่ติด ถ.อินทราภรณ์ใจกลางเมืองทาวน์อินทาวน์เชื่อมต่อกับเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้โดยสะดวก ด้วยการเชื่อมสู่ถ.เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เข้าไปทองหล่อได้โดยตรง โดยโครงการอยู่ห่างจากจุดขึ้น-ลงทางด่วนเพียง 800ม. หรือจะวิ่งไปถ.ลาดพร้าว ถ.รามคำแหง ถ.รัชดาภิเษก เพื่อไปยังพื้นที่ New-CBD อย่าง พระราม 9 ก็สามารถทำได้โดยง่าย
บริเวณโดยรอบ ภาพรวมของย่านก็ยังเต็มไปด้วย Community Mall โรงแรมและร้านอาหารชั้นนำ เช่น CDC, The Crystal, Central Festival Eastville, The Scene Town in Town เป็นต้น
เรื่องการเดินทาง ปัจจุบันรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือสถานี MRT ลาดพร้าว และ MRT ศูนย์วัฒนธรรม แต่ตัวโครงการนั้นได้ตั้งอยู่ในจุดกึ่งกลางระหว่างรถไฟฟ้าในอนาคตทั้งสายสีเทาที่วิ่งเข้าทองหล่อได้โดยตรง สายสีส้มวิ่งจากตะวันออกไปตะวันตก และสายสีเหลืองที่เชื่อมระหว่างลาดพร้าวกับศรีนครินทร์ ในอนาคต ซึ่งรถไฟฟ้าทั้งสายสีเหลืองและสายสีส้ม กำลังอยู่ในการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จภายใน 2563 และ 2566 ตามลำดับ
