ศักยภาพทำเล "เทพารักษ์" ส่วนต่อขยายในพื้นที่ EBD
จาก CBD ที่เริ่มมีความหนาแน่น ขยับขยายออกจากกลางใจเมืองสู่ทำเลอื่นๆ รอบนอกในหลายพื้นที่ ซึ่ง ทำเลบางนา-เทพารักษ์ ก็เป็นหนึ่งในทำเลที่ถูกเรียกด้วยชื่อเล่นสั้นๆ ว่า EBD หรือ Extended Business District หรือส่วนต่อขยายย่านธุรกิจ จึงกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับการพัฒนาและขยับขยายมหานครที่แน่นขนัดนี้ ด้วยการกระจายความเจริญสู่พื้นที่ข้างเคียงโดยมีระบบคมนาคมขนส่งเป็นตัวเชื่อม ทั้งทางพิเศษ, รถไฟฟ้า และถนนสายหลักสุขุมวิท ที่มาบรรจบที่ทำเลแห่งนี้
จนมีนักลงทุนเริ่มสร้างโครงการต่างๆ มากมายทั้งออฟฟิศกว่า 270,000 ตร.ม. ศูนย์การค้าชื่อดังทั้ง เซ็นทรัลบางนา, บางกอกมอลล์ รวมไปถึง ศูนย์ประชุมและศูนย์แสดงสินค้า Bitec ที่มีขนาด 50,400 ตารางเมตร ที่เปิดให้บริการเมื่อ พ.ศ. 2540 และในภาพรวมแล้วเมื่อเศรษฐกิจที่เติบโตทำให้การลงทุนโครงการพักอาศัยก็ตามมา ทั้งโครงการ High Rise Condominium, Low Rise Condominium มากระจุกตัวรวมกัน
ซึ่งในภาพรวมบทความนี้เราจะพาทุกท่านไปดูถึงศักยภาพภาพในทำเลนี้ พร้อมกับอัพเดตโครงการใหม่ในย่าน เทพารักษ์ กันครับ
การเจริญเติบโตของ EBD สู่บางนา – เทพารักษ์
ความเป็น EBD ของทำเลนี้ จากการสังเกตภาพรวมการเติบโตของย่านนี้จนกลายมาเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ที่ชัดเจนเพราะการที่มีโครงการสร้างพื้นฐานที่ดี เช่น ทางพิเศษบูรพาวิถี, ถนนกาญจนาภิเษก และยังมีโครงการรถไฟฟ้าสำคัญอย่าง รฟฟ. สายสีเขียว และในอนาคตจะมีรฟฟ. อีก 2 เส้นที่ตัดผ่านทำเลนี้คือ รฟฟ. สายสีเหลืองและ Light Rail รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกในหลายๆ ด้านทั้งออฟฟิศ, โรงพยาบาล, โรงเรียน, ศูนย์การค้า เป็นต้น
หากดูเป็นภาพรวมกว้างขึ้นสำหรับทำเลนี้ยังใกล้กับพื้นที่ นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่งซึ่งถือเป็นแหล่งงานและแหล่งเศรษฐกิจที่สำคัญ รวมถึงพื้นที่สำคัญอย่างสนามบินสุวรรณภูมิ ที่เป็นพื้นที่รองรับชาวต่างชาติที่มายังประเทศไทย สนามบินหลักแห่งนี้
"เทพารักษ์" HUB ใหญ่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ - EEC
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้พื้นที่นี้ขับเคลื่อนได้ดีคือระบบคมนาคม เมื่อพิจารณาจากทำเลที่ตั้งจะพบว่าเทพารักษ์นั้นตั้งอยู่บนจุดตัดของเส้นทางคมนาคมหลักถึงสามสาย ได้แก่ ถนนสุขุมวิท, ถนนบางนา - ตราด และถนนกาญจนาภิเษก ทำให้มีความได้เปรียบในแง่ของการเดินทางเชื่อมต่อไปยังจุดต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเดินทางเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ โดยผ่านถนนสุขุมวิทตอนกลางได้ง่าย รวมถึงหากใช้เส้นทางพิเศษบูรพาวิถีสามารถโดยตรงถึง พื้นที่ CBD ได้ง่าย
จุดสำคัญต่อมา คือ โครงการรถไฟฟ้า ที่เข้ามาพื้นที่เป็นสิ่งที่ทำให้ย่านนี้เริ่มมีกลุ่มคนเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดให้บริการถึงสถานีสำโรงแล้ว ในขณะที่อนาคตก็ยังมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายไปจนถึงบางปู, รถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่วิ่งจากถนนศรีนครินทร์มาเทพารักษ์ รวมไปถึงรถไฟฟ้า Light Rail ที่เชื่อมจากสถานีอุดมสุขไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ เพียงแค่นี้ก็ทำให้เห็นว่าอีก 5 - 10 ปีข้างหน้า พื้นที่บริเวณนี้เจริญมากๆ แน่นอนครับ
จุดสำคัญที่ 3 ของพื้นที่นี้คือ เป็นเส้นทาง Logistic ที่สามารถเชื่อมต่อไปสู่พื้นที่ EEC จากกรุงเทพฯ ได้ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่สำคัญทางฝั่งตะวันออกของประเทศไทย ได้แก่จังหวัดฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง จะพบเห็นสำนักงานและอุตสาหกรรมชั้นนำในย่านนี้ ตลอดแนวเส้นทางบางนา-ตราดและถนนสุขุมวิทโซนสมุทรปราการ
การก้าวกระโดดของราคาที่ดินย่าน สุขุมวิทตอนปลาย - เทพารักษ์
จากการศึกษาพื้นที่ศักยภาพโดยรวม 3 ทำเลใกล้กัน จากราคาประเมินที่ดินต่อตารางวาโดยกรมธนารักษ์ รอบปี 2559-2562 พบว่าโซนสุขุมวิทตอนปลายมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินถึง 40% ในขณะที่ช่วงบางนา-ศรีนครินทร์เพิ่มขึ้น 20% และโซนบางนา-เทพารักษ์มีแนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น 15-20%
ซึ่งปัจจัยสำคัญเกิดจากการขยายตัวของโซนสุขุมวิทตอนกลางมายังสุขุมวิทตอนปลาย ด้วยความเจริญทั้งถนนและรถไฟฟ้า สายสีเขียว (สุขุมวิท) รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆซึ่งช่วงสถานีอ่อนนุชถึงอุดมสุข มีราคาที่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
แต่สำหรับพื้นที่บริเวณบางนา-เทพารักษ์ และ บางนา-ศรีนครินทร์ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในตัวของมันเอง ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจของ EBD รวมถึงรถไฟฟ้าที่เข้ามาถึงพื้นที่ ทั้งสายสีเขียวและสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้าง ล้วนจะส่งผลถึงราคาที่ดินในอนาคตปรับตัวขึ้นอีกแน่นอน
บางนา - เทพารักษ์ Center of Industrial
พื้นที่บางนา-เทพารักษ์อยู่ใกล้กับพื้นที่อุตสาหกรรมหลายแห่ง ทั้งบริเวณที่เป็นแหล่งนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ถึง 3 แห่ง ได้แก่ 1) นิคมอุตสาหกรรมบางปู ครอบคลุมพื้นที่ 5,472 ไร่ และประกอบด้วย 527 โรงงาน 2) นิคมอุตสาหกรรมบางพลี พื้นที่ 1,004 ไร่ เป็นที่ตั้งของโรงงาน 181 โรง และ 3) นิคมอุตสาหกรรมอัญธานี มีพื้นที่ทั้งหมด 148 ไร่ ประกอบด้วย 130 โรงงาน นอกจากนี้ยังมีโรงงานชั้นนำหลากหลายประเภทตั้งอยู่ในโซนปู่เจ้าสมิงพราย อาทิเช่นอุตสาหกรรมยานยนต์อย่าง Toyota, Honda, Isuzu, โรงงานผลิตยางรถยนต์ Michelin และอุตสาหกรรมประเภทอื่นๆ เช่น โรงงานไทยพลาสติกในเครือ SCG และ Bangkok Steel เป็นต้น
ออฟฟิศใหญ่ขึ้นใหม่เพียบ! หนาแน่นไม่แพ้ในเมือง
จากที่เกริ่นไปแล้วตอนต้นเกี่ยวกับศักยภาพทำเล หากลองมาเจาะลึกดูเรื่องอาคารสำนักงานในทำเลนี้ บอกเลยว่า ไม่น้อยไปกว่าย่านอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ซึ่งในพื้นที่ CBD ประกอบไปด้วยสำนักงานให้เช่ากว่า 1.3 ล้านตร.ม. ซึ่งประกอบไปด้วย เพลินจิต, สีลม, สาทร, พระราม 4, วิทยุ เป็นต้น ซึ่งพื้นที่โดยเฉลี่ยในแต่ละย่าน CBD มีประมาณ 250,000 ตร.ม. ยังถือว่าน้อยกว่าย่านอื่นๆ ในพื้นที่ Non-CBD อย่าง อโศก - รัชดา หรือสุขุมวิท แต่เรียกว่าย่านบางนา-เทพารักษ์ มีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า เทียบเท่ากับพื้นที่ CBD บางส่วนเลยทีเดียว คืออยู่ที่ 272,000 ตร.ม.
ต่อเนื่องจากตารางด้านบน ในการสำรวจรวบรวมเฉพาะอาคารสำนักงานขนาดใหญ่บางส่วน ซึ่งพบว่ามีขนาดพื้นที่เช่าอยู่ระหว่าง 8,500 - 43,000 ตร.ม. โดยเมื่อลองมาคำนวณเป็นกลุ่มผู้ที่ใช้งานอาคารสำนักงานในกลุ่มตัวอย่างนี้พบว่า มีถึง 27,200 คน โดยประมาณ จากขนาดพื้นที่ออฟฟิศ 272,000 ตร.ม. ซึ่งคิดจากสัดส่วนโดยเฉลี่ย 1 คนต่อ 10 ตร.ม. ซึ่งถือได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีกลุ่มคนทำงานอยู่สูง ซึ่งยังไม่รวมถึงบริษัทตาม อาคารพาณิชย์ หรือในพื้นที่อาคารแบบอื่นๆ ที่มีแรงงานอยู่ด้วย
ยกตัวอย่างอาคารสำนักงานแห่งใหม่อย่าง ภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทคซึ่งมีพื้นที่ใช้สำนักงานให้เช่าถึง 32,000 ตารางเมตร ซึ่งจะสามารถรองรับคนได้ประมาณ 3,200 คนเลยทีเดียว ซึ่งในอาคารสำนักงานแห่งนี้เป็นที่ตั้งขององค์กรชั้นนำมากมาย อาทิเช่น SCB, Honda, Double A และ Developer เจ้าใหญ่อย่าง Origin Property
ในส่วนของค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในย่าน บางนา-เทพารักษ์ จะเฉลี่ยอยู่ที่ 466 บาท/ตร.ม. มีจำนวนพื้นที่ถึง 272,000 ตารางเมตรซึ่งเมื่อเทียบกับแหล่งออฟฟิศโซน CBD แล้วถือว่าถูกกว่าครึ่งหนึ่งเลย และยังถูกกว่าหลายย่านใน Non-CBD อีกด้วย
ศักยภาพทำเลโดยรอบย่าน บางนา-เทพารักษ์
นอกเหนือจากศักยภาพด้านเศรษฐกิจแล้ว โซนบางนาไปจนถึงเทพารักษ์นับเป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ ซึ่งสอดคล้องกับผังเมืองสีน้ำตาล - ส้ม บ่งบอกว่าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นและปานกลาง ซึ่งเราจะพบว่ามีหมู่บ้านขนาดใหญ่มากมาย รองรับตั้งแต่กลุ่มแรงงานในนิคมอุตสาหกรรม พนักงานออฟฟิศ ไปจนถึงเจ้าของกิจการในละแวกบางนา - สมุทรปราการ พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเพื่อตอบสนองความต้องการของคนในพื้นที่ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล และศูนย์การค้าทั้งที่เปิดมาแต่ดั้งเดิม รวมถึงเมกะโปรเจคที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต
Commercial
Forestias
International School
D-Prep International School
Hospital
โรงพยาบาล บางนา 1
บางนา - อ่อนนุช - สำโรง ทำเลเนื้อหอมของตลาดคอนโด
เมื่อสำรวจพฤติกรรมและความต้องการของตลาดคอนโดย่านสุขุมวิทตอนปลายตั้งแต่เอกมัยจนถึงสำโรง พบว่าโซนบางนามีอุปสงค์-อุปทานสะสมสูงที่สุดของกลุ่ม ในขณะที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำกว่าโซนเอกมัยและอ่อนนุช
จากข้อมูลนี้ได้สะท้อนให้เห็นรูปแบบของที่อยู่อาศัยในย่านบางนาและละแวกใกล้เคียงซึ่งค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไป จากแต่ก่อนที่เป็นหมู่บ้าน เริ่มเกิดเป็นคอนโด Low Rise และปัจจุบันเราสามารถพบเห็นคอนโด High Rise ในโซนบางนา ตลอดแนวรถไฟฟ้า ไม่เว้นแม้แต่ในซอยลาซาลและแบริ่ง
ในเรื่องระดับราคา ถ้าเปรียบเทียบแล้วโซนบางนาและแบริ่ง-สำโรง มีราคาที่ถูกกว่า พอสมควร แม้ว่าทำเลจะห่างไม่กี่สถานีเท่านั้น ซึ่งขึ้นอยู่กับงบประมาณในการซื้อโครงการ เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตด้วย
คอนโด High Rise ใหม่ ใกล้จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า
ด้วยทำเลที่ง่ายต่อการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ Lifestyle ชีวิตในเมือง ทำให้มีคอนโด High Rise ทั้งเก่าและใหม่เกาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทเรื่อยมาจนถึงช่วงสี่แยกบางนาและซอยสุขุมวิท 107 ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานีแบริ่ง ไม่เว้นแม้แต่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง - สมุทรปราการ แถมยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว - สำโรงซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564 โดยมีสถานีสำโรงเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าทั้งสองสาย ทำให้พื้นที่ตั้งแต่แบริ่งจนถึงเทพารักษ์กลายเป็นอีกทำเลที่น่าจับตามองไม่แพ้กัน
หากพิจารณาเฉพาะคอนโด High Rise ที่เปิดตัวในช่วงปี 2017 - 2018 พบว่าคอนโดในโซนบางนา มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 118,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่โซนแบริ่ง - เทพารักษ์ ซึ่งกำลังจะมีรถไฟฟ้ารองรับถึง 2 สายในอนาคตนั้นมีราคาอยู่ที่ 89,500 บาทต่อตร.ม. และแน่นอนว่าแนวโน้มราคาโครงการคอนโดมิเนี่ยม จะสูงขึ้นในทำเลนี้ เพราะยังมีความต้องการในการพัฒนาและความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง
- ชื่อโครงการ: KnightsBridge Collage Sukhumvit 107
- เจ้าของโครงการ: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
- ที่ตั้งโครงการ: ซอยสุขุมวิท 107 (แบริ่ง)
- ประเภทโครงการ: คอนโดมิเนียม 28 ชั้น
- พื้นที่โครงการ: 1-1-50.8 ไร่
- จำนวนยูนิต: 303 ยูนิต
- ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร: 110,000 บาท (05/10/2018)
- ชื่อโครงการ: Niche MONO Sukhumvit - Bearing
- เจ้าของโครงการ: บริษัท เสนา ฮันคิว 2 จำกัด
- ที่ตั้งโครงการ: ถนนสุขุมวิท ใกล้ BTS แบริ่ง
- ประเภทโครงการ: คอนโดมิเนียม 34 ชั้น
- พื้นที่โครงการ: 4-3-59.8 ไร่
- จำนวนยูนิต: 1,275 ยูนิต
- ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร: 95,000 บาท (05/10/2018)
- ชื่อโครงการ: Supalai Veranda Sukhumvit 117
- เจ้าของโครงการ: บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)
- ที่ตั้งโครงการ: ถนนสุขุมวิท ใกล้ BTS ปู่เจ้าสมิงพราย
- ประเภทโครงการ: คอนโดมิเนียม 34 ชั้น
- พื้นที่โครงการ: 4-2-29 ไร่
- จำนวนยูนิต: 1,099 ยูนิต
- ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร: 68,000 บาท (05/10/2018)
Kensington Sukhumvit - Theparak
และอีกหนึ่งคอนโด High Rise ที่มาวินสุดๆ นั่นก็คือโครงการ Kensington Sukhumvit - Thepharak ที่อยู่ใกล้ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีเขียว โดยห่างเพียง 0 เมตรจากสถานีทิพวัล และ 1 สถานีสู่ Interchange สำโรง เรียกได้ว่าใกล้มากชนิดที่ว่าแต่งตัวออกจากบ้านปุ๊บกระโดดขึ้นรถไฟฟ้าตรงดิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ทันที
FACT SHEET
- ชื่อโครงการ: Kensington Sukhumvit - Thepharak
- เจ้าของโครงการ: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
- ที่ตั้งโครงการ: ถนนเทพารักษ์ ติดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีทิพวัล
- ประเภทโครงการ: คอนโดมิเนียม 38 ชั้น
- พื้นที่โครงการ: 4-2-24 ไร่
- จำนวนยูนิต: 1,318 ยูนิต
- พื้นที่จอดรถ: 38% (ไม่รวมการจอดซ้อนคัน)
ลักษณะห้อง:
- Studio ขนาด 20.5 - 21 ตารางเมตร
- 1 Bedroom ขนาด 23.5 ตารางเมตร
- 1 Bedroom Plus ขนาด 30.5 - 31 ตารางเมตร
- เริ่มก่อสร้าง: ไตรมาสที่ 2 ปี 2018
- คาดว่าแล้วเสร็จ: ไตรมาสที่ 4 ปี 2020
- ราคาเริ่มต้น: 1.79 ล้านบาท
- ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร: 85,000 บาท (05/10/2018)
Facilities:
Studio 20.5 - 21 sq.m.
1 Bedroom 23.5 sq.m.
1 Bedroom Plus 30.5 - 31.5 sq.m.
