เปิดศักยภาพทำเล ย่านบางนา-ตราด 2561
หลายๆ คนที่กำลังสนใจโครงการในย่านบางนาอยู่ คงพอจะมีโครงการที่คุณสนใจ ตั้งอยู่บนเส้นถ.บางนา-ตราดอยู่บ้าง เนื่องจากเป็นเส้นถนนใหญ่ ที่เชื่อม ถ.สุขุมวิท และ ถ.ศรีนครินทร์ รวมถึงเส้นกาญจนาภิเษกเข้าด้วยกัน และเป็นเส้นทางที่สามารถเดินทางสู่ภาคตะวันออกได้ จึงถือเป็นถนนที่นำพาความเจริญมาย่านบางนาเลย นอกจากนี้ยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งสามารถเดินทางเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายเดียวตรงสู่ใจกลางเมือง และกำลังมีการก่อสร้างสายรถไฟฟ้าสีเหลือง ที่จะวิ่งที่เส้น ถ.ศรีนครินทร์ ซึ่งจะเพิ่มความสะดวกสบายให้แก่คนที่อยู่อาศัยในย่านนี้มากขึ้นเท่าตัว
Developer ชื่อดังหลายเจ้าเลือกมาลงทุน ได้สักระยะหนึ่งแล้ว ทั้ง Ananda Development, Areeya Property, Property Perfect, L.P.N. Development และ Sena Development ซึ่งแต่ละเจ้าก็เจาะกลุ่มตลาดที่ต่างกันออกไป การที่ย่านบางนา-ตราดมีการพัฒนามากขึ้นเรื่อยๆ ราคาที่ดินในย่านนี้ก็จะสูงเพิ่มตามมาเช่นกัน ดังนั้นการซื้ออสังหาในย่านนี้ ก็จะนับเป็นการลงทุนที่ดี วันนี้ทาง Realist ได้รวบรวมคอนโด High Rise แบรนด์ดังมาให้ดูกัน และเปรียบเทียบให้ชัดๆ ไปเลยว่าโครงการไหนที่ใช่สำหรับคุณ
Landmark บนทำเลบางนา-ตราด ที่ดึงดูด Developer
ก่อนอื่นเราจะพามาสำรวจภาพรวมทำเลนี้กันก่อนครับ สำหรับการเดินทางด้วยถนนโดยรอบย่านแบริ่งถือว่าสามารถใช้งานได้โดยสะดวกโดยการใช้ถนนเส้นหลักคือ ถ.สุขุมวิท มีทางพิเศษยกระดับทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตก ถ้าใช้ทางพิเศษไปยังทิศตะวันออกจะเป็นเส้น ทางพิเศษบูรพาวิถี สามารถใช้เดินทางออกไปยังฝั่งชลบุรีได้โดยสะดวก และหากเราใช้เดินทางไปยังทิศตะวันตกจะเป็นเส้น ทางพิเศษเฉลิมมหานครโดยสามารถวิ่งเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นในได้โดยตรง
ส่วนถนนเส้นหลักอื่นๆ ในย่านนี้ยังมี ถ.ลาซาล และ ถ.แบริ่ง โดยทั้งสองเส้นสามารถวิ่งเชื่อมต่อระหว่าง ถ.สุขุมวิท และ ถ.ศรีนครินทร์ เข้าด้วยกัน ทำให้สองเส้นนี้เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในชั่วโมงเร่งด่วน
สิ่งอำนวยความสะดวกรอบข้างตามเส้นถ.บางนา-ตราด นับว่าครบครันมากๆ มีห้างสรรพสินค้ามากมาย หลายรูปแบบ ทั้ง Bitec Bangna, Central Bangna, Mega Bangna และยังมีโครงการใหม่ๆ อย่าง The Bangkok Mall และ Mega City เป็นต้น นอกจากนี้ ก็ยังมีโรงเรียน และโรงพยาบาลหลายแห่งในทำเลนี้ด้วย
รถไฟฟ้าเส้นหลักที่ตัดผ่านย่านนี้คือ รฟฟ.สายสีเขียว ซึ่งแต่ก่อนสถานีแบริ่งคือสถานีปลายทางของสายสีเขียว แต่ปัจจุบันมีการขยายเส้นทางต่อ เป็น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ ระยะทางรวม 13 กิโลเมตร มีจำนวน 9 สถานี ในย่านแบริ่งถือเป็นส่วนต่อขยาย อ่อนนุช – แบริ่ง ทำให้ต้องเสียค่าบริการเพิ่มอีก 10 บาท แต่ ภาพรวมก็ทำให้มีความสะดวกในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนจากจังหวัดสมุทรปราการที่เดินทางเข้าตัวเมืองได้สะดวกและรวดเร็วขึ้น
อีกหนึ่งเส้นคือรฟฟ.สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ตัดเข้ามาที่เส้น ถ.เทพารักษ์ เชื่อมกับสถานีสำโรง ทำให้สถานีนี้เป็นอีกหนึ่งสาย interchange เพื่อการเดินทางเข้าสู่ย่านอื่นๆ อีกเส้นทางหนึ่ง ก็ถือเป็นอีกปัจจัยที่การมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสองสายทำให้ย่านแบริ่งเติบโตและขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน
รถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้
รถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ จะก่อสร้างเป็นทางยกระดับตลอดเส้นทาง รวมระยะทางประมาณ 13 กิโลเมตร มีแนวเส้นทางเชื่อมต่อจากสถานีรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีแบริ่ง บริเวณซอยสุขุมวิท 107 โดยกระทรวงคมนาคมตั้งเป้าเปิดให้บริการครบทุกสถานีภายในเดือนธันวาคมปีพ.ศ. 2561 นี้ อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความ คลิก
รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งรูปแบบจะเป็นโมโนเรล ระยะทางประมาณ 30 กิโลเมตร มีจุดเริ่มต้นจากบริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว และมีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานีมีนบุรี แอร์พอร์ตลิงค์ที่สถานีหัวหมาก และสถานีสำโรง กำหนดการสร้างเสร็จปี 2563 อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความ คลิก
LIGHT RAIL บางนา-สุวรรณภูมิ
ปัจจุบันอยู่ในช่วงรอการพิจารณาของคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) รวมถึงการประมูลจากภาคเอกชน ซึ่งโครงการนี้กทม.เป็นหัวเรือใหญ่ในการรับผิดชอบดูแล ซึ่งเอกชนจะมาร่วมลงทุนในรูปแบบ PPP Net Cost ระยะเวลา 30 ปี ตามแผนจะใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความ คลิกราคาที่ดิน เติบโตอย่างก้าวกระโดด
ทำเลบางนา-ตราด เป็นทำเลที่พัฒนาต่อเนื่องมาโดยตลอด จนมาถึงปัจจุบัน จะเห็นได้ถึงโครงการน้อยใหญ่ที่ตั้งกันบนทำเลนี้ จากที่เล่าไปในหัวข้อที่ผ่านมา หากมาดูถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน จากราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ ตั้งแต่ปี 2539 - 2566 เริ่มที่ราคา 100,000 บาท/ตร.วา และเติบโตที่ละ 5% - 10% จนเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในปี 2551 - 2554 ที่มีความเปลี่ยนแปลงถึง 15% จนขึ้นมาถึง 130,000 บาท/ตร.วา และยังคงมีราคาที่เติบโตทะยานมาถึงช่วงปี 2559 - 2562 ที่มีราคาประเมินอยู่ที่ 165,000 บาท/ตร.วา หากลองคำนวณเล่นๆ ของการเปลี่ยนแปลงด้านราคา ตั้งแต่อดีต (2539) ถึงปัจจุบัน (2561) จะมีอัตราเติบโตที่ 65% เลยทีเดียว ซึ่งคาดเดาได้ว่า การประเมินครั้งถัดไป จะกระโดดไปถึง 180,000 บาท/ตร.วา ได้ไม่ยาก เพราะการที่มี Mega Project หลายแห่งกำลังก่อสร้าง รวมถึงโครงการ Light Rail ที่จะก่อสร้างอีกด้วย
ศักยภาพการลงทุน บนทำเล ถ.บางนา-ตราด
จากการสำรวจในทำเลถ.บางนา-ตราดเฉพาะโครงการ High Rise เท่านั้น จะมีโครงการอยู่ 9 โครงการที่วันนี้ Realist จะนำโครงการเหล่านี้มาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนหรือไม่
►Capital Gain
โครงการที่เปิดมานานแล้ว มีการ Resale เกิดขึ้น จะทำให้หา Capital Gain (อัตราส่วนต่างกำไร จากการขายต่อ) ได้ ซึ่งจะมีทั้งหมด 6 โครงการด้วยกัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.4% ซึ่งค่า Capital Gain ที่ได้มาของแต่ละโครงการ ก็ขึ้นอยู่กับอายุของโครงการ รวมถึงที่สำคัญคือ ถ้าเป็นโครงการของ Developer รายใหญ่ ก็จะมี Capital Gain ที่สูงกว่าโครงการอื่นๆ เล็กน้อย►Rental Yield
ส่วน Gross Rental Yield (กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย) พบว่าสูงถึง 5.5 % ถือเป็นตัวเลขที่คุ้มค่าในการลงทุนสำหรับย่านนี้เพราะว่า ปัจจุบันการเดินทางโดยรถไฟฟ้าอาจจะต้องพึ่งสายสีเขียว (สุขุมวิท) แต่ในอนาคตกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน ทำให้ครอบคลุมทำเลนี้มากขึ้น ซึ่งคาดว่า Rental Yield จะสามารถขยับตัวสูงขึ้นอีกเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ นอกจากนี้เมื่อเทียบกับในเมือง ราคาคอนโดมิเนี่ยมในย่านนี้ถือว่าถูกกว่า ทำให้การซื้อเก็บหรือลงทุนมีความคล่องตัวมากกว่าDeveloper รายใหญ่-ย่อย ที่มาลงทุนในทำเลบางนา-ตราด
ในบรรดาโครงการ 9 ตัวบน ถ.บางนา-ตราดที่ทาง Realist ได้เลือกมาวิเคราะห์นั้น มีทั้ง Developers รายใหญ่ และรายย่อยซึ่งแต่ละ Developer ก็จะมี Target Group และความโด่ดเด่นของแบรนด์แตกต่างกัน เช่น แบรนด์ Ideo ของ Ananda Development เน้นคนรุ่นใหม่ ที่ทุกโครงการจะเน้นใกล้บีทีเอสมากๆ ระยะเดินได้ และมีความหรู ราคาสูงเมื่อเทียบกับแบรนด์ทั่วไป, แบรนด์ A Space ของ Areeya Property จะเน้นกลุ่มคนวัยทำงาน ระดับกลาง-ล่าง แถมด้วย Fully Furnished และเน้นทำเลที่มีความเป็นเมืองหรือใกล้ศูนย์การค้า, แบรนด์ Lumpini ของ L.P.N. Development เป็นโครงการที่เน้นกลุ่มคอนโดเป็นชุมชน แชร์สิ่งอำนวยความสะดวก ในระดับที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง เนื่องจากเน้น Mass มียูนิตค่อนข้างเยอะ มีรถรับส่งของโครงการทดแทนให้
ส่วน Sena Development จะมีแบรนด์ Niche Mono Mega Space Bangna จะเน้นที่ที่จอดรถมากกว่าที่อื่นๆ สูงถึง 70% (รวมที่จอดแบบซ้อนคัน) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในข้อที่ไม่ควรมองข้าม รวมถึงทำเลโครงการจะติดถนนหลัก ไม่ต้องเข้าซอย ส่วนภายในโครงการจะมีการออกแบบตามนโยบายหลักคือ เน้นเข้าใจลูกค้า เช่นข้อเสนอที่ทำให้ลูกค้าเชื่อใจ มีบริการหลังการขาย รวมถึงการดีไซน์ตัวห้องที่เน้นอยู่จริง และความสบาย เป็นต้น
เปรียบเทียบโครงการ High rise บนถนนบางนา-ตราด
เมื่อมาลองเจาะลึกลงที่ตัวโครงการในย่านของแต่ละ Developer แล้ว จากโครงการคอนโด High Rise โดยเรื่องหลักๆ ที่หลายๆ คนอยากเปรียบเทียบ เริ่มจากราคาของห้องขนาดเริ่มต้น โครงการส่วนใหญ่ในโซนนี้ ราคาเริ่มต้นจะอยู่ระหว่าง 1 - 3 ล้านบาท โดยประมาณ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อระดับ Budget ไปจนถึง High Class ที่มีความต้องการห้องชุดในราคาที่เอื้อมถึงและไม่ห่างจากเมืองมาก แต่โครงการที่อยู่ใกล้ BTS จะแพงกว่าโครงการโซนถนนบางนา-ตราด พอสมควร
ส่วนที่ขาดไม่ได้คือ Facilities โครงการที่เปิดตัว ก่อน 2557 ส่วนใหญ่จะเป็นยุคที่ไม่เน้น Facilities แต่จะไปเน้นด้านราคาถูก แต่เมื่อเมืองพัฒนาต่อมาจนถึงย่านนี้ ความต้องการต่างๆ ก็ยกระดับมากขึ้น จึงจะเห็นได้จาก ส่วนกลางที่มากขึ้นทั้ง Niche Mono Mega Space Bangna, Ideo และ A Space มีความหลากหลายของ Facilities เยอะกว่าหลายเท่าตัว โดยเฉพาะ Ideo O2 ที่มี 3 อาคาร ซึ่งต้องการพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ รวมถึง Niche Mono Mega Space Bangna เน้นพื้นที่จอดรถเป็นหลักกว่า 70% เพราะจากปัญหาที่คอนโดส่วนใหญ่มีที่จอดรถไม่พอ รวมถึงบริเวณที่ตั้งรถไฟฟ้ายังมาไม่ถึง ลูกบ้านต้องพึ่งการเดินทางด้วยรถยนต์เป็นหลัก
เปิดตัวโครงการใหม่ Niche MONO Mega Space Bangna
Niche MONO Mega Space Bangna อีกหนึ่งโครงการใหม่ จาก SENA ภายใต้คอนเซ็ปต์ที่พักที่เป็นมากกว่าพื้นที่พักอาศัย ให้ความใส่ใจกับผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยออกแบบห้องชุดให้มีพื้นที่ห้องเริ่มต้นที่ขนาด 30 ตร.ม. ภายใต้แนวคิด Made from Her และที่จอดรถ 70% นับว่ามากที่สุดของโครงการในทำเลนี้ ส่วนกลางมีถึง 3 ชั้น มีความหลากหลาย และทันสมัย
อีกทั้งยังมีปัจจัยต่างๆ ที่ช่วยสร้างความคุ้มค่าในการลงทุน คือ ทำเลโครงการ ที่กำลังจะมีสายรถไฟฟ้าในอนาคตผ่าน และรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ราคาเริ่มต้นที่ 83,000 บาท/ตร.ม. และมาพร้อมกับ Fully Furnished เมื่อเทียบกับคู่แข่งในย่านเดียวกัน นับว่าใหม่สุด และในราคาเอื้อมถึง ที่จะกลับมาตอกย้ำความสำเร็จบนย่านนี้อีกครั้ง
FACT SHEET
- ชื่อโครงการ : โครงการ Niche MONO Mega Space Bangna
- เจ้าของโครงการ : เสนา ฮันคิว
- ที่ตั้ง : ถ.บางนา-ตราด กม.6 อำเภอบางพลี จ.สมุทรปราการ
- พื้นที่โครงการ : 3-3-56.07
- จำนวนยูนิตทั้งหมด : 795
- ประเภทห้อง:
- 1 ห้องนอน - 30 ตร.ม.
- 1 ห้องนอน - 34.9 ตร.ม.
- 2 ห้องนอน - 50 ตร.ม.
FACILITIES :
ชั้น 1 Socialize Zone
- Lobby
- Garden Lobby
- Green Park Co-Working Space
- Co-meeting
- Chill Out Space
- Washing Machine Area
- Convenience Store
- Bike Lane
- Sky Infinity Edge Pool
- Sky Fitness
- Greenery Area
- Sliding Hill
- Playground
ชั้น Rooftop Private Zone
- Sunrise & Sunset Court
- Moon Terrace
- Sky Lounge
- Cinema Space
- Co-Party & Co-Kitchen
- ราคาเริ่มต้น : 2.2 ลบ.
- ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น : 83,000 บาท/ตร.ม.
- ค่าส่วนกลาง : 50 บ./ตร.ม./เดือน
- เงินจอง : 1 Bedroom 10,000 บ. / 2 Bedroom 20,000
- ทำสัญญา : 1 Bedroom 20,000 บ. / 2 Bedroom 30,000
- เว็บไซต์ : Niche MONO Mega Space Bangna
MADE FROM HER
"Made From Her" เป็นคอนเซ็ปต์หลักที่ทางโครงการใช้เพื่อเป็นพื้นฐานออกแบบโครงการ เนื่องจากผู้หญิงที่มีข้อจำกัดมากกว่าผู้ชาย การที่ออกแบบเพื่อใส่ใจสิ่งเล็กๆ น้อยๆ ของผู้หญิง ก็จะถือว่าครอบคลุมความต้องการของผู้ชายไปด้วย จนเรียกได้ว่า "ผู้หญิงอยู่สบาย ผู้ชายก็แฮปปี้" แนวคิด
HER Circle - ปันสุข คือแนวคิดเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง ที่มีพื้นที่หลากหลายกิจกรรม เพื่อทำให้ผู้อยู่อาศัยเกิดความคิดสร้างสรรค์ ไม่ว่าจะสวนส่วนกลาง Urban Courtyard หรือจากการใช้ Facilities อื่นๆ แนวคิด
HER Self - มั่นใจ คือการที่มั่นใจในการเลือกซื้อห้องชุดกับทางโครงการ เนื่องจากมีบริการก่อนและหลังการขายที่จะทำให้ผู้อยู่อาศัยมั่นใจ ด้วยแอป Sena 360 ทั้งเรื่องของการดูแลโครงการ, ประหยัดไฟฟ้า, แจ้งซ่อม Online 24 ชั่วโมง และบริการรับฝาก ขาย-เช่าห้องชุด
HER Security - อุ่นใจ เริ่มจากทางเข้ามีระบบไม้กระดกที่สั่งการด้วย Bluetooth และมีระบบ QR Code สำหรับ Visitor ที่มาในโครงการ พร้อมมีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. ที่แตกต่างกับโครงการอื่นๆ คือมีรปภ.หญิง ที่จะทำให้ลูกบ้านที่เป็นผู้หญิงอุ่นใจมากขึ้น เรื่องรักษาความปลอดภัยอื่นๆ ยังมีอีกที่เรียกว่า Triple Security ประกอบไปด้วย CCTV, Digital Door Lock และระบบ Elevator Access Control System ในเรื่องที่จอดรถยังเป็นจุดขายเพราะมีที่จอดรถสูงถึง 70% ทำให้อุ่นใจว่าจะมีที่จอดรถไม่ว่าจะเวลาไหนก็ตาม แยกโซน Lady Parking ด้วยการจัดช่องจอด แบบไม่ซ้อนคัน
HER Comfort - สบายใจ คือด้วยเรื่องทำเล ที่ใกล้ทางด่วนบางนา-ตราด, ถ.กาญจนาภิเษก (วงแหวนตะวันออก) รวมถึงใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้าง และในอนาคตบริเวณถนนบางนา-ตราดจะมีรถไฟฟ้า Light Rail ผ่านหน้าโครงการ ถือเป็นข้อดีมากๆ ครับ นอกจากนี้ เรื่องความสบายใจยังรวมไปถึงเรื่องของ Furniture ภายใน ได้แก่ ที่เก็บผ้า, ตู้พักผ้า, โต๊ะ Transformer, จุดติดตั้งทีวีในห้องนอนด้วย ที่แถมมาให้
FACILITIES
