ผังเมืองกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนแล้วมาดูกัน !!!
กรุงเทพมหานครกำลังจะมีกฏหมายผังเมืองรวมใหม่ให้ใช้กัน จะมีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้าง เพราะเมื่อเอาแผนที่ของผังเมืองรวมปัจจุบัน 2556 มากางข้างๆ กันกับผังเมืองรวมฉบับใหม่ 2563(ร่าง) เราก็จะเห็นข้อแตกต่างได้จากสายตาทันทีว่ามีหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯที่สีเปลี่ยนไป การใช้งานพื้นที่บางแห่งเปลี่ยนไป
โดยสามารถดูภาพประกอบด้านล่าง ซึ่งหากมองเป็นพื้นที่ใหญ่ๆ แล้วจะประกอบไปด้วย 7 พื้นที่ด้วยกัน โดยข้อสังเกตมีดังนี้
- พื้นที่พระนคร จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีชมพู ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำเงินและแดง
- พื้นที่สวนหลวง จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง และกำลังจะถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม
- พื้นที่ลาดพร้าว วังทองหลาง เดินเป็นพื้นที่สีเหลือง กำลังจะถกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม
- พื้นที่พระราม 2 จะมีพื้นที่สีส้มเพิ่มมากขึ้น
- พื้นที่คลองสามวา จากพื้นที่สีเขียวทแยง จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียว
- พื้นที่บริเวณ 5 แยกลาดพร้าว จะเริ่มเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาลมากขึ้น
- พื้นที่ตลิ่งชันและบางแค จากพื้นที่สีเขียวทแยง จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง
Click !!! ดาวน์โหลดเอกสาร ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
ผังสีเปลี่ยนแต่การใช้ประโยชน์พื้นที่เหมือนเดิมรึเปล่า?
ขอเกริ่นก่อนเพื่อให้คนอ่านที่ยังไม่เคยดูผังเมืองมาก่อนให้เข้าใจง่ายๆ ว่าผังเมืองรวมมีสิ่งที่เราต้องดูหลักๆ คือ
- สี - สีต่างๆ ที่เห็นบนผังเมืองรวม คือ การแบ่งโซนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่คิดมาแล้ว และทุกๆ สีก็มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลือง เพื่อการทำที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือ สีเขียวเพื่อทำเป็นที่ดินการเกษตร เป็นต้น
- ชื่อ - ชื่อที่เห็นบนผังอย่าง ย.1, พ.8, ก.2 ฯลฯ คือ การกำหนดขอบเขตของพื้นที่ในกรุงเทพฯ ซ้ำลงไปบนสีต่างๆ อีกที โดยที่จะมีลูกศรเล็กๆ ที่ลากออกจากชื่อไปจรดขอบเขตต่างๆ บนแผนที่เพื่อเป็นการตั้งชื่อให้กัยพื้นที่ต่างๆ ซึ่งใช้ในการอ้างอิงกับเอกสารกฎหมายผังเมืองและตารางแนบท้าย
- FAR - Floor Area Ratio คือค่าที่เอาไว้คำนวณพื้นที่ใช้สอยอาคาร ที่สามารถสร้างได้ ซึ่งหากค่า FAR มีตัวเลขสูง ก็แสดงว่าสร้างได้ใหญ่กว่า ที่ดินในแปลงที่มี FAR น้อย ซึ่งค่า FAR นี้จะอยู่ที่ตารางท้ายผังเมืองรวม โดยต้องเชื่อมโยงกับ "ชื่อ" ของแต่ละพื้นที่
- ทั้ง 3 อย่างข้างต้นถ้าคุณเข้าใจคุณก็สามารถประเมินศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงได้แบบไวๆ ในแง่ของที่ดินนั้นสร้างอะไรได้บ้าง ขนาดใหญ่หรือเล็กกว่ากัน และอะไรบ้างที่ห้ามสร้าง เป็นต้น
- กลับมากางดูผังเมืองรวม 2556 เทียบกับใหม่ 2563 แล้วพิจารณา 3 สิ่ง สี, ชื่อ และ FAR เปรียบเทียบกันอีกที สีเปลี่ยน แสดงว่าประโยชน์การใช้ที่ดินเปลี่ยนสินะ ลองมาดูในแต่ละกรณีดีกว่า
กรณีที่ 1.1 ประโยชน์การใช้สอยเดิม FAR เดิม
ยกตัวอย่างที่บริเวณ ลาดพร้าว-โชคชัย4 เราจะเห็นได้ว่าแม้ที่ดินในบริเวณชื่อ ย.7-10 จะเปลี่ยนเป็นชื่อ ย.9-16 ในผังใหม่ 2563 แต่สีส้มก็ยังเป็นสีส้มเหมือนเดิม และค่า FAR ก็ยังเท่ากับ 5 เหมือนเดิม ดังนั้นในร่างผังเมืองรวมใหม่ 2563 นี้ก็มีกรณีที่แม้ว่าที่ดินจะเปลี่ยนชื่อไปก็จริง แต่สีกับค่า FAR ก็ยังเหมือนเดิม และ สร้างอาคารได้เท่าเดิมอยู่ดี
กรณีที่ 1.2 ประโยชน์การใช้สอยเดิม FAR เปลี่ยน
ที่ดินบริเวณ ลาดพร้าว-รามคำแหง ในผังปัจจุบัน 2556 อยู่ในชื่อ ย.6-20 จะถูกเปลี่ยนเป็น ย.9-21 (ฉบับร่าง) แต่ก็ยังเป็นสีส้มเหมือนเดิม ดูเผินๆ แล้วเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้น แต่ที่จริงแล้วค่า FAR กลับเปลี่ยนจาก 4.5 เป็น 5 ดังนั้นในผังเมืองใหม่ 2563 ก็มีกรณีที่ สี หรือประโยชน์การใช้สอยที่ดิน เหมือนเดิม แต่สามารถสร้างพื้นที่ได้ใหญ่ขึ้น ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนจะสร้างในอนาคต
กรณีที่ 2.1 ประโยชน์การใช้สอยเปลี่ยน FAR คงเดิม
สำหรับ Prime Area อย่าง พระราม 4-อโศก เดิมก็ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากๆ เพราะเดิมเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่สามารถสร้างโครงการขนาดใหญ่ได้อยู่แล้ว แต่จะเน้นเป็นที่อยู่อาศัยเสียมากกว่า โดยผังเมืองใหม่นี้กำลังจะเปลี่ยนเป็น พ.7-6 หรือก็คือกำลังจะกลายมาเป็นพื้นที่สีแดง ที่เหมาะแก่การทำโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีโอกาสที่จะทำให้พื้นที่คึกคักขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินบริเวณนี้ก็มีค่า FAR 8 เท่าเดิม ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร ดังนั้นแล้วขนาดของตัวโครงการในพื้นที่จะใกล้เคียงของเดิม
กรณีที่ 2.2 ประโยชน์การใช้สอยเปลี่ยน FAR เปลี่ยน
อีกบริเวณที่น่าสนใจคือ พระราม 9-เพชรบุรี ที่ดินในบริเวณ ย.7-13 กำลังจะเปลี่ยนชื่อเป็น ย.13-18 ผังใหม่ เดิมสีเหลืองจะเปลี่ยนเป็นสีส้ม แสดงว่าจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง กำลังกลายมาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากนี้ค่า FAR จากเดิมที่เคยมีค่าเท่ากับ 5 เปลี่ยนเป็น 7 เพิ่มขึ้น ดังนั้นแน่นอนว่าที่ดินบริเวณนี้จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้น ถึงกับยกนิ้วให้เลยถ้าเจอที่ดินกรณีแบบนี้ในผังเมืองใหม่
เงื่อนไขท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ
อีกสิ่งหนึ่งที่เรายังต้องดูประกอบ คือ เงื่อนไขท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดิน สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ มีการเปลี่ยนแปลงบางส่วน ซึ่งเงื่อนไขท้ายตารางปัจจุบันจะพูดถึง ความกว้างถนนเท่านั้น หรือต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 500 เมตร เป็นต้น แต่สำหรับโครงการที่ต้องการสร้างด้วยกรณีพิเศษ สำหรับเงื่อนไขท้ายตารางแบบใหม่ จะมีการปรับเปลี่ยนเรื่องของระยะห่างจากใกล้รถไฟฟ้าสถานี Interchange ไม่เกิน 800 เมตร และระยะห่างจากท่าเรือไม่เกิน 250 เมตร เป็นต้น ซึ่งข้อกำหนดนี้ต้องดูประกอบว่า โครงการประเภทไหนและพื้นที่ของอาคารเท่าไหร่ จะถูกกำหนดว่าสร้างได้หรือไม่ได้ตามเงื่อนไขที่อยู่ท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย
ดูตัวอย่าง จากพื้นที่จริงกันเลยดีกว่า !!!
นอกจาก สี ชื่อ และ FAR ที่เราต้องดูเบื้องต้นแล้วเรายังต้องดูด้วยว่าประเภทของอาคารที่ต้องการจะสร้างในพื้นที่ดินนั้นๆ จะสามารถสร้างได้หรือไม่? เพราะกฏหมายผังเมืองยังครอบคลุมไปถึงการกำหนดขนาดของอาคารประเภทต่างๆ และในแต่ละพื้นที่ ยังมีเงื่อนไขที่กำหนดแตกต่างกันอีกด้วย
โดยขอ ยกตัวอย่างเป็นพื้นที่ อ่อนนุช - พัฒนาการ ซึ่งกำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้มและเปลี่ยนชื่อจาก ย4-33 เป็น ย7-26 รวมทั้ง FAR ในพื้นที่นี้ก็เปลี่ยนเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 4 กล่าวคือสามารถที่จะสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้นนั่นเอง แต่สิ่งที่เราจะต้องคำนึงถึงคือ เงื่อนไขในการทำโครงการแต่ละประเภทในพื้นที่นี้ ต้องไปดูที่ตารางสรุป ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเงื่อนไขท้ายตารางใหม่สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ
สำหรับในส่วนต่อไปเราจะนำเสนอตัวอย่าง การพัฒนาโครงการในพื้นที่อ่อนนุช - พัฒนาการ ประเภทที่ต้องดูเงื่อนไขท้ายตารางให้ดูกันค่ะ โดยสมมุติว่าถ้าแยกเป็นประเภทโครงการแล้วจะโดนเงื่อนไขลักษณะไหนบ้าง
เปรียบเทียบเงื่อนไขเก่าและใหม่กับ 4 ตัวอย่างประเภทโครงการ!!!
- ต้องอยู่ข้างเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร
- อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT
- อยู่ในรัศมี 800 เมตรจากสถานีร่วม INTERCHANGE
- ที่ดินนั้นอยู่ข้างเขตทางที่กว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และอยู่ในรัศมีของท่าเรือ 250 เมตร ถือว่าอะลุ่มอล่วยพอสมควรเลย
- ต้องอยู่ข้างเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร
- อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT
- อยู่ในรัศมี 800 เมตรจากสถานีร่วม INTERCHANGE
- ที่ดินนั้นอยู่ข้างเขตทางที่กว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร และอยู่ในรัศมีของท่าเรือ 250 เมตร
ซึ่งจะเห็นได้ว่าในร่างผังเมืองใหม่ 2563 ที่กำลังจะประกาศใช้มีรายละเอียดที่ต้องดูและตีความให้เข้าใจจริงๆ ก่อน เพราะมันมีความแตกต่างกันจากผังเมืองรวมฉบับ 2556 ในหลายๆ ด้าน แต่เท่าที่เราสังเกตเห็นก็พบว่ามีหลายอย่างที่เอื้ออำนวยให้ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีที่ดิน ได้ประโยชน์มากขึ้น สามารถพัฒนาพื้นที่ได้มากขึ้นในหลายๆ พื้นที่ เช่น จากเดิมที่ไม่สามารถสร้างหรือใช้ประโยชน์อาคารบางประเภทได้ แต่ฉบับร่างใหม่ก็มีการอนุญาตให้ทำได้ ภายใต้เงื่อนไขก็ลดลงดูอะลุ่มอล่วยมากขึ้นให้กับคนที่อยากจะพัฒนาพื้นที่ดินให้เต็มศักยภาพมากยิ่งขึ้น แต่ไม่ได้หมายถึงทุกพื้นที่จะทำได้นะ ดังนั้นแล้ว อย่าพึ่งกระโตกกระตากไป ลองเอาหลักการไปดูลึกๆ ในรายละเอียดก็แล้วกันนะคะ...
