คอนโด ECONOMY ผ่อนแบบสบายกระเป๋า มีอยู่จริงในแยกดินเเดง ?
จากภาพรวมของกรุงเทพแล้วนั้น ต้องยอมรับว่ากรุงเทพฯ ชั้นใน มีราคาคอนโดมิเนี่ยมเฉลี่ยต่อตร.ม. ที่สูงชนิดที่มนุษย์เงินเดือนธรรมดาๆ ที่มีรายได้ตั้งแต่ 15,000 - 40,000 บ./เดือน น่าจะเอื้อมไม่ถึง หรือเอื้อมถึงได้ยากแล้ว
โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน อย่างเขตปทุมวัน ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 230,000 บ./ตร.ม. พื้นที่เขตสีลม-สาธร มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 190,000 บ./ตร.ม. และพื้นที่เขตวัฒนา-คลองเตย มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 210,000 บ./ตร.ม.
ในขณะเดียวกัน ยังมีพื้นที่ที่น่าสนใจและราคาคอนโดมิเนี่ยมไม่สูงมากรวมไปถึงอยู่ใกล้กับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในอย่างพื้นที่แยกดินแดง ที่ปัจจุบัน มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 112,000 บ./ตร.ม. ซึ่งในบทความนี้เราจะพาไปดูกันว่า โครงการระดับ Economy ถึง Main Class ของกรุงเทพฯ ชั้นใน มีที่ไหนน่าสนใจกันบ้างครับ
เปรียบเทียบราคาคอนโดในแต่ละย่านของกรุงเทพฯ
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดแต่ละย่านในกรุงเทพฯ ถ้าสังเกตดูจากในรูปจะพบว่าโซน City Area พื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ( A,B,C ) มีราคาเฉลี่ยที่สูงกว่าพื้นที่โซนอื่นๆ ราคาอยู่ในช่วงประมาณ 190,000 - 235,000 บ./ตร.ม. อยู่ในคอนโดระดับ Luxury, Super Luxury และ Elite หากมองถึงเรื่องราคาคอนโดใน 3 พื้นที่นี้ ต้องยอมรับว่า รายได้ระดับกลาง อาจจะไม่สามารถที่จะซื้อได้
แต่หากลองดูที่โซนสีส้ม พื้นที่รอบๆ ใจกลางเมือง ซึ่งพื้นที่แยกดินเเดงนับว่าอยู่ในโซน E ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ประมาณ 110,000 บ./ตร.ม. เรียกว่าใกล้เมืองที่สุดในพื้นที่เขตสีส้มทั้งหมด เพราะติดกับพื้นที่เขตอยาก ราชเทวี, พญาไท ที่ใกล้เมืองมากๆ ในราคาที่มนุษย์เงินเดือนเอื้อมถึงได้ไม่ยาก
โดยทั้งหมดของพื้นที่สีส้มนั้นที่รวมโซน D, F, G, H กระจายอยู่ตามกรุงเทพฯ ชั้นกลาง เกือบถึงชั้นนอก ซึ่งเป็นกลุ่มที่มนุษย์เงินเดือนและนักลงทุนรายย่อย นิยมมองหาเพื่อซื้อไว้เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองหรือไว้เพื่อลงทุน เพราะหากมองเรื่องทำเลและการเดินทางแล้ว อาจต้องเพิ่มเวลาในการเดินทางซักเล็กน้อย แต่สบายกระเป๋ามากกว่า
เปรียบเทียบราคาห้องขนาด 26 ตร.ม. ในแต่ละ SEGMENT แตกต่างกันอย่างไร?
เมื่อเราลองประมาณการจากห้องขนาด 26 ตร.ม. ในแต่ละ Segment ออกมาจะอยู่ระหว่าง 1.6 - 6.5 ลบ. เพื่อเปรียบเทียบกำลังในการผ่อนคอนโดต่อรายได้ครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยตั้งระยะการผ่อนอยู่ที่ 30 ปี และคิดดอกเบี้ยสินเชื่อ MRR เฉลี่ยที่ประมาณ 7.2 % ต่อปี
จะพบว่า อยู่ระหว่างต้องผ่อนชำระคอนโดมิเนี่ยมอยู่ที่ 13,200 - 53,300 บ./เดือน ขึ้นไป ซึ่งโดยปกติแล้ว รายได้ของครัวเรือน ควรมากกว่า 3 เท่าของ ค่าผ่อนชำระในการซื้อคอนโด ดังนั้นรายได้ครัวเรือน ต้องอยู่ระหว่าง 39,600 - 52,000 บ./เดือน เป็นอย่างน้อย นั่นหมายถึง หากเป็นคู่สมรสใหม่ เงินด้วย เริ่มต้นคนละ 19,000 - 30,000 บ. ก็สามารถที่จะช่วยกันผ่อนคอนโดได้ไม่ยาก ด้วยเงื่อนไขดอกเบี้ยธนาคารมีแนวโน้มที่ดี และได้ระยะเวลาในการผ่อนสูงสุดถึง 30 ปี
จากผลสำรวจ 24% คนกรุงเทพฯ อยู่ในระดับ ECONOMY – MAIN CLASS
จากตารางเปรียบเทียบข้างต้น เมื่อมาลองดูจากผลสำรวจรายได้เฉลี่ย/เดือน/ครัวเรือน ของคนกรุงเทพฯ ปริมณฑล พบว่ากลุ่มรายได้ครัวเรือนเริ่มต้น ที่มีความสามารถในการผ่อนคอนโดมิเนี่ยมอยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ประมาณ 30,000 - 50,000 บ./ตร.ม. คิดเป็นจำนวน 24% ลองลงมาเป็นกลุ่มที่มีรายได้ครัวเรือน 50,000 - 100,000 บ./เดือน คิดเป็น 18% และกลุ่มสุดท้ายที่มีกำลังซื้อสูง รายได้เฉลี่ยมากกว่า 100,000 บ. ขึ้นไป อยู่ที่ 6% ดังนั้นรวมทั้งหมดกลุ่มที่มีความสามารถในการผ่อนคอนโดมิเนี่ยมคิดเป็น 48% ของประชากรในกรุงเทพและปริมณฑล
ซึ่งจากตารางเปรียบเทียบนี้ทำให้เห็น Demand ในการซึ้อคอนโดมิเนี่ยมที่ Target Group คนไทย สามารถซื้อคอนโดระดับ Economy และ Main Class เยอะกว่าคอนโดระดับแบบอื่นๆ
สำรวจคอนโดแยกดินแดงในรัศมี 300 ม.
ในบรรดาพื้นที่คอนโดใกล้เมืองทั้งหลายจากแผนผังเปรียบเทียบราคาคอนโดมิเนี่ยม ต้องยอมรับว่าบริเวณแยกดินเเดงมีราคาที่ถูกและมีศักยภาพมากแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ เมื่อลองดูในรัศมีโดยรอบ 300 ม. มีราคาเฉลี่ยภาพรวมคอนโดในแยกดินเเดงทั้งหมด ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 112,000 บ./ตร.ม. จากทั้งหมด 3 โครงการ โดย โครงการ The Tree ดินเเดง - ราชปรารภ มีราคาเฉลี่ย 90,000 บ./ตร.ม. เป็นโครงการใหม่ที่มีราคาถูกที่สุด
เมื่อมาดู Capital Gain ของ 2 โครงการคือ The Capital ราชปรารภ-วิภา และ LPN Suite ดินแดง-ราชปรารภ เฉลี่ยในบริเวณแยกดินแดงจะอยู่ที่ 6.1 % ต่อปี ซึ่งอยู่ในระดับที่ดี
ในขณะที่ Rental yield นั้น มีเพียงแค่ 1 โครงการที่สร้างเสร็จ คือ คอนโด The Capital ราชปรารภ - วิภา มีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 4.1% ต่อปี ค่าเช่าเฉลี่ย 18,000 บ./เดือน หรือประมาณ 500 บ./ตร.ม./เดือน หากมองถึงราคาขายเฉลี่ยนั้น คอนโด The Tree ดินเเดง - ราชปรารภ มีราคาถูกกว่าโครงการอื่นๆ ซึ่งทำให้ตั้งค่าเช่าได้ถูกกว่าโครงการอื่น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นพื้นที่ดินเเดง เรียกว่า คู่แข่งน้อยมาก ในทำเลที่มีศักยภาพ และใกล้ย่านออฟฟิศ อย่าง พระราม 9 หรือ สำนักงานราชการตรงแฟลตดินแดง ซึ่งมี Demand คนต้องการหาที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ซึ่งจะเป็นพื้นที่ๆ ได้รับความนิยมในอนาคตแน่นอน
ศักยภาพแยก"ดินเเดง"
พื้นที่ย่านดินแดงมีความอุดมสมบูรณ์ในด้านรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลาย หลักๆ คือในรูปแบบของห้างสรรพสินค้า เพราะภายในห้างสรรพสินค้าแต่ละที่ ก็อุดมสมบูรณ์ในตัวอยู่แล้ว และเต็มไปด้วยร้านอาหาร คาเฟ่ แหล่งช้อปปิ้ง ซุปเปอร์มาเก็ต และอื่นๆ อีกมากมายที่เลือกสรรให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของแต่ละกลุ่มลูกค้าได้ รวมถึงสายรถไฟฟ้าที่ผ่านปัจจุบันมีถึง 3 สายในระยะการเดินทางที่ไม่ไกลมาก ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สถานีใกล้ที่สุดคือ สถานีอนุสาวรีย์ฯ ระยะทางประมาณ 1.3 กม.) สายสีน้ำเงิน (สถานีใกล้ที่สุดคือ สถานีพระราม 9 ระยะทางประมาณ 2.3 กม.) และรถไฟแอร์พอร์ทลิงค์สายสีแดง (สถานีใกล้ที่สุดคือ สถานีราชปรารภ ระยะทางประมาณ 1.5 กม.) ซึ่งผ่านย่านออฟฟิศอย่าง อารีย์, อนุสาวรีย์, ชิดลม หรือ พระราม 9 เป็นต้น
ส่วนสายสีส้มเป็นโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต ที่อยู่ในช่วงกำลังก่อสร้างอยู่นั้น หากเปิดใช้ จะทำให้การเดินทางในย่านนี้ไปยังย่านต่างๆ ได้ง่ายขึ้น เนื่องจากจะเพิ่มจุด interchange ระหว่างสายได้ถึง 3 จุด เชื่อมระหว่างสายสีเขียว, เเดง และ น้ำเงิน ทำให้การเดินทางเข้า - ออกเมืองสะดวกมากขึ้น
ในเรื่องการเดินทางโดยรถยนต์ สำหรับคนวัยทำงาน ไปย่าน Business เช่นพระราม 9 และอโศก ก็ค่อนข้างสะดวก สามารถใช้ถนนเส้นหลักอย่าง ถ.ดินแดงเข้าสี่แยก ถ.พระราม 9 ตัดรัชดา มุ่งหน้าเข้าเมืองไปยังอโศก หรือออกเมืองไปฝั่งรัชดา ซึ่งย่านนี้นับเป็นย่านที่กำลังมีการพัฒนา และกำลังจะเป็น CBD ในอนาคต
Point of Interest
Century อนุสาวรีย์
Image : Pss Group
Center One
Central Plaza Grand พระราม 9
Esplanade รัชดาฯ
สวนป่าวิภาวดี
สวนสันติภาพ
รพ. พญาไท 1
รพ. ทหารผ่านศึก
ตลาดประตูน้ำ
รร. แม่พระฟาติมา
รร. ศรีอยุธยา
Image : Uteeni
รร. พิบูลประชาสรรค์
Image : Wikimedia Commons
พัฒนาพื้นที่ แฟลตดินแดง
เฟสแรกเสร็จแล้ว เปิดเข้าพักเรียบร้อย!
สำหรับโครงการระยะที่ 1 แปลง G สูง 28 ชั้น มีจำนวน 334 หน่วย ขนาดพื้นที่ห้อง 33 ตร.ม. และผู้อยู่อาศัยได้กรรมสิทธิการเช่า เนื่องจากที่ดินของโครงการนี้เป็นของกรมธนารักษ์ที่เปิดให้เช่า 30 ปี และสามารถเปิดให้ชาวชุมชนแฟลตดินแดงเดิมเข้าพักแล้ว แนวทางการพัฒนาอาคาร G เป็นต้นแบบ 'Din - Daeng Smart Town' ในอนาคต นำร่องนำนวัตกรรมเทคโนโลยีใหม่ๆ สำหรับ Smart Life เช่น Smart Security, Smart Community, Smart Environment ในการสร้างเมืองที่ดีและเสริมสร้างสภาพเเวดล้อมน่าอยู่ในอนาคต ส่วนโครงการระยะถัดไป จะเริ่มก่อสร้างในเดือน พ.ย. นี้และขยายทุกๆ 2 ปี จนครบทั้งหมด 20,292 ยูนิต ภายในปี 2567 ซึ่งตามแผนแม่บทโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง (พ.ศ. 2559 - 2567) แบ่งโครงการออกเป็น 4 ระยะ เพื่อสร้างที่พักอาศัยให้ได้ทั้งหมด 36 อาคาร 20,292 หน่วย แบ่งเป็นสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม 6,546 หน่วย และผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746 หน่วย ใช้ระยะเวลาดำเนินการรวม 8 ปี อย่างไรก็ตาม อาคารสำหรับผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746 หน่วย จะเริ่มในโครงการระยะที่ 3 - 4 ตั้งแต่ปี 2563-2567 Info : Voice TV, 9 Jul 2018 อ่านข้อมูลเพิ่มเติม กดที่รูป
โครงการใหม่ แยกดินแดง - The Tree ดินแดง ราชปรารภ
คอนโด Low Rise ส่วนกลางมีดีไซน์ สเปคมีระดับ เดินทางเข้าเมืองสะดวก ในราคาเบากระเป๋า
The Tree ดินแดง - ราชปรารภ คอนโด Low Rise สูง 8 ชั้น จากดีเวลลอปเปอร์เจ้าดังอย่าง พฤกษา
ในพื้นที่ย่านดินแดง บนทำเลที่สามารถเดินทางเข้า - ออกเมืองสะดวก เพราะใกล้กับจุด ขึ้น - ลงทางพิเศษเฉลิมมหานคร, ทางพิเศษศรีรัช, ทางด่วนดอนเมืองโทลล์เวย์ และใกล้กับ MRT สายสีส้ม สถานีดินแดง ประมาณ 950 ม., BTS อนุสาวรีย์ ประมาณ 1.2 กม.
พร้อมฟังก์ชั่นพิเศษในโครงการอย่าง Urban Forestry Living Assistance (ระบบผ่านเข้าออกด้วยระบบ Bluetooth, ระบบนับจำนวนที่จอดรถ, และ ระบบ IOT เปิด-ปิด ไฟ, TV หรือ แอร์ ผ่าน Application บนมือถือ)
ในราคาเริ่มต้น 1.49 ลบ. คิดเป็น 43,500 บาท/ตร.ม. (ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 90,000 บ./ตร.ม.)
ด้วยโครงการตั้งอยู่บน ถ.ดินแดง ทำเลศักยภาพที่เชื่อมต่อทุกการเดินทางอย่างสะดวกสบาย ใกล้ถ.ดินแดง เพียงประมาณ 150 ม. ใกล้รถไฟฟ้าสามสีส้ม (สายอนาคต) สถานีดินแดง ประมาณ 950 ม. และเดินทางสะดวกด้วย BTS สถานีอนุเสาวรีย์ ประมาณ 1.2 กม.
อีกทั้งยังเดินทางสะดวก ด้วยถนนสายหลักจาก ถ. ดินแดง มุ่งหน้าอโศก - พระราม 9, ถ. ราชปรารภ, ถ. พญาไท, ถ. ราชวิถี, ถ. วิภาวดี - รังสิต เป็นต้น ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วนถึง 3 ทางด่วน คือ ทางด่วนศรีรัช, ทางด่วนเฉลิมมหานคร และ ดอนเมืองโทลล์เวย์
