แฟลตดินแดงโฉมใหม่
ประเด็นฮอตของไทยเรื่องหนึ่งในเวลานี้ คือ การรื้อถอนแฟลตดินแดง ทำให้ชาวบ้านผู้มีรายได้น้อยในชุมชนต่างพากันกังวลกับการก่อสร้างใหม่ของการเคหะ ซึ่งแฟลตดินแดงเองก็มีอายุมากว่า 50 ปี ดังนั้น เหตุผลหลักของการรื้อถอนสร้างใหม่คือโครงสร้างอาคาร ที่เก่าและอาจเป็นอันตรายได้ในอนาคต
แผนการใช้ประโยชน์พื้นที่ในชุมชนดินแดงครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 207 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยเดิมประมาณ 38.44 ไร่ พื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 88.86 ไร่ พื้นที่สำหรับจัดทำสวนสาธารณะของชุมชน ประมาณ 21.47 ไร่ พื้นที่สำหรับการปรับปรุงอาคารเดิมเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิมประมาณ 32.50 ไร่ พื้นที่ที่ไม่อยู่ในการจัดทำโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงประมาณ 6.26 ไร่
แฟลตดินแดงเริ่มต้นสร้างในปี พ.ศ.2506 โดยเริ่มให้คนเข้ามาอยู่อาศัยในปี พ.ศ.2508 ซึ่งนับได้ว่า มีมากว่า 53 ปี ถ้าเทียบกับมนุษย์เรา เรียกได้ว่ากำลังเข้าสู่วัยเกษียณเลยทีเดียว
ทั้งนี้ทำให้การเคหะแห่งชาติได้ริเริ่มโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ซึ่งโครงการนี้ได้มีนโยบายรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อพัฒนาใหม่ ตั้งแต่ พ.ศ.2530 แล้ว แต่ก็ยืดเยื้อมาเป็นเวลานานจนถึงปี พ.ศ.2549 การเคหะแห่งชาติก็รื้อฟื้นโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ เพราะอาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัย
การเปรียบเทียบรายได้จากค่าเช่าของการเคหะแห่งชาติ (กคช) กับค่าเช่าตลาด
จากตารางเปรียบเทียบค่าเช่าของแฟลตดินแดงกับค่าเช่าตลาด จะเห็นได้ว่าตลอด 50 กว่าปีที่ผ่านมา ค่าเช่ารายเดือนของแฟลตดินแดงปรับราคาขึ้นน้อยมากเมื่อเทียบกับราคาเช่าตลาด
คือมีอัตราเติบโตเฉลี่ยต่อปีเพียง 3.36% ราคาเติบโตเฉลี่ยของตลาดมากกว่าเป็น 2 เท่า นั่นเท่ากับว่าเอื้อประโยชน์แก่ผู้รายได้น้อยจริงๆ มาโดยตลอดนั่นเอง
ที่จริงแล้ว ทำเลแฟลตดินแดงเรียกได้ว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานครเลยทีเดียว ตั้งอยู่ในตำแหน่ง Prime Area นั่นคือใกล้กับอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และมักกะสัน ซึ่งในอนาคตจะมีการพัฒนาเป็น Mega Project อีกทั้งยังมีถนนสายหลักตัดผ่านหน้าโครงการ นั่นคือถนนดินแดง และถนนพระราม 9 และสามารถใช้ทางพิเศษศรีรัชเพื่อเชื่อมไปยังฝั่งธนบุรีได้อย่างง่ายดาย นอกจากนั้นยังใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และ แอร์พอร์ต ลิ้งค์ อีกทั้งยังใกล้ Business District อย่างเช่น พญาไท ประตูน้ำ อีกด้วย
ทำให้เป็นทำเลที่สะดวกสบายในการเดินทางไปไหนมาไหนอย่างยิ่ง นอกจากการเดินทางที่แสนสะดวกแล้วยังเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ด้วย ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลหรือโรงแรม ซึ่งถ้าทำเลนี้ถูกตกไปอยู่ในมือของนักพัฒนาเอกชน รับรองว่าต้องสร้างรายได้มหาศาลอย่างแน่นอน
เหตุผลของชาวแฟลตดินแดง มีดังนี้
- ค่าเช่าถูก ไม่สามารถไปหาที่เช่าที่ถูกเช่นนี้ได้อีก
- ค่าชดเชยไม่สามารถชดเชยวิถีชีวิตที่ต้องเปลี่ยนไป
- อยู่มานานคุ้นเคยกับอยู่แถวนี้ และมีลูกหลานเรียนหนังสืออยู่แถวนี้
- เชื่อว่าอาคารยังแข็งแรง(แต่หากถล่ม ผู้เช่าบางท่านบอกว่า "ยินดีตายที่นี่")
- เกรงว่าทางราชการจะเอาที่ดินที่เป็นทำเลทองนี้ไปโกงกินหาผลประโยชน์ เป็นต้น
ซึ่งนโยบายการพัฒนาแฟลตดินแดงใหม่นี้ ทำให้การเคหะแห่งชาติพบว่า “มีผู้ประสงค์ย้ายออกจากแฟลตทันที 1,200 ราย ขอย้ายไปชั่วคราวเมื่ออาคารเสร็จจะกลับมาใหม่ 2,000 กว่าราย และผู้ไม่ประสงค์เข้าอยู่อาคารสร้างใหม่ แต่ขออยู่อาคารเก่าที่แข็งแรงประมาณ 1,000 ราย สำหรับผู้ที่จะย้ายออกทันที 1,200 ราย จะได้รับค่าชดเชย 250,000 บาท และค่าขนย้าย 10,000 บาท ส่วนผู้ที่จะกลับเข้าอยู่อีกจะไม่ได้รับค่าชดเชย”
ในพื้นที่แฟลตดินแดง ตามแผนพัฒนา จะแบ่งออกเป็น Zone A ถึง Zone G
ซึ่งจะมีการรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม โดยอาคารเก่าจะมีความสูงไม่เกิน 10 ชั้น ส่วนอาคารที่พัฒนาขึ้นมาใหม่จะสูงมากกว่า 25 ชั้นขึ้นไป ดังนั้น ทำให้ 1 อาคารที่สร้างใหม่ สามารถรองรับผู้อยู่อาศัยในอาคารเดิมได้หลายอาคาร ซึ่งอาคารเดิมมีจำนวน 11 อาคาร มีผู้อยู่อาศัย 6,546 หน่วย Zone ที่รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม ได้แก่ A, C, D1 และ G
นอกจากนั้นได้รื้อถอนอาคารเดิมเพื่อสร้างใหม่ ทำให้สารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากขึ้น มีจำนวน 25 อาคาร รองรับได้ 13,746 หน่วย Zone ที่รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ ได้แก่ B, D2, E, F1, F2
ระยะที่ 1 จัดสร้างอาคารพักอาศัยแปลง G สูง 28 ชั้น 334 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต 18-22 จำนวน 280 หน่วย
ระยะที่ 2 แปลง D1 และแปลง A จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 2 อาคาร รวม 1,247 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม แฟลต 9-17, 23-32 และ 63-64 จำนวน 1,160 หน่วย
ระยะที่ 3 แปลง D1 แปลง A และแปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 5 อาคาร รวม 3,333 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต 1-8, 33-56, 57-62 และดินแดง 4 จำนวน 3,056 หน่วย และที่ดินแปลง D2 จัดสร้างอาคารสูง 30 ชั้น 5 อาคาร รวม 2,610 หน่วย เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม และบุคคลทั่วไป
ระยะที่ 4 แปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 3 อาคาร รวม 1,632 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต ช.1-ช.6 จำนวน 1,350 หน่วย ส่วนแปลง B และแปลง E จัดสร้างอาคารสูง 8-35 ชั้น 20 อาคาร รวมจำนวน 1,136 หน่วย รองรับข้าราชการ และบุคคลทั่วไป
โดยการก่อสร้างระยะที่ 1 ได้ดำเนินการแล้ว คือ ก่อสร้างอาคารพักอาศัยแปลง G บริเวณหัวมุมถนนวิภาวดี-รังสิต ตัดกับถนนอโศก-ดินแดง แขวงดินแดง เขตดินแดง ใช้วงเงินลงทุน 460 ล้านบาท ระยะเวลาก่อสร้าง 18 เดือน คาดว่าจะย้ายผู้อยู่อาศัยเดิมเข้าอยู่ได้เดือนเมษายน 2561 ซึ่งขณะนี้กำลังเข้าสู่กระบวนการสรรหาผู้รับจ้าง เพื่อก่อสร้างอาคารใหม่
สำหรับค่าเช่าใหม่ยังคงอัตราเดิม แต่เพิ่มค่าบริหารจัดการสาธารณูปโภค และค่าภาษีโรงเรือน 12.5% ซึ่งจะทำให้ค่าเช่าที่ต้องจ่ายปรับเพิ่มขึ้นจากเดิม 300-3,000 บาท เป็น 1,265-4,303 บาท ส่วนผู้อยู่อาศัยใหม่ หากเป็นข้าราชการ คิดค่าเช่า 9,000 บาท/หน่วย/เดือน ซึ่งรวมค่าบริหารจัดการสาธารณูปโภค และค่าภาษีโรงเรือนแล้ว ในขณะที่ผู้เช่ารายใหม่ที่เป็นบุคคลทั่วไป ต้องจ่ายค่าเช่าเซ้ง 1.7 ล้านบาท/หน่วย
ตัวอย่างห้องที่พัฒนาใหม่ของแฟลตดินแดง
ในโครงการมีห้องให้เลือก 4 แบบ
ในภาพเป็นห้องแบบ 33 ตร.ม. เอกลักษณ์เดียวกันคือห้องถูกจัดเป็นสัดส่วน ปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวเงา สีภายในชนิดสีน้ำสีขาว ประตูด้านหลัง หน้าต่างด้านหลังห้องเป็นอะลูมิเนียม มีห้องน้ำด้านหน้าห้อง ในห้องน้ำปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวด้าน มีสุขภัณฑ์พื้นฐานครบครัน ได้แก่ ชักโครก อ่างล้างหน้า กระจก ฝักบัวอาบน้ำ ส่วนอุปกรณ์ที่เหลือ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น โซฟา เครื่องครัว ผู้อยู่อาศัยต้องนำมาเอง
credit : http://www.matichon.co.th/news/66562
ห้องแบบที่ 1
ห้องแบบที่ 2
ห้องแบบที่ 3
ห้องแบบที่ 4
บทสรุป
สำหรับแผนการทำงานจากนี้แบ่งเป็น 4 เฟสใช้เวลา 8 ปี จำนวน 20,292 หน่วย โดยแบ่งเป็นรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม 6,546 หน่วย และรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746 หน่วย โดยกันส่วนหนึ่งไว้สำหรับข้าราชการบริเวณพื้นที่นั้น สำหรับเฟสแรก แปลงG อาคารสูง 28 ชั้น ระยะเวลาก่อสร้าง 18 เดือน 334 ยูนิต ,เฟส 2 จำนวน 1,000 กว่ายูนิต ทั้งนี้เป็นรูปแบบการให้เช่าที่อยู่อาศัยโดยให้สิทธิเช่าผู้พักอาศัยรายเดิมที่มีจำนวน 5,846 ราย ในอัตราค่าเช่าเดิมระหว่าง300-3,000 บาทต่อเดือน
