มักกะสัน คอมเพล็กซ์หรือสวน ?
ที่ดินมักกะสันจาก อดีต - ปัจจุบัน - อนาคต
พื้นที่แห่งนี้ในอดีต เรียกกันว่า โรงงานมักกะสัน
เป็นโรงงานรถไฟขนาดใหญ่และสำคัญยิ่งแห่งหนึ่ง
ในประเทศไทย เป็นโรงงานแห่งเดียวของกรมรถไฟ
ที่สามารถทำการซ่อมและประกอบรถจักรและรถพ่วง
ทุกชนิดได้อย่างสมบูรณ์ โดยมีจุดเริ่มต้นในปี พ.ศ.2450
ทางการได้เริ่มลงรากทำการก่อสร้างโรงงานซ่อมส่วนกลาง
ขึ้นที่มักกะสัน และสร้างเสร็จเรียบร้อยเปิดทำการเมื่อ
เดือน มิถุนายน พ.ศ.2453 โรงงานใหญ่แห่งนี้มีหน้าที่
ซ่อมทุกประเภทให้แก่รถจักรและล้อเลื่อนของกรมรถไฟ
สายเหนือ โดยยุบโรงงานซ่อมที่หัวลำโพง ไปรวมซ่อมที่
โรงงานมักกะสันแห่งเดียว ส่วนรถไฟของกรมรถไฟหลวง
สายใต้ ก็ยังคงรับการซ่อมที่โรงงานบางกอกน้อย จนในปี
พ.ศ. 2460 จึงได้มีการรวมโรงงานซ่อมเข้าไว้ที่โรงงาน
มักกะสันแต่แห่งเดียว
สมัยรัฐมนตรีชัชชาติ มีแนวความคิดจะล้างหนี้สินของการรถไฟที่ได้สะสมมานานโดยนำที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟ ออกมาปัดฝุ่นและยกให้กระทรวงการคลัง ต่อมาต้นปี 2558 พล.อ.ประยุทธ์ ได้สั่งให้กระทรวงการคลังรับภาระหนี้สินของ รฟท.ประมาณ 80,000 ล้านบาท เพื่อแลกกับสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินของการรถไฟ 3 แปลงใหญ่ ได้แก่ 1. ที่ดินกม.11 บริเวณชุมทางบางซื่อ 2. ที่ดินมักกะสัน และ 3. ที่ดินสถานีแม่น้ำ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งจากนี้ทั้งสองหน่วยงานต้องไปหาข้อสรุปว่าจะรับที่ดินบริเวณใดมาบริหารจัดการ พร้อมทั้งประเมินราคาที่ดินกันอีกครั้งว่า แต่ละแปลงจะมีมูลค่าเท่าใด โดยโครงการที่กระทรวงการคลังน่าจะหยิบมาพัฒนาก่อนคือแปลงมักกะสันนี้เอง
พื้นที่มักกะสันมีขนาดประมาณ 700 ไร่ โดยรวม แต่พื้นที่บางส่วนได้ถูกนำไปใช้งานในบางส่วนแล้ว เช่น การตัดถนนโดยรอบพื้นที่ สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต ลิงค์ ฯลฯ จึงทำให้เหลือพื้นที่ที่สามารถใช้งานได้จริงอยู่ 500 ไร่โดยประมาณ บนพื้นที่แห่งนี้นอกจากจะมีบึงมักกะสันที่มีต้นไม้ขนาดใหญ่ล้อมรอบแล้ว ยังมีพื้นที่สีเขียวของต้นไม้ รวมไปถึงโรงซ่อมหัวรถจักร และเป็นสุสานของโบกี้รถไฟที่ปลดประจำการ
จากผังแม่บทของการรถไฟเดิมจะให้มีการพัฒนาพื้นที่แห่งนี้ ให้ เป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ ที่จะเป็นทั้ง ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ โรงพยาบาลที่สามารถรองรับชาวต่างชาติได้ อาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ และศูนย์จัดการประชุมขนาดใหญ่ เพื่อดึงดูดให้กลุ่มลูกค้าหลากหลายให้เข้ามาใช้บริการครบวงจรของมักกะสันคอมเพล็กซ์
ในขณะเดียวกันเกิดกระแสคัดค้านขึ้นจากคนกลุ่มหนึ่งที่รักกรุงเทพฯ และอยากเห็นกรุงเทพพัฒนาเป็นเมืองที่น่าอยู่เพื่อคนรุ่นเราและคนรุ่นต่อๆไป จึงรวมตัวกันเรียกร้อง อยากให้ที่ดินผืนนี้กลายเป็นสวนสาธารณะ และพิพิธภัณฑ์ มากกว่าที่จะเป็นคอมเพล็กซ์ และสร้างเพจ "เราอยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์"
Info : Realist, iUrban
Images : iUrban, Bangkokbiznews
มักกะสันคอมเพล็กซ์
การรถไฟสร้างเมกกะโปรเจ็กต์หมื่นล้าน "มักกะสัน คอมเพล็กซ์" โดยมอบหมายให้ บริษัท ไทยเอนยิเนียริ่งคอนซัลแตนทส์ จำกัด และ บริษัทดีไซน์ คอนเซ็ปต์ จำกัด ทำการศึกษาวิเคราะห์หาแนวทางและรูปแบบในการพัฒนาว่าควรจะไปในทิศทางใด ลักษณะการพัฒนาเป็นอย่างไรจึงจะเหมาะสม และเป็นการสร้างมูลค่าให้ทั้งที่ดินแปลงนั้นและการรถไฟฯ ได้อย่างพอเหมาะพอควร การพัฒนาที่ดินจะถูกแบ่งเฟสเป็น 3 ระยะ โดยเมื่อจำแนกพื้นที่บริเวณย่านโรงานมักกะสันแล้ว จะมีพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาเพิ่มศักยภาพได้ 571 ไร่ จากเนื้อที่ที่มีอยู่รวมทั้งสิ้น 745 ไร่ ซึ่งแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกได้ 3 ส่วนใหญ่ๆ โดยพื้นที่โซนที่ 1 ที่การรถไฟฯ จะนำมาพัฒนาก่อน เพื่อให้รองรับกับบริการรถไฟฟ้าเชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิ
พื้นที่ 1A อยู่ทางด้านทิศตะวันออกติดกับสถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง(CAT) ครอบคลุมพื้นที่ 122 ไร่ โซนที่สามารถพัฒนาให้เป็นพื้นที่ส่วนธุรกิจการค้า ได้ ซึ่งจะประกอบด้วย ศูนย์การค้า ร้านค้าปลอดภาษี เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ ในบริเวณที่ติดกับถนนรัชดาฯ ขนาดพื้นที่ 68,250 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถ 6,150 คันทางด้านบริเวณสี่แยกรัชดาฯ ตัดกับถนนกำแพงเพชร 7 นี้จะเชื่อมเข้าสู่ศูนย์การค้าและสถานีรถไฟฟ้าได้ด้วย อีกทั้งยังมีคอนโดมิเนียม ขนาด 483 ห้อง พื้นที่ 56,475 ตร.ม. จอดรถได้ 788 คัน
convention Hotel ขนาด 879 ห้อง โดยจะมีทางเดินเชื่อมต่อระหว่างโรงแรม สถานีรับส่งผู้โดยสารและอาคารศูนย์การค้า พื้นที่ 61,720 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถ 758 คัน ส่วนอาคารสำนักงาน จะอยู่ติดกับศูนย์การค้า พื้นที่ 45,375 ตร.ม. มีที่จอดรถ 758 คัน โรงแรม ขนาด 512 ห้อง พื้นที่ 59,250 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถ 606 คัน อยู่ติดกับถนนกำแพงเพชร 7 และใกล้สถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง ทางเดินเชื่อมระดับลอยฟ้าระหว่างอาคาร เป็นทางเชื่อมอำนวยความสะดวกผู้มาใช้บริการภายในโครงการไปยังอาคารต่างๆ ซึ่งภายในจะมีการพาณิชย์ขนาดย่อม เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร มีขนาดพื้นที่ 19,620 ตร.ม. ประกอบอยู่
พื้นที่ 1B ซึ่งอยู่ทางด้านทิศตะวันตก ติดกับสถานีราชปรารภ ครอบคลุมพื้นที่ 42 ไร่ ก็สามารถพัฒนาเป็นส่วนบางกอกแฟชั่น (Bangkok Fashion Zone) ได้ เพื่อให้มีความเชื่อมต่อกับย่านประตูน้ำ กับ โรงภาพยนตร์ OA Center เดิม ซึ่งภายในจะประกอบด้วยพื้นที่ที่เป็นส่วนของ Bangkok Fashion Mart และอาคารสำนักงาน มีพื้นที่ 136,000 ตร.ม. สามารถจอดรถได้ 1,512 คัน ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร พื้นที่ 1,440 ตร.ม.
พื้นที่ 1C ซึ่งอยู่ทางตอนล่างของพื้นที่ด้านทิศใต้ ติดกับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ครอบคลุมพื้นที่ 205 ไร่ พัฒนาเป็นส่วนแสดงสินค้า (Exhibition Zone) ได้ โดยภายในศูนย์ประกอบด้วย ศูนย์แสดงสินค้า พื้นที่ 97,500 ตร.ม. ศูนย์กลางการซื้อขายแลกเปลี่ยนสินค้า พื้นที่ 265,200 ตร.ม. ซึ่งจะเชื่อมต่อกับศูนย์แสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมได้ และยังมีศูนย์สุขภาพอยู่บริเวณทางรถไฟ พื้นที่ 45,500 ตร.ม. โรงแรมขนาด 800 ห้อง พื้นที่ 84,625 ตร.ม. อาคารสำนักงานสูง 20 ชั้น
พื้นที่ 2A เป็นพื้นที่ที่อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน ครอบคลุมพื้นที่ 55 ไร่ มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็น Bangkok Tower ที่ใช้เป็นจุดขายหรือแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครได้ ซึ่งจะมีพื้นที่ใช้สอย 947,850 ตร.ม. จอดรถได้ 5,250 คัน และยังมีอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมด้วย
พื้นที่ 2B ที่อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน และเชื่อมต่อกับพื้นที่ในส่วน 1A ในทิศตะวันออกครอบคลุมพื้นที่ 33 ไร่ สามารถพัฒนาเป็นส่วนธุรกิจสำนักงาน (Business Zone) ได้ และ
พื้นที่ 2C อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน และจะสามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่ในส่วน 3 ที่จะได้รับการพัฒนาต่อในทิศตะวันตก ครอบคลุมพื้นที่ 42 ไร่ ก็พัฒนาให้เป็นพื้นที่ส่วนธุรกิจสำนักงาน (Business Zone) ได้ ซึ่งจะมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทั้งสิ้น 280,300 ตร.ม. จอดรถได้ 6,048 คัน พื้นที่ 3 นี้ ซึ่งตั้งอยู่ระหว่างพื้นที่ส่วน 1C และ 2C ครอบคลุมพื้นที่ 72 ไร่ ถูกจัดลำดับการพัฒนาไว้สำหรับเป็นส่วนต่อขยายของการพัฒนาในอนาคต จะประกอบด้วย อาคารขนาดใหญ่สูง 20 ชั้น อาคารสำนักงานสูง 15 ชั้น และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ สูง 15 ชั้น โรงแรมขนาด 2,000 ห้อง ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร
แผนพัฒนาช่วงปี 2552 (2009)
แผนมักกะสันมักกะสันคอมเพล็กซ์ของร.ฟ.ท. 571 ไร่ มูลค่าลงทุน 2.8 แสนล้าน ให้สัมปทานเอกชน 30 ปี แบ่ง 4 โซน นำร่องโซน A พื้นที่ 139 ไร่ มูลค่าลงทุนกว่า 9 หมื่นล้าน มีทั้งศูนย์การค้า ร้านค้าปลอดภาษี คอนโดฯ โรงแรม สำนักงาน รองรับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ (Image & Info : Prachachat Online 17 Nov 2009)
แผนพัฒนาช่วงปี 2556 (2013)
แผน The Global City จัดทำโดยบริษัท A Seven (Image : A Seven)มักกะสันสวนสร้างสรรค์
โดยโครงการดังกล่าว มีการออกแบบผ่านโมเดล แบ่งออกเป็น 14 ส่วน ไว้ดังนี้
ที่ดินมักกะสันต่อไปจะเป็นอย่างไร
พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รมว.คมนาคม เปิดเผยหลังประชุมการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) 497 ไร่ เพื่อใช้แลกหนี้กระทรวงการคลัง ว่า เบื้องต้นได้แบ่งพื้นที่การพัฒนาเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกจะพัฒนาพื้นที่ 320 ไร่ แบ่งเป็นสร้างพิพิธภัณฑ์ขนส่งทางราง 30 ไร่, สร้างสวนสาธารณะให้เป็นปอดของ กทม. 150 ไร่ และพัฒนาเป็นพื้นที่สาธารณะด้านการจราจรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อหารายได้ดูแลสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ 140 ไร่ หลังจากนั้นอีก 2-3 ปี จะมีการพัฒนาระยะ 2 ในพื้นที่รวม 177 ไร่
ขณะที่นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ขณะนี้มีความชัดเจนว่าจะนำที่ดินมักกะสันบางส่วนให้กระทรวงการคลังนำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ร่วมกับเอกชน ซึ่งจะต้องศึกษาร่วมกันเพื่อหาข้อสรุปโดยเร็ว โดยกระทรวงการคลังจะได้สิทธิการบริหารระยะยาวช่วง 30 ปีแรก เป็นการลงทุนเพื่อแลกหนี้ ร.ฟ.ท.และสามารถต่อสัญญาได้ครั้งละ 30 ปี สำหรับหนี้ ร.ฟ.ท.ในภาพรวมราว 110,000 ล้านบาท แต่ต้องหักกับหนี้ที่รัฐบาลต้องรับภาระ ส่วนอีก 30,000-40,000 ล้านบาท เป็นหนี้ของ ร.ฟ.ท.ที่ต้องจัดการกันต่อไป
Info : Thairath ( 28 April 2015) Images : Makkasan Hope
