5 NEW DEVELOPMENTS @EKKAMAI

เอกมัย เป็นย่านที่รวบรวม Lifestyle ความบันเทิงต่างๆหลายรูปแบบ แถมยังอยู่ใจกลางเมืองมีการเดินทางสะดวกทั้ง BTS และรถยนต์ ไปย่าน CBD ได้ง่ายทั้งพระราม 9 หรือสาทร ณ เอกมัยเองก็มีออฟฟิศ designer/สถาปนิกอยู่ค่อนข้างเยอะ รวมถึงในอนาคตจะเป็นทำเลที่ใกล้กับโมโนเรลสายสีเทาที่วิ่งเข้าซอยทองหล่ออีกด้วย ตอนนี้อยู่ในช่วงกำลังศึกษา EIA และเตรียมยื่นขออนุมัติจากครม. (ข้อมูล ณ ตค.2559) ปัจจุบันเอกมัยมีพื้นที่ว่างให้สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆอยู่ไม่มากนัก ทั้งที่ติดกับถนนใหญ่และในซอยเล็กๆที่อยู่ถัดเข้าไป มีประมาณ 10 แปลงที่เป็นแปลงที่ดินรอการพัฒนา โดยแปลงที่ติดกับถนนใหญ่มีราคาเริ่มต้น 0.7 - 1.8 ลบ. / ตร.ว. ส่วนแปลงที่ดินในซอยเริ่มต้น 0.3 - 0.6 ลบ. / ตร.ว. เพราะการที่ที่ดินติดถนนใหญ่และ sizeกับความลึกต่างกัน มีผลต่อความสูงอาคาร (จะอธิบายแบบละเอียดด้านล่างครับ) มี 5 แปลงที่ดิน ที่จะเกิดเป็นโครงการใหม่ในย่าน ซึ่งมีทั้งโครงการคอนโดมิเนี่ยม, คลีนิก และโรงแรม

การออกแบบอาคารบนที่ดินแปลงหนึ่งว่าจะให้มีความสูงเท่าไหร่เป็นสิ่งที่จำเป็น เพราะความสูงของอาคารมีผลต่อระบบต่างๆในอาคาร เช่น ระบบความปลอดภัย ระบบอัคคีภัย และถ้าหากอาคารที่มีความสูงมากๆ จะส่งผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบหรือบริเวณเฉพาะ เช่น ริมถนน, ริมน้ำสาธารณะ, ศาสนสถาน ดังนั้นในการออกแบบและก่อสร้างอาคารแต่ละครั้งจึงต้องอาศัยข้อกฎหมายในการควบคุม

วันนี้ทาง REALIST จึงมาอธิบายข้อพิจารณาเบื้องต้น ของการควบคุมความสูงอาคารหรือการจำกัดความสูง เผื่อว่าที่ดินข้างๆบ้านเราว่าง หรือละแวกบ้านมีที่ดินเปล่า เราสามารถคาดเดาได้ว่าจะมีการพัฒนาพื้นที่ดินเหล่านี้ไปเป็นอะไรกัน มีความสูงแค่ไหน จะบังลมบังแดดบ้านของเราหรือไม่ ไปชมกันนะครับ

ในที่นี้จะขออธิบายเป็นกรณีที่อาคารอยู่ใกล้กับถนนสาธารณะ ถือเป็นการควบคุมเบื้องต้นก่อนที่จะไปจำกัดความสูงของอาคาร โดยระยะถอยร่นนี้ขึ้นอยู่กับความกว้างของถนน ประเภทอาคาร และความสูงของอาคาร

ขึ้นแรกเราต้องดูความกว้างของถนนสาธารณะ ที่อยู่ติดกับอาคารของเราก่อน เช่น คอนโดมิเนียม หรือตึกแถว แบ่งเป็น 4 กรณี คือ

• กรณีที่ 1 (<= 6 ม.) ถนนกว้าง น้อยกว่าหรือเท่ากับ 6 ม. ระยะถอยร่น มากกว่าหรือเท่ากับ 3 ม. จากกึ่งกลางเขตทางสาธารณะ
• กรณีที่ 2 (>= 6 ม.แต่ < 10 ม.) ถนนกว้างมากกว่าหรือเท่ากับ 6 ม. แต่น้อยกว่า 10 ม. ระยะถอยร่น มากกว่าหรือเท่ากับ 6 ม. จากกึ่งกลางเขตทางสาธารณะ
• กรณีที่ 3 (>= 10 ม. แต่ < 20 ม.) ถนนกว้าง มากกว่าหรือเท่ากับ 10 ม. แต่ไม่เกิน 20 ม. ระยะถอยร่น เป็น 10% ของเขตทางสาธารณะ
• กรณีที่ 4 (>= 20 ม.)  ถนนกว้าง มากกว่าหรือเท่ากับ 20 ม. ระยะถอยร่น 2 ม. จากแนวเขตที่ดิน

เมื่อเราได้ระยะถอยร่นแล้ว จึงมาจำกัความสูงอาคารกัน โดยคำที่เข้าใจง่ายๆคือ "ความสูงอาคาร ณ จุดใดจุดหนึ่ง เป็น 2 เท่าถึงฝั่งตรงข้ามของถนน" หรือ "ความสูง 2:1" ซึ่งมีที่มาจากการนำระยะจากแนวอาคารถึงเขตที่ดินฝั่งตรงข้ามคูณสอง แล้วดูว่าตรงจุดนั้นอาคารมีความสูงไม่เกินระยะที่กำหนดหรือไม่ ถ้าไม่เกินก็หมายความว่าจุดอื่นๆของอาคารที่ห่างจากถนนสาธารณะ ก็จะมีความสูงไม่เกินระยะที่กำหนดด้วยเช่นกัน

1. สมมุติว่าความกว้างถนน 20 ม. ดังนั้นระยะถอยร่นจะห่าง 2 ม.จากแนวเขตที่ดิน
2. ซึ่งในกรณีตัวอย่างกำหนดให้เป็นอาคารประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งมีขนาดมากกว่า 10,000 ตร.ม. ต้องมีระยะถอยร่น 6 ม.

• 3. ต่อไปมาดูความกว้างถนน •••รวม ซึ่งเป็นการรวมเขตทาง •••บวกกับระยะถอยร่น ซึ่งระยะ •••ถอยร่นนี้จะใช้ •••6 ม. = 26 ม. •••หรือ 6+2 = 28 ม.
• 4. นำความกว้างถนนรวมที่ได้ •••มาคูณสอง จะได้เป็นความ •••สูงอาคารสูง 56 ม. หรือ •••ประมาณ 18 ชั้น

•••แต่จริงๆแล้วความสูงนี้อาจ •••จะสูงได้มากขึ้นอีกโดยไม่ •••เกินแนวเส้นระยะถอยร่น •••ของอาคาร (เส้นประสีชมพู)

• ที่ดินพร้อมพัฒนา
• ที่ดินรอการพัฒนา

  เอกมัย เป็นย่านที่รวบรวม HIPSTER Lifestyle ความบันเทิงรูปแบบต่างๆ ร้านอาหารมากมาย ในอนาคตจะเป็นทำเลที่ใกล้กับรถไฟโมโนเรลสายสีเทาที่จะวิ่งเข้าซอยทองหล่อ ซึ่งตอนนี้อยู่ในช่วงกำลังศึกษา EIA และเตรียมยื่นขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ปัจจุบันเอกมัยมีพื้นที่ว่างให้สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆอยู่ไม่มาก ซึ่งจากการสำรวจตอนนี้ (ตค. 2559) มีประมาณกว่า 10 แปลง ที่เป็นแปลงที่ดินรอการพัฒนา พบว่าที่ดินขนาดใหญ่จะอยู่ติดกับถนนเอกมัย หรือถนนใหญ่อื่น ๆ และมีในซอยย่อยบ้างเล็กน้อย แต่ส่วนใหญ่แปลงที่ดินในซอยย่อยจะเป็นที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 2 ไร่ โดยแปลงที่ติดกับถนนใหญ่มีราคาเริ่มต้น 0.7 ลบ. - 1.8 ลบ. / ตร.ว. ส่วนแปลงที่ดินในซอยเริ่มต้น 0.3 ลบ.-0.6 ลบ. / ตร.ว. แต่อย่างไรก็ตามพื้นที่ดินภายในซอยที่อยู่ลึกเลยถนนขึ้นไปยังคงต้องพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก ซึ่งในปัจจุบันก็มีพัฒนาเป็นบ้านหรูๆหลายโครงการ เช่น Villazzo10, Park Lane 22, Sakaya 146, Arna, ฯลฯ  เนื่องจากเป็นถนนซอยย่อยที่มีความกว้างถนนไม่เกิน 10 ม. บวกกับเป็นพื้นที่ว่างขนาดเล็ก ต้องมีระยะถอยร่นตามประเภทอาคารอีก หากมีการพัฒนาอาจจะสร้างได้  7-8 ชั้น เช่น คอนโด, อพาร์ทเมนท์ รวมถึงเป็นโครงการประเภทบ้านพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม เพราะต้องเป็นอาคารที่สูงไม่เกิน 23 ม. ถ้าสร้าง 7 ชั้นจะมี Floor to ceiling ที่สูงหน่อย แต่ถ้าสร้าง 8 ชั้นก็จะลดหลั่นลงมา โดยมากจะมี Floor to ceiling ไม่เกิน 2.40-2.45 ม.

รถไฟฟ้าสายสีเทาเป็นโมโนเรล (รถไฟรางเดี่ยว ขนาดเบา) ลอยฟ้า ที่วิ่งผ่านตั้งแต่ช่วงวัชรพลผ่านเส้นประดิษฐ์มนูธรรม เข้าเพชรบุรี เลี้ยวเข้าทองหล่อมาต่อกับ BTS สถานีทองหล่อ ซึ่งจะใกล้กับซอยเอกมัยมาก (ส่วนนี้เป็นช่วงที่ 1) ส่วนอีกช่วงหนึ่งจากพระโขนง (น่าจะไม่เชื่อมกับ BTS พระโขนง) ผ่านเส้นพระราม 4 เข้านราธิวาสฯ (เป็นช่วงที่ 2) แล้วเข้าสู่พระราม 3 แทนที่เส้น BRT เดิม (ส่วนนี้เป็นช่วงที่ 3) โดยสายสีเทานี้ กทม.จะเป็นผู้ดูแล

รถไฟฟ้าสายสีเทาจะช่วยเชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกระหว่างใจกลางเมือง กับพื้นที่ตะวันออกเฉียงเหนือของกทม. และพื้นที่อยู่อาศัยบริเวณสาธุประดิษฐ์และริมน้ำเจ้าพระยาบริเวณพระราม 3 โดยแบ่งเป็น 3 ช่วงด้วยกัน

เนื่องจากมีการวางแผนโครงการมานานแล้ว โดยริเริ่มมาตั้งแต่ปี 2553 เป็นแผนแม่บทระบบขนส่งทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พ.ศ.2553-2572 ซึ่งโครงการนี้ดำเนินการภายใต้หลักการและเหตุผลของคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2553

ตามแผนดำเนินการเดิมในปี 2557 อยู่ในขั้นตอนการศึกษาออกแบบ ศึกษาผลกระทบ EIA และเตรียมยื่นขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) จากนั้นจึงจะประกวดราคาหาผู้รับจ้างก่อสร้างโครงการช่วงที่ 1 วัชรพล-ทองหล่อ โดยวางแผนก่อสร้างในปี 2559 ใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2562

ซึ่งปัจจุบันช่วงที่ 1 ยังคงอยู่ในขั้นตอนการศึกษาออกแบบ คาดว่าในอนาคตโครงการจะมีความล่าช้าไป ทาง REALIST จึงลองขยับระยะเวลาการดำเนินการจากเดิม มาเป็นปัจจุบัน ส่งผลให้ปีเปิดให้บริการอาจไกลไปถึงปี 2564 จากเดิมคือปี 2562 ส่วนการก่อสร้างในช่วงที่ 2 และ3 กทม.จะศึกษาความเหมาะสมในการก่อสร้างต่อไป ภายหลังได้เปิดให้บริการในช่วงที่ 1 ไปก่อน

อ่านรายละเอียดรถไฟฟ้าสายสีเทาเพิ่มเติม คลิกที่นี่!

PARK LANE EKKAMAI

BIG C EKKAMAI

MAJOR EKKAMAI

GATEWAY EKKAMAI

TEA HOUSE GREEN TEA

MY POT HOTPOT

KINGKONG BUFFET

OGAWA JAPANESE

RHYTHM EKKAMAI

เป็นคอนโดตัวใหม่จากเอพี บนพื้นที่ 1-3-44 ไร่ ซึ่ง Sold Out ไปแล้ว ซึ่งราคาจะสูงถึง 183,000 บาท/ตร.ม  เป็นเพราะอยู่บริเวณต้นซอย บนทำเลที่ใกล้ BTS มากกว่า และติดกับ Park Lane

NEW CONDO

โครงการนี้อยู่ตรงเอกมัยซอย 18 ด้านหลังร้านก๋วยเตี๋ยวเนื้อวัฒนาพานิช มีพื้นที่ประมาณ 3-3-73 ไร่ ยังคงต้องรออัพเดทข้อมูลกันอีกซักครู่ เนื่องจากมีข่าวแว่วมาว่าจะเป็นโครงการคอนโด Low-rise ตอนนี้พื้นที่มีการรื้อถอนอาคารเดิมออกไปแล้ว เป็นการล้อมรั้วไว้ก่อน

GRAND ESTA CLINIC

เป็นโครงการสถาบันความงาม อยู่เยื้องๆกับเวิ้งโบราณ บนพื้นที่ประมาณ 0-2-50 ไร่ เดิมเป็นสถาบันความงาม Grand Esta ในรูปแบบของบ้าน แต่กำลังปรับปรุงใหม่เป็นอาคาร ปัจจุบันอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง คืบหน้าไปประมาณ 30%

THONGLOR 10 HOTEL

เป็นโครงการโรมแรมขนาดห้องพัก 158 ห้อง จากจุฬาสินี แอสเซท บนพื้นที่ 1-1-57 ไร่ บนซอยทองหล่อ 10 หรือซอยเอกมัย 5 (บริเวณอาคาร TOA และลานจอดรถเดิม) ตอนนี้รอการรื้อถอนอาคารเดิมออก

C EKKAMAI

• โครงการ : ซี เอกมัย
• เจ้าของ   : เดอะ ช้อยส์พร็อพเพอร์ตี้
• ที่ตั้ง : 888 ถนน เอกมัย(สุขุมวิท 63)
• พื้นที่ : 3-3-0 ไร่
• ลักษณะ : คอนโด สูง 44 ชั้น •••••••••••••ร้านค้า สูง 2 ชั้น
• ยูนิต  : รวม 736 ยูนิต •••••••••••••ห้องพัก 729 ยูนิต •••••••••••••ร้านค้า 7 ยูนิต
• ขนาดยูนิต 1 ห้องนอน  : 27 - 52 ตร.ม. 2 ห้องนอน : 51 – 65 ตร.ม. เพนท์เฮ้ำส์ : 82 – 126 ตร.ม.
• ก่อสร้าง      : Q1  ปี 2560
• เสร็จสิ้น      : Q3 ปี 2562
• ราคาขาย    : เริ่มต้น 3 ลบ.

••••••••••(125,000 บ./ตร.ม.)

• Pre-Sales 15 – 16 ต.ค. 59

PAROMAMIC VIEW

โครงการใหม่ล่าสุดบนทำเลเอกมัย คือ โครงการ C EKKAMAI ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพถ.เอกมัย ค่อนไปทางถ.เพชรบุรี ใจกลางกรุงเทพมหานคร มองว่าโครงการนี้มีราคาที่สมเหตุสมผลอยู่ในราคา 125,000 บ./ตร.ม. เมื่อเทียบกับโครงการอื่นในทำเลเดียวกันบนถนนเอกมัยต้นๆซอย และใกล้รถไฟฟ้ามากกว่า มีราคาสูงประมาณ 170,000 -  180,000 บ./ตร.ม.

โดยทำเลเอกมัยเป็นเส้นทางเชื่อมต่อสถานที่สาคัญและรายล้อมด้วยระบบคมนาคมสาธารณะต่างๆ เช่น ทางด่วน, BTS, MRT และ ARL ซึ่งทำให้สามารถเดินทางไปยังจุดหมายที่ต้องการเดินทางได้อย่างสะดวก ทั้ง CBD สาธร , พระราม 9, สนามบิน รวมถึงเดินทางออกนอกเมือง

นอกจากนั้นยังเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างถนนสุขุมวิทชั้นกลางกับชั้นใน โดยมีซอยสุขุมวิท 36 และซอยสุขุมวิท 38 ที่มีเส้นทางลัดสามารถเชื่อมไปยังถนนสุขุมวิทในซอยย่อยต่างๆ ได้อีกหลายซอย

ที่โครงการ C EKKAMAI ได้ผสมระหว่างความสวยงามกับประโยชน์ใช้สอยเพื่อให้ function ที่ออกมาสามารถตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์และให้ความสวยงานไปพร้อมๆกัน โครงการมีทั้งหมด 44 ชั้น และ จะเป็นตึกที่สูงที่สุดบนถนนเอกมัย (สูง 150 ม.) ทำให้สามารถเห็นวิวเมืองได้ชัด แบบที่ไม่ถูกบดบังด้วยตึกสูงข้างเคียงแบบคอนโดโครงการอื่นๆ

Designer ออกแบบตัวอาคารโดยคำนึงถึงการใช้งานของลูกบ้านและสภาพภูมิอากาศของประเทศไทย โดยการออกแบบตึกรูปตัว C จะทำให้มีห้องที่หันไปทางทิศตะวันตกมีน้อยที่สุด และทุกห้องนอนถูกดีไซน์ออกมาเพื่อไม่ให้มีหัวเตียงไหนหันทางทิศตะวันตก นอกจากนี้ตึกรูปตัว C ทำให้ทุกห้องนอนมีระเบียงที่ยาวขึ้นและสามารถรับวิวได้เต็มมากขึ้น

ทุกชั้นถูกออกแบบให้มีช่องหน้าต่าง รวมถึงออกแบบให้มี Single Corridor ทั้ง 2 ปีกของอาคาร ทำให้แสงแดดส่องเข้ามาในตัวอาคารได้ เพื่อเพิ่มการ Flow ของสายลมและแสงแดด ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกโปร่งสบาย ไม่อึดอัด

รวมถึงออกแบบให้มีพื้นที่กิจกรรม (Facilities) มากกว่า 1,500 ตร.ม. บริเวณ ทั้ง 4 ชั้นของโครงการ อาทิเช่น สระว่ายน้ำ, ฟิสเนส, ห้องสมุด, ลานโยคะ, ลานวิ่ง, sky lounge และ sky garden