ห้าแยกลาดพร้าว กับปัจจัย 4 ที่มี 5 อย่าง !! ในปี 2563
ปัจจัยที่ 1 : ของกินครบ หลากหลายราคา | More Food. More Price.
แน่นอนว่าการดำรงชีวิต คนเราย่อมต้องกินข้าวกินน้ำกัน ในทำเล “ ห้าแยกลาดพร้าว ” มีแหล่งของกินให้ได้เลือกซื้อหากันเยอะพอสมควร ทั้งที่เป็นอาหารปรุงสุกมาแล้ว หรือจะเป็นของสดต่างๆ เริ่มจาก ตลาด อตก. ตลาดที่รวมของอร่อยไว้มากมายหลายราคา ตั้งแต่แกงถุงระดับทั่วๆ ไปยัน อาหารทะเลระดับ Premium เลยทีเดียว นอกจากตลาด อตก. แล้ว ในทำเลนี้ก็ยังมี ตลาดลุงเพิ่ม และตลาดเล็กๆ กระจายตัวในพื้นที่อีกด้วย
และหากจะหาร้านอาหารที่มีราคาขึ้นมาหน่อย ก็จะมีร้านอาหารในห้างอย่าง Central ลาดพร้าวและ Union Mall ที่มีร้านอาหารแบรนด์ดังมากมาย ซึ่งทั้ง 2 ห้างนี้จะตั้งอยู่ตรงห้าแยกลาดพร้าวเลย ทำให้ไม่มีปัญหาเรื่องการเดินทางเท่าไหร่
การที่ทำเลนี้มีร้านอาหารระดับ Street Food, ตลาด ไปจนถึงภัตตาคารขึ้นห้าง ทำให้ทำเลนี้มี Range ของราคาอาหารที่กว้าง เราสามารถ Customize ตาม Lifestyle ของเราได้ จะกินถูกจะกินแพงก็ได้หมด
ปัจจัยที่ 2 : พื้นที่สีเขียวเพื่อสุขภาพ | Green Area is Good for Your Health
สำหรับคนที่รักสุขภาพ อยากมีฟีลแบบ วิ่งจ๊อกกิ้งในสวนหลังเลิกหรือก่อนไปทำงาน ทำเลนี้ก็มีสวนที่รู้จักกันดี อย่างสวนจตุจักร ที่อยู่ติดกับสวนใหญ่อีก 2 สวน คือ สวนวชิรเบญจทัศ และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ โดยที่ทั้ง 3 สวนมีพื้นที่รวมกันมากกว่า 740 ไร่ นับว่าใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ และในอนาคตจะมีการรวมสวนทั้ง 3 เข้าด้วยกันอีกด้วย ซึ่งหากพูดกันจริงๆ แล้วนับวันพื้นที่สีเขียวในกรุงเทพฯ ก็เริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ ฉะนั้นทำเลนี้จึงเป็นทำเลที่ Rare พอสมควรเลย เพราะไม่ใช่ว่าทุกทำเลจะมีสวนใหญ่ขนาดนี้อยู่ใกล้ๆ การที่มีพื้นที่สีเขียวให้ได้ออกกำลังกายหรือมาพักผ่อน อยู่ใกล้ๆ ที่พัก ทำให้เรามีโอกาสไปใช้งานมากขึ้น จริงอยู่ว่าการออกกำลังกายนั้นสามารถทำได้ทุกที่ ทว่าการได้เดินหรือวิ่งภายใต้ร่มไม้สีเขียวนั้น ย่อมให้ความรู้สึกที่ต่างออกไปจากในฟิตเนสแน่นอน
และหากเจ็บไข้ได้ป่วย จะมี รพ.มิราเคิล ออฟไลฟ์, รพ.วิภาวดี และ รพ.เปาโล เกษตร อยู่ในทำเลนี้ ทำให้เวลาเจ็บป่วยก็สามารถเดินทางไปได้ไม่ยาก
ปัจจัยที่ 3 : ช้อปง่าย อยากได้อะไร แค่เดินไปซื้อ | If You Want to Shopping. Just Walk
หากจะหาแหล่งช้อปปิ้งแล้วนั้น สำหรับทำเลห้าแยกลาดพร้าว เรียกได้ว่าหาง่าย มีเกือบทุกอย่างสำหรับการอุปโภค เพราะมีทั้ง Union Mall และ Central ลาดพร้าวที่อยู่คู่กับห้าแยกนี้มาตั้งแต่ปี 2526 และมีพื้นที่ให้เช่ารวมถึง 45,000 ตร.ม. เป็นแหล่งช้อปปิ้ง ครบทุกอย่าง ก็มีเสื้อผ้าแบรนด์เนมหลากหลายแบบให้เลือก
มีแหล่งช้อปปิ้งที่ขวัญใจนักศึกษาและคนทำงาน อย่างตลาดนัด สวนจตุจักร หรือที่เรียกกันสั้นๆว่า “JJ” ที่มีเสื้อผ้าราคาย่อมเยาว์ให้เลือกซื้อหากันแบบอุ่นหนาฝาคั่ง เรียกได้ว่าถ้าเป็นขาช้อปจริงๆ มา JJ ครั้งนึง จะต้องมีเสียเงินกันบ้างล่ะ
ส่วนของใช้ภายในบ้านต่างๆ ในย่านนี้ก็มี Hyper Market อย่าง Lotus และ Big C Extra รองรับอยู่
ถึงแม้ว่าในปัจจุบันการสั่งของออนไลน์ หรือ E-Commerce จะเข้ามา แย่งส่วนแบ่งการตลาดและ Disrupt การค้าปลีกมากขึ้น แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าความมั่นใจในการสั่งซื้อนั้น ย่อมต่างจากการ ที่เราไปเดินเลือกของเองพอสมควร อยากได้หรือซื้ออะไร ก็สามารถเดินออกไปซื้อได้เลย ไม่ต้องรอของมาส่ง ซึ่งทำเลห้าแยกลาดพร้าวก็ยังตอบโจทย์ในข้อนี้อยู่
ปัจจัยที่ 4 : รองรับทุกช่วงชีวิต | Click with Every Moments of Your Life
ตารางการใช้ชีวิตของคนส่วนใหญ่ จากที่ อยู่อาศัย - ไปเรียนก็มีสถานศึกษาหลายแห่ง หรือไปทำงาน ก็มีสำนักงานขนาดใหญ่หลายอาคาร รวมถึงมีโครงการประเภทคอนโดฯ กระจุกตัวอยู่หลายโครงการหลายโครงการ
เริ่มจากเรื่องที่ทำงานและออฟฟิศต่างๆ กันบ้าง ทำเล “ห้าแยกลาดพร้าว” เป็นอีกหนึ่งทำเลที่รวมเหล่า Headquarters ของบริษัทชั้นนำหลายบริษัท ทั้ง ธนาคาร SCB, ธนาคาร TMB, PTT, SCG เป็นต้น ทั้งนี้ทำเลนี้และพื้นที่ข้างเคียงแถวลาดพร้าวตัดกับรัชดาภิเษก นั้นยังเป็นแหล่งของออฟฟิศสาย Creative อีกมายมายอีกด้วย ทาง NEXUS Thailand มีการเผยออกมาว่า บริเวณจตุจักร-รัชโยธิน หรือทำเลห้าแยกลาดพร้าวนี้ มี พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าถึง 789,955 ตร.ม. (ซึ่งมากว่าโซนรัชดา-พระราม 9 เสียอีก) ซึ่งมีอัตราการเช่ามากถึง 93.2%
ทางด้านการเรียนการศึกษา ในย่านนี้ก็มีโรงเรียนและมหาวิทยาลัยมีชื่ออย่าง รร.หอวัง และ ม.เกษตร อยู่นั่นเอง ซึ่งรองรับนิสิตและนักเรียนได้มากถึง 80,000 คน
ก่อนจะพูดถึงตัวคอนโดฯ เราจะมาพูดถึงราคาที่ดินในทำเลนี้กันก่อน จากราคาประเดินที่ของกรมธนารักษ์นั้นที่ดินทำเลนี้ มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจากปี 2547 จนถึงปัจจุบันต่อปีอยู่ที่ 9.9 - 12.1 % (อ้างอิงตามราคาประเมินปี 2559-2562) แต่ราคาซื้อขายที่ดินจริงๆ แล้วปัจจุบันสูงถึง 1.5 ลบ./ตร.ว. พุ่งขึ้นกว่า 14.5% ในรอบ 10 ปี และมากกว่าราคาประเมินในปัจจุบันถึง 6 เท่า
ผลจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ Developer ที่เข้ามาในทำเลนี้ต้องถีบราคาขึ้นไป เนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้น สำหรับภาพรวมของโครงการคอนโดฯ ในช่วงปี 2560 และ 2561 เป็นช่วงที่มีคอนโดฯ เปิดตัวในย่านนี้มากที่สุด
โดย Capital Gain ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานั้น อยู่ที่ประมาณ 4.5 %
และในอนาคตก็มีการปรับขึ้นเรื่อยๆ แต่มีความเป็นไปได้ที่โครงการที่เปิดตัวใน 2563 นี้จะมีราคาสูงมากกว่านี้ แสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ยังมี Demand อยู่และเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ฉะนั้นหากจะใครจะเข้ามาจับจองโครงการในทำเลอาจจะต้องรีบกันหน่อย เพราะยิ่งนานวัน ก็มีแต่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้น
อีกทั้งในปัจจุบัน ในย่านนี้ หากดูที่จำนวน Supply Units รวม 10,600 ยูนิต (เฉพาะโครงการที่ Active อยู่) โดยสามารถขายไปแล้วกว่า 7,000 ยูนิต คิดเป็น 66% แล้ว ซึ่ง Facilities ต่างๆภายในย่านนี้ส่วนมากก็พร้อมใช้งานได้ทันที ทั้งห้าง แหล่งของกิน สวนสาธารณะ หรือ Infrastructure ต่างๆ หากซื้อคอนโดฯ ในย่านนี้ก็สามารถใช้งานได้ทันที ไม่ต้องรอการพัฒนา
ปัจจัยที่ 5 : ศูนย์กลางการเดินทางใหม่ของกรุงเทพฯ | New BKK Transportation Hub
ปัจจัยสุดท้ายนี้ที่เพิ่มเข้ามานี้ เพราะเป็นสิ่งสำคัญในการใช้ชีวิตในเมืองที่รถติดระดับโลกอย่างกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ “ห้าแยกลาดพร้าว” ทว่าเมื่อต้นปี 2563 ที่ผ่านมา ทาง BTS ก็ได้มีการประกาศ เปิดใช้งานสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ช่วงแรก ตั้งแต่สถานีห้าแยกลาดพร้าว ไปจนถึง สถานี ม.เกษตรศาสตร์ แน่นอนว่าการจราจรที่เคยติดหนึบ ย่อมลดการติดขัดไปบ้าง ทั้งจากพื้นผิวการจราจรที่มากกว่าเดิม และการที่ผู้คนบางส่วนหันไปใช้รถไฟฟ้าในการเดินทางแทน
การเปิดบริการของรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยายนี้ ทำให้ “ห้าแยกลาดพร้าว” มีความโดดเด่นด้าน Public Transportation เพิ่มขึ้น (จากเดิมที่เป็นจุดตัดของถนนสายหลัก 3 สาย วิภาวดี, พหลโยธิน, ลาดพร้าว รวมถึงดอนเมืองโทรลเวย์) นอกจากนี้ห้าแยกลาดพร้าวก็การเป็นจุด Interchange ของรถไฟฟ้าสาย BTS-MRT ทั้งสอง เรียกได้ว่าหากอยู่ตรงย่านนี้ เราแทบไม่ต้องกังวลเรื่องการเดินทางเข้าเมืองเลย เพราะสามารถใช้ BTS ในการไปถึงสาทรในเวลาประมาณ 25 นาที และนั่ง MRT ไปถึงอโศก-พระราม 9 ที่เป็น New CBD ใช้เวลาประมาณ 15 นาทีเพียงเท่านั้น
ด้าน Public Transportation นั้นอย่างที่รู้กันดีว่าย่านนี้จะมีสถานีขนส่งหมอชิต ที่เป็นจุดขึ้น-ลง รถทัวร์ขนาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ และที่กำลังจะเปิดให้ใช้อย่างเป็นทางการในอนาคตอันใกล้นี้ อย่าง สถานีกลางบางซื่อ ที่จะเป็น Transportation Hub แห่งใหม่แทนที่หัวลำโพงอีกด้วย ในส่วนนี้ก็จะมาช่วยในด้านของการเดินไปต่างจังหวัด ให้สะดวกมากขึ้น เพราะสถานีกลางบางซื่อจะสามารถรองรับได้ทั้ง รถไฟทางไกล, รถไฟชานเมือง, รถไฟฟ้าความเร็วสูง และรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน
“ห้าแยกลาดพร้าว ” ปรับผังเมือง ลุย Mega Project
ผังเมืองในบริเวณ ห้าแยกลาดพร้าว ไปทาง ถ.พหลโยธิน จากการเปลี่ยนแปลงผังสีจากเดิม ย.๗ (สีส้ม) ไปเป็น ย.๑๓ (สีน้ำตาล) ส่งผลให้สามารถสร้างโครงการใหญ่ๆ ได้มากขึ้นโดยไม่ติดเงื่อนไข
- 1.อาคารอยู่อาศัยรวม 10,000 ตร.ม. ขึ้นไปสามารถสร้างได้ จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ไม่ติดเงื่อนไข
- 1.พื้นที่ 5,001-10,000 ตร.ม. สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ตามเงื่อนไขข้อ 1
- 2.พื้นที่ 10,001 ตร.ม. ขึ้นไป สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ตามเงื่อนไขข้อ 2
- 1.พื้นที่ 1,001 - 2,000 ตร.ม. สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 2 เป็น ไม่ติดเงื่อนไข
- 2.พื้นที่ 2,001 - 5,000 ตร.ม. สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ไม่ติดเงื่อนไข
- 3.พื้นที่ 5,001 - 10,000 ตร.ม. สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ไม่ติดเงื่อนไข
- 4.พื้นที่ 10,001 ตร.ม. ขึ้นไป สามารถสร้างโดย จากเดิม ตามเงื่อนไขข้อ 3 เป็น ตามเงื่อนไขข้อ 2
จะเห็นได้ว่าส่งผลให้สามารถสร้างโครงการใหญ่ๆ ได้มากขึ้นโดยไม่ติดเงื่อนไข เพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของผู้ที่อยู่อาศัยหรือเข้ามาทำงาน, เรียน ในย่านนี้ และที่สำคัญยังสามารถรองรับ Mega Project ต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่านนี้อีกด้วย ซึ่งมี Mega Project ที่น่าสนใจดังนี้
นิคม กม. 11 - เป็น Mega Project จากการรถไฟแห่งประเทศไทย บนพื้นที่ 359 ไร่ ติด ถ.วิภาวดี-รังสิต ทางเหนือของสวนรถไฟ ภายในโครงการจะประกอบไปด้วย Exhibition Hall, โรงแรม, ที่อยู่อาศัย, ออฟฟิศ ตั้งแต่โฮมออฟฟิศ ไปจนถึง ออฟฟิศเกรด A ปัจจุบันยังอยู่ในการเร่งสรุปรูปแบบการพัฒนาของการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อนำเสนอกระทรวงคมนาคมต่อไป
สถานีกลางบางซื่อ - อย่างที่กล่าวไปเกี่ยวกับสถานีกลางบางซื่อ เพราะสถานีกลางบางซื่อจะสามารถรองรับได้ทั้ง รถไฟทางไกล, รถไฟชานเมือง, รถไฟฟ้าความเร็วสูง และรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน นอกเหนือจากนั้นพื้นที่รอบสถานี ยังถูกพัฒนาในเชิงพาณิชย์อีกด้วย
Ratchayothin Hill - โครงการ Mixed-Use จาก UHG บนพื้นที่ 3.5 ไร่ ปากซอยพหลโยธิน 31 ประกอบไปด้วย ออฟฟิศให้เช่า, พื้นที่ค้าปลีก, โรงแรม และอื่นๆ โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 49,000 ตร.ม. มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2565Mixed-Use ของ BTS และ G Land - จากการจับมือกันระหว่าง BTS Group และ G Land ลงทุนซื้อที่ดินบางกอกโดม มูลค่ากว่า 7,530 ลบ. เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-Use ขนาด 48 ไร่ มีทั้งอาคารสำนักงานที่อยู่อาศัย และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ปัจจุบันบริษัทได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตรงนี้อย่างเป็นทางการ และมีโครงการสร้างถนนเพื่อระบายรถจากถนนพหลโยธินไปยังถนนวิภาวดีรังสิต แก้ปัญหาจราจรระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย
Mo Chit Complex - โครงการ Mixed-Use จาก UCITY ในเครือ BTS มูลค่ากว่า 9,000 ลบ. ติดถนนพหลโยธิน ตรงข้ามสวนจตุจักร ข้างๆ โครงการ The Line Chatuchak - Mochit เป็นออฟฟิศให้เช่าและห้างสรรพสินค้า คาดกว่าจะเปิดให้บริการในปี 2566
เตรียมพร้อม ก้าวสู่ Northern Business District ของกรุงเทพฯ
จากการปรับผังเมืองเพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และ Mega Project ใหม่ๆ ที่ทยอยเกิดขึ้นนั้น ทำให้ย่านห้าแยกลาดพร้าว มี Value ในแง่การเป็น Business District ไม่แพ้ทำเลอื่นๆ อีกทั้งย่านนี้ยังมี Potientail ในด้านการอยู่อาศัย บวกกับ Public Transportation ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว จึงสามารถคาดการณ์ได้ว่า “ห้าแยกลาดพร้าว” นั้นเตรียมพร้อมก้าวขึ้นเป็น Northern Business District ของกรุงเทพฯ
ความเคลื่อนไหวล่าสุดของคอนโดฯ
หลังจากที่เมื่อ 2-3 ที่แล้ว Deverloper ต่างเริ่มเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ไปหลายโครงการ ในปี 2563 นี้ก็ถึงคราวที่โครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วนั่นเอง
และล่าสุดโครงการคอนโดฯ จาก AP อย่าง Life Ladprao ที่จะสร้างเสร็จในปี 2563 และ Life Ladprao Valley ที่จะสร้างเสร็จในปี 2564 ก็ถือว่าเป็นโครงการที่กำลังจะ เสร็จพร้อมโอนและเข้าอยู่แล้วนั่นเอง
ซึ่งในปัจจุบัน Life Ladprao สามารถขายไปแล้วกว่า 95% และ Life Ladprao Valley 75% ในด้านของราคานั้นจะอยู่ในช่วง 140-150K บ./ตร.ม. ถือว่าราคาอยู่ในระดับกลางๆ ของตลาดย่านนี้ ซึ่งจากการเติบโตของศักยภาพของย่านนี้แล้ว ราคาก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ย่อมหมายถึง ยิ่งซื้อเร็วก็ยิ่งได้ราคาดี นั่นเอง หรือถ้าเป็นสายลงทุนก็ต้องบอกว่า “ซื้อวันนี้ แพงวันหน้า” เลยทีเดียว
