จับตาอนาคตของแยกราชเทวี
แยกราชเทวี อีกหนึ่งทำเลที่มีการขยายตัวในด้านอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โครงการใหม่ในเส้นถนนทั้งสองสาย ทั้ง ถ.พญาไท และ ถ.เพชรบุรี เช่น Condo High Rise, Office Building หรือ Mixed-Use ก็ล้วนแต่เป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งอีกไม่กี่ปีในอนาคตอันใกล้ ก็คงจะกลายเป็น Magnet สำคัญของย่านอย่างแน่นอน
ในด้านอื่นๆ ของแยกนี้ที่โดดเด่นคือ เรื่องของความเป็นพื้นที่ใจกลางเมือง ง่ายต่อการเดินทาง ทั้งการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะอย่าง BTS สายสีเขียว หรือในอนาคตก็จะมี MRT สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ตัดผ่าน อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ซึ่งอยู่ห่างจากแยกไป 1 สถานี คือบริเวณย่านสยาม อาทิเช่น Siam Paragon, Siam Discovery, Siam Square One, MBK และ Central World เป็นต้น
ในบทความนี้ทาง Realist จะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักกับแยกนี้โดยละเอียด ตั้งแต่เรื่องถนนหนทาง เส้นรถไฟฟ้าที่ตัดผ่าน โครงการต่างๆ โดยรอบ รวมถึงโครงการเกิดใหม่ในอนาคต คอนโด High Rise ในย่าน พร้อมกับแนวโน้มการลงทุนทางด้านอสังหา เพื่อให้ผู้อ่านได้ใช้ในการประกอบการตัดสินใจ หากกำลังต้องการลงทุนในทำเลนี้กันอยู่ครับ
Transportation
ถนนใหญ่ ใกล้แยก เดินทางสะดวก
เนื่องจากแยกราชเทวีเป็นส่วนหนึ่งของใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และแวดล้อมไปด้วยถนนเส้นสำคัญหลายเส้น ทั้ง ถ.พญาไท, ถ.เพชรบุรี และถ.พระราม 1 ทำให้แยกนี้สามารถใช้เดินทางเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นๆของกรุงเทพฯได้อย่างสะดวก
ถนนเส้นหลักของย่านนี้คือ ถ.เพชรบุรี ซึ่งมีผู้คนพักอาศัยอยู่ตามถนนเส้นนี้เป็นจำนวนมาก โดยในเส้นถ.พญาไท จะหนาแน่นน้อยกว่า
การเดินทางไปยังพื้นที่อื่นๆ หากวิ่งจากเส้น ถ.เพชรบุรี ไปยังทิศตะวันตก วิ่งยาวตรงไปจะเจอกับ ถ.บรรทัดทอง ซึ่งตัดกับ ถ.พระราม 6 ที่แยกอุรุพงษ์ ซึ่งจุดนี้เองก็คือ จุดขึ้น-ลงทางด่วนยมราช ส่วนทางทิศตะวันออกจะวิ่งไปบรรจบกับจุดขึ้น-ลงทางด่วน บางนา-ดาวคะนอง ซึ่งอยู่ถัดไปจากถ.วิทยุ
ข้อเสียหลักๆ ของย่านนี้คือเรื่องของการจราจร โดยเฉพาะเส้น ถ.พญาไท เนื่องจากมีที่ให้กลับรถน้อย และการจราจรหนาแน่นมาก เหตุเพราะผู้คนใช้เส้นนี้สัญจรมุ่งหน้าไปยังอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ
ถ.เพชรบุรี
ถนนเส้นนี้ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้นคือเป็นเส้นที่วิ่งไปตัดกับถนนเส้นอื่นๆ อีกหลายสาย ทั้งถนนพระราม 6 ที่ไปตัดกันบริเวณแยกอุรุพงษ์ รวมถึงเป็นจุดขึ้น-ลงทางด่วนยมราช, ถ.ราชดำริ, ถ.รามคำแหง และถ.พัฒนาการ ซึ่งถนนเส้นนี้การจราจรจะหนาแน่นน้อยกว่าเส้นพญาไท และมีโครงการคอนโดใหม่ๆ ตั้งอยู่หลายโครงการด้วยกัน
ถ.พญาไท
เป็นเส้นที่ใช้วิ่งระหว่างเขตปทุมวัน ผ่านจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตัดกับถนนพระรามที่ 1 (สี่แยกปทุมวัน) ข้ามคลองบางกะปิ หรือคลองแสนแสบ (สะพานหัวช้าง) เชื่อมกับถ.เพชรบุรีบริเวณแยกราชเทวี หากใช้เส้นนี้วิ่งตรงไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ข้ามทางรถไฟสายตะวันออก จะไปตัดกับถ.ศรีอยุธยา (สี่แยกพญาไท) และสิ้นสุดที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ โดยมีแนวถนนที่ต่อเนื่องยาวไปยังถ.พหลโยธิน
ถ.พระราม 1
ถนนเส้นนี้ตัดกับถ.พญาไทบริเวณแยกปทุมวัน เป็นอีกหนึ่งเส้นที่วิ่งต่อเนื่องมาจากถ.บำรุงเมือง บริเวณสะพานข้ามคลองผดุงกรุงเกษม และทางรถไฟสายเหนือ หากวิ่งไปทางทิศตะวันออก จะไปตัดกับถนนรองเมือง และถนนพระรามที่ 6 รวมถึงทางพิเศษศรีรัช หากวิ่งข้ามคลองสวนหลวงจะตัดกับถ.บรรทัดทองที่บริเวณสี่แยกเจริญผล และยังวิ่งไปตัดกับถ.อังรีดูนังต์ที่บริเวณสามแยกเฉลิมเผ่า ไปสิ้นสุดที่แยกราชประสงค์ โดยสามารถวิ่งต่อเนื่องไปยัง ถ.เพลินจิตได้อีกด้วย
.
ใกล้รถไฟฟ้าทุกก้าว
เป็นเรื่องที่ทราบกันดีอยู่แล้วในเรื่องของสถานีราชเทวี ซึ่งเป็นหนึ่งในสถานีของ BTS สายสีเขียวเข้ม(หมอชิต-สำโรง) โดยการเดินทางจากสถานีราชเทวีมายังสถานีสยาม ก็ใช้เวลาเพียงแค่สามนาทีเท่านั้น โดยจากสถานีสยามก็สามารถเปลี่ยนสายไปยังสีเขียวอ่อนเพื่อเดินทางไปยังย่านสาทรได้อีกเช่นกัน โดยในอนาคตบริเวณแยกราชเทวียังจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ตัดผ่านอีกด้วย โดยมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2566
รฟฟ.สายสีส้มจะเริ่มต้นจากที่สถานีบางขุนนนท์ ของโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายสีน้ำเงิน จากนั้นวิ่งผ่านสถานีรถไฟธนบุรี โรงพยาบาลศิริราช ลอดแม่น้ำเจ้าพระยา เข้าสู่แนวถนนราชดำเนินกลาง ผ่านสนามหลวง เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานคร สายสีม่วงที่สถานีอนุสาวรีย์ประชาธิปไตย ผ่านสะพานผ่านฟ้าลีลาศเข้าสู่แนวถนนหลานหลวง ผ่านตลาดมหานาค เข้าสู่แนวถนนเพชรบุรีที่แยกยมราช ผ่านแยกอุรุพงษ์ แยกเพชรพระราม มาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสที่สถานีราชเทวี เลี้ยวซ้ายที่แยกประตูน้ำมุ่งหน้าไปทางทิศเหนือตามแนวถนนราชปรารภ เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิที่สถานีราชปรารภ เบี่ยงขวาที่แยกสามเหลี่ยมดินแดงเข้าสู่ถนนดินแดง เลี้ยวซ้ายเข้าถนนวิภาวดี-รังสิต และไปสิ้นสุดที่การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคลที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
โครงสร้างรถไฟฟ้าแบบยกระดับระยะทาง 9 กม. สถานียกระดับ 7 สถานี และโครงสร้างรถไฟฟ้าแบบใต้ดินระยะทาง 30.6 กม. สถานีใต้ดิน 23 สถานี (รวม 39.6 กม. 30 สถานี) ความจุสูง สามารถขนส่งคนได้มากกว่า 50,000 คน/ชม./ทิศทาง
โครงการเริ่มต้นจากสถานีรถไฟตลิ่งชัน จากนั้นใช้แนวเขตรถไฟสายบางกอกน้อย ผ่านโรงพยาบาลศิริราช ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณเชิงสะพานพระปิ่นเกล้า ผ่านใต้ถนนราชดำเนินแล้วเบี่ยง ใช้แนวถนนหลานหลวง ผ่านยมราชแล้วเข้าสู่แนวถนนเพชรบุรี เลี้ยวเข้าถนนราชปรารภถึงดินแดงแล้วเลี้ยว ไปตามถนนวิภาวดีรังสิต ผ่านศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 (ดินแดง) ตัดตรงไปเชื่อมกับโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แล้วเบี้ยงเข้าแนวถนนพระรามเก้า ตัดผ่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม เลี้ยวซ้ายเข้าถนนรามคำแหง ผ่านแยกลำสาลี แยกถนนกาญจนาภิเษก ไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์บริเวณมีนบุรี ทั้งหมดนี้ จะแล้วเสร็จ ตุลาคม 2565 และเปิดใช้บริการ ปี 2566
Landmark and Commercial Area
ในเรื่องของศักยภาพในพื้นที่บริเวณแยกราชเทวี และพื้นที่โดยรอบนั้นสามารถบอกได้เลยว่าเป็นย่านที่มีศักยภาพสูงที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯเลยก็ว่าได้ เนื่องจากเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งแหล่งจับจ่ายใช้สอยและอาหารการกิน ด้วยระยะการเดินเท้าไปถึง หรือเรียกได้ว่าสามารถเดินจากแยกไปพารากอนได้สบายๆ
โดยจุดเด่นของแยกนี้คือความเป็นเมืองที่มีอยู่ครบถ้วนและด้วยระยะเพียง 500-600 ม. ก็ถึงแยกปทุมวันซึ่งเป็นจุดรวมของศูนย์การค้าใหญ่ๆ มากมาย อาทิเช่น ในทิศใต้ของแยกราชเทวีจะเป็นฝั่งของสี่แยกปทุมวัน ก็จะมีห้าง MBK หรือหากชอบเสพงานศิลป์ก็สามารถเดินไปฝั่งตรงข้าม ก็จะเป็นที่ตั้งของ หอศิลป์กรุงเทพ บริเวณเส้นพระราม 1 ซึ่งเรียงรายไปด้วยห้างใหญ่มากมายทั้ง สยามพารากอน, สยามดิสคัพเวอรี่, สยามสแควร์วันและเซ็นทรัลเวิลด์ ทางทิศตะวันออกโซน ถ.เพชรบุรีก็เป็นอีกหนึ่งแหล่งช็อปปิ้งหลักของกรุงเทพ ที่นักท่องเที่ยวต่างชาติให้ความสนใจ คือ ย่านประตูน้ำ และห้างแพลทตินั่ม ที่ขายเสื้อผ้าแฟชั่นราคาถูกมากมาย
Siam Paragon
![]()
Siam Center
![]()
Siam Discovery
![]()
Central World
![]()
MBK
![]()
BACC
![]()
Wat Pathum Wanaram
![]()
Platinum Fashion Mall
Update !! โครงการใหม่ รอบราชเทวี
สิ่งที่น่าจับตามองอีกเรื่องก็คือ บริเวณโดยรอบของย่านนี้ กำลังจะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายจุดด้วยกัน ทั้งบริเวณแยกราชเทวีเองก็มีถึง 2 โครงการด้วยกันในฝั่งทิศเหนือของแยก คือ AIRA One (เปลี่ยนชื่อจาก Aspiration One) โครงการที่มีการร่วมมือกันระหว่าง ไอร่า แคปปิตอล กับ เสนาดีเวลลอปเม้นท์และ แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ซึ่งจะร่วมกันพัฒนาพื้นที่เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า มูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท และ JRK Tower โครงการ Mixed-use ของกลุ่มจุฬางกูร ถัดไปด้านทิศเหนือด้านบนใกล้กับสถานีพญาไทก็มีอีกหนึ่งโครงการ Mixed-use คือ Phayathai complex ซึ่งตอนนี้อยู่ในช่วงดำเนินการก่อสร้างและลงเสาเข็มแล้ว
ในโซน ถ.ราชดำริ ฝั่งทิศตะวันออก บริเวณแยกราชประสงค์ก็ยังเป็นที่ตั้งของห้างเกษร ซึ่งปัจจุบันได้ปรับปรุงเป็นโครงการ Mixed-Use เกษร วิลเลจ บนพื้นที่กว่า 180,000 ตร.ม. โดยรวม 3 ตึกไว้ด้วยกัน ได้แก่ Gaysorn Tower ซึ่งเป็น Office Building, ศูนย์การค้าเกษรเดิม และอัมรินทร์พลาซ่า โดยใช้ทางเดิน “เกษรวอล์ค” เชื่อมทุกตึกถึงกัน ปัจจุบันโครงการเปิดให้บริการแล้ว
อีกหนึ่งโครงการของทิศตะวันออกคือ The Market ของเครือ Platinum ทำเลอยู่ตรงข้ามศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ เป็นโครงการ Mixed-Use รวมค้าปลีก ออฟฟิศ และโรงแรม บนพื้นที่รวม 20 ไร่ มูลค่า 5,800 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ช่วงปลายปี 2561 นี้
สุดท้ายคือโครงการสวนสาธารณะขนาดใหญ่ด้านหลังเซ็นทรัลเวิร์ล อีกหนึ่งปอดของกรุงเทพในอนาคต นั่นคือ สวนปทุมวนานุรักษ์ ขนาด 40 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการของกรมทรัพย์สินส่วนพระมหากษัติย์นั่นเอง
Condominium ในย่านคึกคัก
แน่นอนอยู่แล้วว่า อยู่ทำเลดีๆแบบนี้ย่อมต้องมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายโครงด้วยกัน จากภาพจะเห็นได้ว่าทำเลที่ตัดกับแยกราชเทวี ซึ่งเป็นแยกที่มีถนนสองเส้นตัดกันระหว่าง ถ.พญาไท กับ ถ.เพชรบุรี ข้อดีของโครงการบริเวณแยกราชเทวีคือเรื่องของความสะดวกในการเดินทาง การเข้าถึงพื้นที่ต่างๆ ในกรุงเทพฯโดยง่าย ซึ่งในเส้นพญาไทนั้นส่วนใหญ่จะถูกพัฒนาไปเป็นโรงแรมกับอาคารสำนักงานเป็นหลัก เนื่องจากที่ดินของเส้นนี้มีค่อนข้างจำกัด ดังนั้นคอนโดมิเนียมหลายๆ โครงการจึงถูกสร้างขึ้นในเส้นเพชรบุรีแทน เช่น โครงการใหม่อย่าง Conner Ratchathewi, Wish Signature I และ II, Ideo Q Siam-Ratchathewi หรือ The Line Ratchathewi เป็นต้น โดยปัจจุบัน (Q2 2018) คอนโดทำเลนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บ./ตร.ม. แล้ว
โดยในหัวข้อนี้จะพิจารณาเพียงโครงการที่อยู่บริเวณโดยรอบแยกราชเทวีเป็นหลัก และพิจารณาแค่ High Rise ในระยะไม่เกิน 700ม. เท่านั้น ซึ่งมีค่อนข้างหลายโครงการทั้งเก่าและใหม่ ในปัจจุบันโครงการที่ราคาสูงที่สุดในย่านคือ Pyne Condo มีราคาเฉลี่ย 284,000 บ./ตร.ม. ตั้งอยู่ใกล้กับ โรงแรมเอเชีย ซึ่งการที่มีราคาสูงที่สุดอาจมาจากทำเลที่ติดกับสถานีราชเทวีนั่นเอง รองลงมาคือโครงการใหม่อย่าง Conner Ratchathewi กับ The Line Ratchathewi โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 260,000 บ./ตร.ม. ซึ่งโครงการ Conner Ratchathewi นั้นก็เรียกได้ว่าใกล้กับ BTS ราชเทวีมาก เพียง 300 ม. เท่านั้น
ศักยภาพสูงของพื้นที่และการลงทุน รอบรถไฟฟ้า
ก่อนที่เราจะลงลึกกับพื้นที่บริเวณแยกราชเทวี ลองมาดูกันก่อนว่า ศักยภาพในภาพรวมของพื้นที่โดยรอบรถไฟฟ้าที่ผ่านๆ มาเกิดอะไรขึ้นบ้าง ซึ่งการมาถึงของรถไฟฟ้า ในปัจจุบัน ทำให้หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีการขยับขยายตัวทางด้านอสังหาฯ ไปในทิศทางที่ดีขึ้น บางพื้นที่มีโครงการขนาดใหญ่ รวมถึง Condo Low Rise และ High Rise เกิดขึ้นหลายโครงการ เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้คนในพื้นที่ และบริเวณใกล้เคียง โดยเมื่อทุกเส้นทางก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีเส้นทางรวม 480 กม.
ทำให้กรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในเมืองที่ติดอันดับหนึ่งในห้าของโลกที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมโยงพื้นที่กลางเมืองสู่นอกเมืองยาวที่สุด ซึ่งหากเรามองในภาพกว้างขึ้นจากแยกราชเทวีออกไปก็จะเห็นภาพรวมของศักยภาพพื้นที่แห่งนี้มากยิ่งขึ้นจากตัวเลขของค่าการเติบโตของอสังหาฯ ที่รถไฟฟ้าตัดผ่าน ในหัวข้อนี้เราจะพิจารณาเส้นรถไฟฟ้าสองเส้นด้วยกันคือ เส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม กับ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเป็นเส้นหลักที่ตัดผ่านพื้นที่แยกราชเทวี
รถไฟฟ้าสายสีเขียว ให้บริการมาแล้วเกือบ 20 ปี มีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 9% ปัจจุบันยอดผู้ใช้วันธรรมดา 7-8 แสนคน คาดว่าหลังจากสายสีชมพูและสายสีเหลืองซึ่งเป็นสายที่ตัดผ่านเส้นสีเขียวเปิดให้บริการ จะมียอดการใช้งานเพิ่มขึ้นอีก 1.5 ล้านคนต่อวัน
โครงข่ายรถไฟฟ้าสายนี้จึงถือเป็นปัจจัยส่งเสริมการพัฒนาเมือง ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในอนาคต รวมถึงบริเวณแยกราชเทวีด้วย โดยจะมีคอนโดเกิดตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น และกระจายรอบนอกในเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อ และพบว่าช่วงปี 2553-2561 ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายอื่นๆ ได้ปรับขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ย 10% โดยใจกลางเมืองปรับขึ้นสูงกว่า ขณะที่ราคาที่ดินทั่วไปปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 3%
รถไฟฟ้าสายสีส้ม เริ่มจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมไปทางทิศตะวันออกและสิ้นสุดแยกมีนบุรี ผ่านเส้นทางสำคัญและชุมชนดั้งเดิมที่น่าสนใจหลายแห่ง โดยเฉพาะโซนรามคำแหง เพราะราคาที่ดินตามแนวถนนรามคำแหงจะเป็นทำเลที่คาดว่าจะมีโครงการคอนโดเปิดขายมากขึ้น ปัจจุบันราคาที่ดินตลอดแนวถนนรามคำแหงนั้นอยู่ที่ประมาณ 150,000 - 200,000 บ./ตร.วา ซึ่งโดยภาพรวมคอนโดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีส้ม ปัจจุบันมีอยู่ทั้งหมดประมาณ 8,497 ยูนิต โดยที่ โครงการส่วนใหญ่ขายเกือบหมดแล้ว
ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 97% โดยราคาคอนโดในแนวเส้นรถไฟฟ้าสายนี้ปรับตัวสูงขึ้นถึง 10-20% เข้าไปแล้ว และคาดว่าหากรถไฟฟ้าสายนี้ตัดผ่านแยกราชเทวีในอนาคต ก็สามารถคาดการณ์ได้ว่าพื้นที่นี้จะเติบโตและขยายตัวต่อไปได้อีก จากการที่ผู้คนจากโซนอื่นๆ หลั่งไหลเข้ามามากขึ้น และสะดวกมากยิ่งขึ้น ทิศทางของราคาคอนโดในย่านจึงค่อนข้างน่าสนใจหากจะเริ่มต้นลงทุนในย่านนี้ครับ
Capital Gain และ Rental Yield น่าลงทุน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield
ครั้งนี้ทาง Realist จะนำโครงการคอนโด High Rise 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว (อีก 3 โครงการเป็นโครงการใหม่ จึงไม่นำมาคำนวณ) มาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนหรือไม่
Capital Gain
Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละ
โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันจึงต้องนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการ (เนื่องจากโครงการ Conner Ratchathewi เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้)
ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆในการมาคิด
**Capital gain = [ (ราคาขาย-ราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ
*ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
จากตัวเลขที่ได้คือ 5.29% ถือว่าเป็นค่าที่น่าสนใจในการลงทุน เนื่องจากย่านนี้เป็นย่านที่เติบโตอย่างต่อเนื่องอยู่ตลอดเวลา อีกทั้งโครงการ Mixed-Use ใหญ่ๆ มากมายเริ่มทยอยกันเปิดตัว ทำให้ราคาที่ดินบริเวณนี้ขยับสูงขึ้นเรื่อยๆ กลุ่มหลักที่เหมาะสมกับการอยู่ในบริเวณนี้มีทั้ง กลุ่มคนวัยทำงาน และ นิสิตนักศึกษา รวมถึงชาวต่างชาติ
เมื่อดูจากโครงการที่เปิดตัวไปแล้วพบว่ามีโครงการที่ Capital Gain สูงถึง 9.28% ซึ่งเป็นการการันตีว่าย่านนี้ โครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นจะมีแนวโน้มของความคุ้มค่าในการลงทุนสูง ซึ่งจริงๆ แล้วคอนโดที่นำมาพิจารณายังไม่ครบหมดทั้งย่าน มีเพียงแค่บริเวณโดยรอบแยกราชเทวีเท่านั้น Conner Ratchathewi, The Line Ratchathewi และ Wish Signature II จึงเป็นอีกสามโครงการที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากในเวลานี้
.
Rental Yield
Gross Rental Yield คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการ)
อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% จากการคำนวณ Gross Rental Yield ของคอนโด 7 โครงการ (เนื่องจากโครงการ Conner Ratchathewi ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า ทำให้ยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ ) โดยตัวเลขที่นำมาคิดคือ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของทั้งโครงการ
**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ]
*ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
จากตัวเลข Rental Yield พบว่า 4.21% อาจจะน้อยไปสักหน่อยสำหรับย่านนี้ ทำให้สามารถวิเคราะห์ได้ว่า ย่านนี้อาจจะเหมาะกับการซื้ออยู่เองแล้วขายต่อหรือเก็งกำไรระยะสั้นให้ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงอย่างเช่นชาวต่างชาติ
แต่โครงการเก่าๆ อย่าง บ้านกลางเมืองก็มีค่า Yield ที่ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 5% โครงการในอนาคตก็อาจมีแนวโน้มที่ดีในการปล่อยเช่าได้เช่นกัน
.
CONNER RATCHATHEWI
“The Future is Just Around the Corner” อนาคตของชีวิตเมืองที่เหนือระดับ
สัมผัสอนาคตชีวิตเมืองที่เหนือระดับ ภายใต้คอนเซปต์ “The Future is Just Around the Corner” คอนโดมิเนียมสูง 38 ชั้นบนทำเลราชเทวี เพียง 300 เมตรจาก BTS ราชเทวี และ 0 เมตร จาก MRT ราชเทวี ในอนาคต โดยโครงการได้มีการออกแบบให้ Blending ธรรมชาติเข้ามาไว้ในทุกส่วนของตัวโครงการ ทำให้ผู้พักอาศัยสัมผัสธรรมชาติได้ตลอดเวลาที่อยู่ในโครงการ และถอดพฤติกรรมการทำงานในที่ที่ flexible ของคนเมืองให้ออกมาเป็น co-working space โครงการสร้างภายใต้คอนเซปต์ The Future Standard of Living ยกระดับมาตรฐานการใช้ชีวิตอนาคตของคนเมือง ด้วยทำเลแห่งอนาคตที่จะเกิด Interchange สายสีส้ม และสายสีเขียว
รวมไปถึง Office building A grade เช่น Aspiration one, JRK tower, Phyathai Complex รวมถึงแหล่งช้อปปิ้ง และไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เช่น Stadium one, The Market by Platinum, Pathum wananurak park, King Place market, Smile square
ลงทะเบียนเพื่อรับราคา และสิทธิพิเศษรอบ VIP : http://conner-ratchathewi.com/register/
โทร : 093-289-8988
