TOP4 คอนโดใหม่ สวนใหญ่ ใจกลางเมือง
TOP 4 คอนโดใหม่ สวนใหญ่ ใจกลางเมืองนี้ เป็นการคัดเลือกคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่สีเขียวโดดเด่น 4 อันดับ ได้แก่
1. Park 24 คอนโด สวนใหญ่มาก ใจกลางเมือง
2. M Jatujak คอนโดที่ facilities จัดเต็มถึง 62 รายการ รวมถึงพื้นที่สวนที่มีอัตราส่วนต่อที่ดินทั้งหมดถึง 50%
3. Rhythm Sukhumvit 36-38 คอนโดที่ design พื้นที่ใช้สอยด้วยแนวคิดแบบญี่ปุ่น
4. Chapter One Midtown คอนโดที่มีการ design ตอบรับกับ hipster ในแนว industrial design
EIA คืออะไร ?
การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือที่มักเรียกกันว่า EIA ย่อมาจากคำว่า Environmental Impact Assessment ซึ่งหมายถึง การใช้หลักวิชาการในการทำนายหรือคาดการณ์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบของการดำเนินโครงการ ที่จะมีผลต่อสิ่งแวดล้อมในทุก ๆ ด้าน ทั้งทางทรัพยากรธรรมชาติ ทางเศรษฐกิจ และสังคม เพื่อหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบที่อาจเกิดขึ้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์ มีประสิทธิภาพสูงสุด และคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมยังใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจของนักบริหารว่าสมควรดำเนินการหรือไม่ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมจะเป็นประโยชน์อย่างมาก เพื่อการวางแผนป้องกันปัญหาสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเหมาะสมของโครงการ ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังดำเนินโครงการไปแล้ว และเป็นวิสัยทัศน์ของนักบริหารโครงการในยุคโลกาภิวัฒน์ที่มุ่งเน้นการป้องกันมากกว่าการแก้ไขอาคารอยู่อาศัยแบบใดที่ต้องจัดทำ EIA ?
อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 4,000 ตร.ม.ขึ้นไป กล่าวคืออาคารคอนโดมิเนียมที่เป็น High Rise ทุกอาคารต้องจัดทำทั้งหมด ซึ่งการจัดทำก็อิงตามพื้นที่ว่าอยู่ในพื้นที่ใด ถ้าอยู่ในกรุงเทพฯก็ต้องอ้างอิงตาม กฎหมายผังเมืองของพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงพระราชบัญญัติควบคุมอาคารทั้งหมดพื้นที่สีเขียวอยู่ตรงไหนของคอนโด ?
- 50% ของพื้นที่สีเขียวทั้งหมด ต้องอยู่บนดิน และ 25% ของทั้งหมด ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวแบบยั่งยืน ปลูกเป็นไม้ยืนต้นบนดิน หรือ 15% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ยึดตามอันที่คิดแล้วได้พื้นที่สีเขียวเยอะกว่า) โดยถ้าปลูกบนพื้นที่มีที่จอดรถใต้ดินอยู่ข้างล่างจะไม่นับรวม เพราะถือว่า ไม่มีที่ให้รากของต้นไม้ได้เจริญเติบโต และถ้าเป็นไม้ยืนต้นในกระถางก็ไม่นับด้วยเหตุผลเดียวกัน นอกจากนั้นถ้าพื้นที่ปลูกต้นไม้กว้างน้อยกว่า 1 ม. จะไม่นับเป็นพื้นที่สีเขียวเลย - อีกน้อยกว่า 50% ของพื้นที่สีเขียวสามารถอยู่บนอาคารได้ เช่น บริเวณพื้นที่ส่วนกลาง บนดาดฟ้า หรือชั้น facilities
วิธีการคำนวณพื้นที่สีเขียวคอนโดมิเนียม (1 คน = 1 ตร.ม.)
การคิดพื้นที่สีเขียวเพื่อสร้างคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้1. จำนวนผู้ที่พักอาศัยในคอนโดฯแต่ละห้อง มีวิธีการคิด 2 แบบ (ให้เลือกแบบที่คิดพื้นที่สีเขียวออกมาได้เยอะกว่า)
1.1 การคิดจากพื้นที่ (ตร.ม.) ของห้องพัก - น้อยกว่า 35 ตร.ม. ถือว่ามีผู้อยู่อาศัย 3 คน = 3 ตร.ม. - มากกว่า หรือ เท่ากับ 35 ตร.ม. ถือว่ามีผู้อยู่อาศัย 5 คน = 5 ตร.ม. 1.2 การคิดจากจำนวนห้องนอน (1 ห้องนอน = 2 คน) - 1 ถึง 2 ห้องนอน ให้คิดตามพื้นที่ห้อง - 3 ห้องนอน = 3 x 2 = 6คน = 6 ตร.ม. - 4 ห้องนอน = 4 x 2 = 8 คน = 8 ตร.ม. กล่าวคือ ถ้าเป็นห้องที่มากกว่า 35 ตร.ม. ให้ลองพิจารณาว่าถ้าเป็น 1-2 ห้องนอน ก็ให้คิด 5 ตร.ม. แต่ถ้าเป็น 3 ห้องนอนขึ้นไป ก็ให้คิดตามจำนวนห้องนอน จะได้พื้นที่สีเขียวเยอะกว่า2. จำนวนพนักงานในคอนโดฯ
- สำนักงานนิติบุคคล - แม่บ้าน, รปภ. รวมประมาณ 10-20 คน3.พนักงานร้านค้าด้านล่างอาคาร
- ถ้าเป็นร้านสะดวกซื้อ เช่น 7-11 หรือ 108 shop คิดจำนวนพนักงาน 2 คน = 2 ตร.ม. / ร้าน รวมข้อ1-3 ออกมาเป็นจำนวนผู้ที่อยู่ในคอนโดฯทั้งหมด จะได้ จำนวนคน = จำนวน ตร.ม. พื้นที่สีเขียวคอนโดกฏหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
- การคิด OSR (Open Space Ratio) อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม ให้คิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร - การอ้างอิงตามกฏหมายผังเมืองรวมในแต่ละพื้นที่ เช่น กทม.มีกำหนดการคิดพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ (Biotope Area Factor หรือ BAF) ไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ว่างทั้งหมด ในครั้งนี้ทาง Realist ได้คัดเลือกคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 4 อันดับ ที่เป็นคอนโดเปิดตัวใหม่ ตั้งแต่ ปี 2557 เป็นต้นไป ผ่าน EIA แล้ว และประกอบด้วยพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ อยู่ใจกลางเมือง โดยนับสถานที่ตั้งคอนโด ต้องไม่ห่างจากสถานีสยามเกิน 9 สถานี ราคา 100,000 บ./ตร.ม. ขึ้นไป ซึ่งประกอบด้วย 4 คอนโดมิเนียม ดังนี้1. PARK 24
- - ที่ตั้ง : ระหว่างซอยสุขุมวิท 22-24
- - Developer : Proud Residences
- - พื้นที่โครงการ : 12-1-35 (12.34 ไร่)
- - พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 4.96 ไร่
- - พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 40% ของที่ดิน
- - จำนวนยูนิต : 2072 ยูนิต
- - เฟส 1 เป็นอาคารพาณิชย์สูง 2 ชั้น 1 อาคาร คอนโด 2 อาคาร สูง 51, 29 ชั้น
- - เฟส 2 เป็นคอนโด 3 อาคาร สูง 51, 44, 29 ชั้น
- - ราคา / ตร.ม. เฉลี่ย : 250,000 ตร.ม.
- - ราคาห้องเริ่มต้น : 4.9 ลบ.
Facilities
- ห้องออกกำลังกาย
- โยคะสตูดิโอ
- ห้องสตรีม
- ห้องสมุด, ห้องนั่งเล่นส่วนกลาง และพื้นที่กิจกรรมกลางแจ้ง
- สวนส่วนกลาง
- สระว่ายน้ำลอยฟ้า (ชั้นบนสุดของทั้ง 2 อาคาร ชั้น 28 และชั้น 50 ความยาว 40 เมตร) และสระจากุชซี่
- ห้องประชุม และห้องสันทนาการ
2. M JATUJAK
- - ที่ตั้ง : พหลโยธิน 18
- - Developer : Major Development
- - พื้นที่โครงการ : 4-0-0
- - พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.95 ไร่
- - พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 50% ของที่ดิน
- - จำนวนยูนิต : 864 ยูนิต (สำนักงาน 1 ห้อง เป็น 865 ยูนิต)
- - แบ่งเป็น 2 อาคาร สูง 33 ชั้น 459 ห้อง และ สูง 35 ชั้น 405 ห้อง
- - ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 137,000 ตร.ม.
- - ราคาห้องเริ่มต้น : 3.9 ลบ.
ในส่วนของ Facilities ของโครงการ M Jatujak นอกจากจะเป็นโครงการที่เด่
ชั้น 32 ของ Tower A ประกอบด้วยสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งชั้น
ส่วน sky roof ของ Tower A
เป็นพื้นที่ที่สามารถจัดงานปาร์ตี้
ชมวิวของกรุงเทพฯได้
ชั้น 8 ของ Tower B ประกอบด้วยสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งชั้น นอกจากนั้นบนชั้นนี้ยังมีห้องแบบ Glass House ที่ส่วนผนังและเพดานเป็นกระจกทั้งหมดอีกด้วย
3. RHYTHM SUKHUMVIT 36-38
- - ที่ตั้ง : ระหว่างซอย ลาดพร้าว 24-26
- - Developer : AP ME Sukhumvit
- - พื้นที่โครงการ : 2-2-73 ไร่ (2.83 ไร่)
- - พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.23 ไร่
- - พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 45% ของที่ดิน
- - จำนวนยูนิต : 497 ยูนิต
- - 1 อาคาร สูง 25 ชั้น
- - ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 170,000 ตร.ม.
- - ราคาห้องเริ่มต้น : 4.1 ลบ.
Facilities ประกอบด้วย ชั้นที่ 25 ห้องออกกำลังกาย, สวนพักผ่อน ชั้นที่ 6 สระว่ายน้ำ, ห้อง Sauna (แยกชาย-หญิง) ชั้นที่ 1 โถงล็อบบี้ , สำนักงานนิติบุคคล ร้านค้า และห้องควบคุมลิฟต์โดยสาร 4 ตัว , ลิฟต์บริการ 1 ตัว
4. CHAPTER ONE MIDTOWN LADPRAO 24
- - ที่ตั้ง : ระหว่างซอย ลาดพร้าว 24-26
- - Developer : Pruksa Real Estate
- - พื้นที่โครงการ : 2-3-31.9 ไร่ (2.83 ไร่)
- - พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.06 ไร่
- - พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 37% ของที่ดิน
- - จำนวนยูนิต : 517 ยูนิต
- - 1 อาคาร 37 ชั้น 514 ยูนิต ร้านค้า 3 ยูนิต
- - ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 115,000 ตร.ม.
- - ราคาห้องเริ่มต้น : 2.4 ลบ.
Facilities ประกอบด้วย
- สระว่ายน้ำ Sky Pool ชั้น 36 1 สระ
- Steam Room ชั้น 36
- Fitness 1 ห้อง ชั้น 37
- Home Theater ชั้น 37
- สวนหย่อมที่ชั้น 30 และ 32
- สนามเทนนิสที่ชั้นดาดฟ้าอาคารจอดรถ
- ห้องอเนกประสงค์ที่ชั้นดาดฟ้าอาคารจอดรถ
