คอนโด รามคำแหง 2017
13 Nov 2017 1.6K

คอนโด รามคำแหง 2017

[wc_box color="secondary" text_align="left"]

คอนโด รามคำแหง 2017

ทำเลเติบโต คอนโดน่าซื้อ

คอนโด รามคำแหง 2017
ย่านรามคำแหง เป็นอีกหนึ่งย่านที่น่าจับตามอง เพราะมีการเติบโตของเมืองอย่างต่อเนื่อง ทั้งอสังหาฯประเภทหมู่บ้านจัดสรรและคอนโด รวมถึงระบบ Mass Transit คือ รฟฟแบบ Monorail สายสีเหลือง และรฟฟสายสีส้ม ซึ่งทำให้ที่ดินโดยรอบถูกพัฒนาไปเป็นโครงการต่างๆมากมาย เพื่อรองรับการอยู่อาศัย และการใช้สอยของผู้คนในย่าน สิ่งหนึ่งที่เป็นข้อเด่นของย่านคือ มหาวิทยาลัย ที่กระจายอยู่ตามมุมเมืองต่างๆของย่าน ทั้ง ม.รามคำแหง , ABAC , NIDA , ม.เกษมบัณฑิต เป็นต้น เมื่อมีจำนวนมหาลัยค่อนข้างเยอะ ทำให้จำนวนนักศึกษาก็มีมากขึ้นตามไปด้วย อาคารประเภทหอพัก จึงเข้ามามีบทบาท แต่ในปัจจุบันตลาดคอนโดเริ่มมีเพิ่มมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา ในจุดนี้เองที่คอนโดราคาล้านต้นๆ และไม่เกิน 2 ล้าน กำลังกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือก ของนักศึกษา และผู้ปกครอง ซึ่งวางแผน จะใช้ชีวิตอยู่ภายในย่านนี้ อย่างน้อยๆก็ 4 ปี
คอนโด รามคำแหง 2017
ในบทความนี้ทาง Realist จะพาไปอัพเดทด้านต่างๆของย่านรามคำแหง คือ ถนน และทางพิเศษ , ระบบขนส่งสาธารณะ , Commercial Area , สถิติจำนวนนักเรียนในแต่ละมหาวิทยาลัย รวมถึงดูเรื่องการลงทุนซื้อคอนโดแบบ Low Rise และ High Rise ซึ่งมีทั้งด้านการซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อเพื่อขายต่อ และซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยจะนำแต่ละข้อมาพิจารณาด้วย Capital Gain และ Rental Yield เราไปดูพร้อมๆกันในบทความนี้ได้เลยครับ
.

Transportation

ถนน และทางพิเศษ

ภาพรวมของย่านรามคำแหง ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารพักอาศัย และหมู่บ้านจัดสรร การเดินทางส่วนใหญ่จะเป็นการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว และรถประจำทาง เป็นหลัก การจราจรในช่วงเวลาเร่งด่วนค่อนข้างติดขัด ส่วนใหญ่จะเป็นช่วงแยกลำสาลี (บริเวณจุดตัดระหว่างถ.รามคำแหง กับ ถ.ศรีนครินทร์) เส้นทางสัญจรหลักๆของย่าน คือ ถ.รามคำแหง ซึ่งมีความยาวตลอดเส้นประมาณ 6 กม. วิ่งเชื่อมต่อระหว่างแยกคลองตันไปจนถึงแยกลำสาลี , ถ.ศรีนครินทร์ ซึ่งวิ่งจากถ.ลาดพร้าว เขตบางกะปิ ไปจนถึง ถ.สุขุมวิท จ.สมุทรปราการ , ถ.พระราม9 วิ่งขนานกับทางพิเศษศรีรัช และมอเตอร์เวย์ โดยถนนเส้นนี้ส่วนใหญ่จะใช้ในการวิ่งเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน , ถ.กรุงเทพกรีฑา ซึ่งสามารถวิ่งทะลุไปยังซ.รามคำแหง60 เพื่อตัดเข้าเส้นรามคำแหงได้
.

ถนนเส้นหลักของย่านรามคำแหง

ถ.รามคำแหง ถนนเส้นหลักของย่าน วิ่งไปบรรจบกับถ.ศรีนครินทร์ บริเวณแยกลำสาลี ฝั่งขาเข้าทางทิศตะวันตกจะวิ่งไปตัดกับ ถ.หัวหมาก และสามารถวิ่งยาวได้ไปจนถึงสี่แยกคลองตัน เขตสวนหลวง ซึ่งเป็นจุดตัดกับถ.เพชรบุรี ถ.พัฒนาการ และถ.สุขุมวิท 71 (ปรีดี พนมยงค์) ส่วนฝั่งขาออก ทางทิศตะวันออก จะวิ่งไปสุดที่ ถ.สุวินทวงศ์
ถ.ศรีนครินทร์ ถนนเส้นนี้หากใช้วิ่งไปทางทิศเหนือจะตัดเข้าเส้นถ.ลาดพร้าวเขตบางกะปิ และตัดกับเส้นรามคำแหงบริเวณแยกลำสาลี ส่วนทางทิศใต้จะวิ่งยาวไปบรรจบกับเส้นสุขุมวิท จ.สมุทรปราการ 
ถ.พระราม 9 ถนนเส้นนี้เป็นเส้นหลักที่คนในย่านใช้เดินทางเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน วิ่งตัดกับถนนรามคำแหงในพื้นที่เขตบางกะปิ ไปสิ้นสุดที่ทางแยกต่างระดับศรีนครินทร์ซึ่งเป็นจุดตัดกับถ.ศรีนครินทร์ในพื้นที่เขตสวนหลวง โดยมีถนนมอเตอร์เวย์เป็นเส้นทางขนานต่อเนื่อง
ถ.กรุงเทพกรีฑา ส่วนใหญ่จะตัดผ่านทำเลที่เป็นบ้านพักอาศัย และแตกแขนงไปเป็นซอยต่างๆ ซึ่งซ.กรุงเทพกรีฑา 8 ทางฝั่งทิศใต้สามารถตัดมายังเส้น ถ.พระราม 9 เพื่อขึ้นมอเตอร์เวย์ หรือขับเข้าสู่ตัวเมือง ส่วน ซ.กรุงเทพกรีฑา 7 จะไปเชื่อมกับ ซ.รามคำแหง 60 ซึ่งใช้ลัดไปยังถ.รามคำแหงได้
.

ระบบขนส่งสาธารณะ

รฟฟ สองสายที่ตัดผ่าน คือสายสีส้ม และสีเหลือง นั้นมีกำหนดเสร็จในปี 2563 เมื่อสร้างเสร็จคาดว่าย่านนี้น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ทั้งเรื่องการเติบโตทางด้านที่พักอาศัย ซึ่ง ณ ปัจจุบัน โครงการคอนโดเริ่มเข้ามามีบทบาท และเกิดขึ้นมาให้เลือกซื้ออย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญคือการเดินทางเข้าออกระหว่างเมืองจะเป็นไปโดยสะดวกมากขึ้น สายสีส้ม เป็นระบบรถไฟฟ้าที่มีทั้งโครงสร้างใต้ดินและยกระดับ มีแนวเส้นทางที่รองรับการเดินทางภายในเขตเมืองตามแนวตะวันออก-ตะวันตก เริ่มต้นจากสถานีรถไฟชุมทางตลิ่งชัน  เข้าสู่ย่านบางกอกน้อย แล้วลอดแม่น้ำเจ้าพระยา เข้าสู่ย่านเมืองเก่าในเขตพระนคร สายสีเหลือง เริ่มต้นจากแยกรัชดา-ลาดพร้าว ไปตามแนวถนนลาดพร้าว ยกระดับข้ามทางด่วนฉลองรัชจนถึงทางแยกบางกะปิ เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ทางแยกลำสาลี ต่อจากนั้นแนวเส้นทางจะยกระดับข้ามทางแยกต่างระดับพระราม 9 โดยเชื่อมต่อกับ Airport Rail Link ไปสิ้นสุดที่แนวเส้นทางบริเวณถนนปู่เจ้าสมิงพราย
.
คอนโดรามคำแหง2017
รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) – 23 สถานี ระยะทาง 30 กม. เป็นโรงจอดรถศูนย์ซ่อมบำรุง 1 แห่ง บริเวณทิศตะวันออกของทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม รวมถึงมีอาคารและลานจอดแล้วจร 1 แห่ง บริเวณพื้นที่ว่างของทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม – งบประมาณ 54,644 ลบ. – มติเห็นชอบของคณะกรรมการ PPP อนุมัติให้เอกชนเข้าลงทุนกับภาครัฐ (PPP) ในรูปแบบ PPP Net Cost – กำหนดสร้างเสร็จ 2563
.
รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และ ตลิ่งชัน - ศูนย์วัฒนธรรม เป็นระบบรถไฟฟ้าที่มีทั้งโครงสร้างใต้ดินและยกระดับ มีแนวเส้นทางที่รองรับการเดินทางภายในเขตเมืองตามแนวตะวันออก-ตะวันตก เริ่มต้นจากสถานีรถไฟชุมทางตลิ่งชัน ชานเมืองด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี เข้าสู่ย่านบางกอกน้อย แล้วลอดแม่น้ำเจ้าพระยา มีระยะทางรวม 35.4 กม. เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 26.2 กม. และเป็นโครงสร้างทางวิ่งยกระดับ 9.2 กม. มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี แบ่งเป็นสถานีใต้ดิน 22 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี 
. .

Landmark and Commercial Area

ส่วนใหญ่ย่านนี้จะเป็นย่านชุมชน ซึ่งเมื่อดูภาพรวมแล้วค่อนข้างมี Facilities ที่ครบครัน ทั้งห้างสรรพสินค้าอย่างเดอะมอลล์รามคำแหง , เดอะมอลล์บางกะปิ ตัวCommunity mall อย่าง เดอะไนน์ , ลอนดอนสตรีท สวนสาธารณะอย่าง สวนปิยะภิรมณ์ และโรงพยาบาลหลักๆของย่านอย่าง รพ.รามคำแหง และ รพ.สมิติเวช อีกทั้งบริเวณโดยรอบยังมีห้างสรพพสินค้าขนาดย่อยอย่าง บิ๊กซี และแม็คโคร กระจายอยู่โดยรอบ ซึ่งถือเป็นแหล่งกินช็อปของเด็กมหาลัยก็ว่าได้ แม้ไม่มีห้างหรือโครงการใหญ่ๆแบบในตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน แต่ก็สามารถเรียกได้ว่าย่านรามคำแหงเป็นแหล่งจับจ่ายใช้สอย ที่ค่อนข้างครบครันอีกย่านหนึ่งเลยทีเดียว
.

University

เมื่อพิจารณาจากจำนวนนักศึกษาภายในย่านพบว่า การกระจายตัวอยู่ของสถาบันการศึกษาทั่วทั้งย่าน ทำให้เกิด Hubบริเวณนั้นๆขึ้นตามไปด้วยเพื่อรองรับความต้องการของนักศึกษาที่กำลังมีเพิ่มขึ้นในทุกๆปี ที่เด่นชัดสุดคือ บริเวณมหาวิทยาลัยรามคำแหง ที่มีจำนวนนักศึกษาในปัจจุบันกว่าสองแสนคน บริเวณโดยรอบจึงเต็มไปด้วย ห้างร้าน หอพัก และคอนโด เมื่อดูในจุดนี้ก็สามารถกล่าวได้ว่ากลุ่มเด็กมหาลัยนั้นถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มเป้าหมาย สำหรับโครงการคอนโดที่มีราคาไม่สูงมาก (ไม่เกิน 2 ลบ.) ซึ่งหากจะลงทุนปล่อยเช่าเป็นหอพัก หรือขายคอนโดในย่านนี้ ก็ถือว่าน่าสนใจที่จะลงทุน ข้อมูลสถิตินักศึกษาทุกมหาลัยปี 2560 ภาคเรียนที่ 1 จาก http://www.info.mua.go.th
.

Condominium

Low Rise Condo

คอนโด รามคำแหง 2017
คอนโด Low Rise ในย่านรามคำแหงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 69,000 บ./ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับคอนโดในเมือง เมื่อพิจารณาจากบริบทโดยรอบพบว่าเป็นพื้นที่ของหมู่บ้านและอาคารพักอาศัยเป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ยังเหลือพื้นที่ให้พัฒนาเป็นโครงการใหญ่ๆอยู่บ้าง อีกทั้งหากมีรถไฟฟ้าสองสายตัดผ่านย่านในอนาคต (กำหนดเสร็จปี2563) ก็มีแนวโน้มว่าทั้งย่านจะเกิดโครงการใหม่ๆและมีการขยายตัวขึ้นอีกเป็นเท่าตัว ดังนั้นคอนโดต่างๆจึงพร้อมใจกันเกิดขึ้นมาเรื่อยๆเพื่อตอบสนองการอยู่อาศัยของผู้คนที่กำลังหลั่งไหลเข้ามาในย่านนี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากต่างจังหวัด
.

ศักยภาพของพื้นที่ และการลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain  เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield
ครั้งนี้ทาง Realist จะนำโครงการคอนโด Low Rise 7 โครงการมาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนหรือไม่ ดูตัวอย่างการวิเคราะห์ Capital gain และ Gross Rental Yield โครงการคอนโดย่านแบริ่ง คลิก

อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)

คอนโด รามคำแหง 2017
Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละ  โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันจึงต้องนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการ (เนื่องจากโครงการ Plum Condo Ram 60 Interchange เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้) ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆในการมาคิด **Capital gain  = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital gain ทั้ง 6 โครงการ [ (6.32+4.57+8.89+5.59+8.96+10.03)/6 ] = 7.39% *ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
.
คอนโด รามคำแหง 2017
 
.

อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)

คอนโด รามคำแหง 2017
Gross Rental Yield คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการ) อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% จากการคำนวณ  Gross Rental Yield ของคอนโด 6 โครงการ (เนื่องจากโครงการ  Plum Condo Ram 60 Interchange ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า ทำให้ยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ ) โดยตัวเลขที่นำมาคิดคือ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของทั้งโครงการ **GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ] AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 6 โครงการ [ (6.36+6.67+6.91+6.76+6.00+6.42)/6 ]=6.52% *ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
. คอนโด รามคำแหง 2017 .

High Rise Condo

คอนโด รามคำแหง 2017
คอนโด High Rise ในย่านรามคำแหงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 78,000 บ./ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาปานกลางเมื่อเทียบกับคอนโดในเมือง ราคาที่โดดออกมาอย่างเห็นได้ชัดคือโครงการใหม่ knight Bridge Collage ซึ่งราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000 บ./ตร.ม. ถือเป็นโครงการระดับ Luxury ไม่กี่โครงการภายในย่าน และจะไม่นำมาคิด Capital Gain กับ Rental Yield เพราะเป็นโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ
.

ศักยภาพของพื้นที่ และการลงทุน

อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)

คอนโด รามคำแหง 2017
**Capital gain  = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital gain ทั้ง 3 โครงการ [ (1.90+4.76+2.30)/3 ] = 2.99% *ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
 
.

อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)

**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ] AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 3 โครงการ [ (5.70+6.17+6.13)/3 ]=6% *ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ
.

สรุปความคุ้มค่าในด้านการลงทุน

เมื่อดูตัวเลขค่าเฉลี่ยทั้งสองพบว่าในคอนโด Low Rise AVERAGE CAPITAL GAIN 7.39% และ AVERAGE GROSS RENTAL YIELD 6.52% เป็นตัวเลขที่บ่งบอกว่าย่านรามคำแหงโดยรอบมีแนวโน้มที่ดีมากในการลงทุนด้านอสังหา ถ้าจะซื้อเพื่อขายต่อก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็วและได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ หรือการซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ถือเป็นตัวเลือกที่ดี เพราะตัวเลขที่เกิน 5% ถือเป็นตัวเลขที่สูงและน่าลงทุน (3-5%คือตัวเลขที่คุ้มค่าในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า) ส่วนคอนโดแบบ High Rise ค่อนข้างจะมี Capital Gain ที่ต่ำไปซักหน่อย แต่ Yield ค่อนข้างดี จึงเหมาะแก่การปล่อยเช่ามากกว่าขาย
จะเห็นได้ว่าคอนโด Low Rise ที่เกิดขึ้นใหม่สามารถทำค่า Yield และ Capital Gain ได้สูสีหรือดีกว่าคอนโดแบบ High Rise ได้ ส่วนราคาต่อตร.ม. ไม่ห่างกันมากนัก เมื่อมองภาพรวมของย่านจากหัวข้อนี้จะพบว่า คอนโดในย่าน หรือที่กำลังจะเกิดใหม่นั้นมีความคุ้มค่าพอที่จะลงทุนเป็นอย่างมาก โดยโครงการ Plum Condo Ram60 Interchange เป็นอีกหนึ่งโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในย่าน และมีความน่าสนใจ ด้วยศักยภาพของทำเลซึ่งตัวโครงการอยู่ในซอยราม 60 ใกล้ ถ.รามคำแหง และในอนาคตอันใกล้ก็กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือและส้มตัดผ่าน (สถานีลำสาลี Interchange)
.

Plum Condo Ram60 Interchange

สร้างสังคมที่ดีตอบสนองวิถีในอนาคต ด้วยพื้นที่ส่วนกลางกว่า 2,000 ตรม. รวมถึงพื้นที่สำหรับการพักผ่อนและทำงานอย่างครบครัน
เพียง 350 ม. จากรถไฟฟ้า Interchange Station ระหว่างสายสีเหลืองและสีส้ม มีเพียงไม่กี่สถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อของ BTS และ MRT 
. Swimming Pool
Co Working Space
Library
one bedroom 22.5 sq.m.
one bedroom 26 sq.m.
ราคาโครงการถูกที่สุดในย่านรามคำแหง - ราคาเริ่ม 1.35 ลบ. เฉลี่ยเริ่มต้น 60,000 บ./ ตร.ม. - ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ ประมาณ 70,000 บ./ตร.ม.
[email protected] Office 1 BED-1 30,000 บ. 1 BED-2 40,000 บ. 1 BED PLUS 60,000 บ. Special for Fan page รับคูปองส่วนลดเพิ่ม 15,000 บ. เมื่อแจ้งว่าเห็นคอนโดนี้จาก REALIST
รามคำแหง
the plum
คอนโดราม
รามคำแหง2017
คอนโดรามคำแหง2017
ย่านรามคำแหง
คอนโดรามคำแหง
BOONYARIT
Content Creator
SIRAPOP
VIMONSITH
Content Creator
SIRAPOP
VIMONSITH
Content Creator