ปล่อยเช่าห้อง 2 Bedrooms อย่างไรให้กำไรดี !!?
ในย่านรามอินทรา-ลาดปลาเค้า
การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เรื่องของขนาดห้องหรือประเภทห้องเป็นปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้ปัจจัยอื่นๆ โดยส่วนใหญ่ห้องประเภท 1 Bedroom จะได้รับความนิยมมากกว่า 2 Bedrooms เนื่องจากสามารถปล่อยได้ในราคาที่เอื้อมถึงได้ง่าย แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับราคาของโครงการนั้นๆ ด้วย โดยบทความนี้เราจะมายกตัวอย่างการลงทุนปล่อยเช่า ห้องแบบ 2BR บนทำเลที่ต้นทุนยังไม่สูงมากอย่างรามอินทรา-ลาดปลาเค้า ที่มีศักยภาพในอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งบนทำเลนี้ ยังมีความต้องการของห้องแบบแบบ 2BR อยู่ เพื่อเป็นแนวทางในการลงทุนสำหรับท่านผู้อ่าน เป็นทางเลือกในการลงทุน รวมถึงเจาะลึกการลงทุนโครงการในย่านนี้ด้วยกันครับ
2 Bedrooms ดียังไง ?
ก่อนจะลงลึกกัน เรามาความเข้าใจกับห้อง 2 Bedrooms กันก่อน (ขอย่อเป็น 2BR นะครับ) ห้อง 2BR นั้นก็ตรงตัวตามชื่อ 2 Bedrooms ก็คือ “ยูนิตที่มี 2 ห้องนอนที่สามารถใส่เตียงขนาดตั้งแต่ 3.5-6 นิ้ว ได้ ขนาดไม่เล็กกว่า 2.5x.2.5 / 2.5x3.0 เมตร” โดยในส่วนของห้องน้ำในยูนิตมีตั้งแต่ 1 -2 ห้องน้ำก็ได้
มาถึงตรงนี้หลายคนอาจเริ่มสับสนกับห้องแบบ 1 Bedroom Plus ที่เป็นห้อง 1 ห้องนอนที่มีห้องอเนกประสงค์ อีก 1 ห้อง ซึ่งหลายๆ โครงการมักจะทำการเพิ่มเตียงขนาดเล็กหรือ Day Bed ลงไป เพื่อให้เป็นอีกห้องนอนเสริม ซึ่งสำหรับการแยกประเภทนั้น หากเอาชัวร์เลย ควรสอบถามจากทางโครงการว่าจัดแบ่งประเภทไว้ลักษณะไหนบ้าง
แต่ทั้งนี้เราก็สามารถจำแนกเองได้คร่าวๆ โดยดูจากขนาดของห้องที่เพิ่มเข้ามา ว่าลักษณะพื้นที่การใช้งานมันเหมาะสมกับ Function การใช้งานเป็นห้องนอนรึเปล่า ? ใส่เตียงลงไปแล้วยังเหลือที่ให้เดิน หรือใส่เฟอร์นิเจอร์อย่างอื่นเพิ่มมั้ย ? เป็นต้น
ข้อดี/ข้อเสีย ของห้องแบบ 2 Bedrooms
ข้อดีหลักๆ ของห้อง 2BR คือ เรื่องตำแหน่งของห้องเป็นอันดับแรก ซึ่งข้อดีของห้องแบบ 2BR ก็จะเป็นเรื่องของวิวหรือตำแหน่งของยูนิตในแต่ละชั้น ซึ่งห้องมุมส่วนมากมักจะเป็นห้อง 2BR ทำให้ได้วิว ที่สามารถมีช่องเปิดได้มากกว่าห้องอื่นๆ รวมถึงตำแหน่งห้อง 2BR จะห่างจากบริเวณห้อง Service ในแต่ละชั้น เช่น ห้องขยะ ห้องไฟ/ลิฟต์ เป็นต้น ที่เป็นตำแหน่งที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่หลีกเลี่ยง
จุดเด่นหลักอีกข้อของ 2BR คือมีพื้นที่ใช้สอยที่เยอะ ทำให้เจ้าของห้องสามารถจัดการหรือตกแต่งห้องได้เยอะหรือหลากหลายแบบมากขึ้น รวมไปถึงการจัดแบ่ง Function ที่หลายส่วนถูกแบ่งออกจากกันเป็นสัดเป็นส่วนหากมองในแง่การทำห้องสำหรับปล่อยเช่าแล้ว ห้อง 2BR สามารถปรับเปลี่ยนเป็นใส่เตียงคู่ หรือ เตียง 2 ชั้น เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับผู้เช่าที่ต้องการอยู่อาศัยมากกว่า 3 คนขึ้นไป เพื่อหารค่าห้องกันนั่นเอง
ถัดจากข้อดี ก็เป็นข้อเสียของห้องลักษณะนี้ แน่นอนว่าการที่มีพื้นที่ใช้สอยเยอะ และถ้าหากอยู่ในตำแหน่งที่ดี ย่อมทำให้ตัวยูนิตที่มีราคาสูงพอสมควร ส่งผลให้ราคาปล่อยเช่าต่อเดือนต้องตั้งสูงขึ้นไปอีก ทำให้หาผู้เช่าได้ยากมากขึ้น ห้องแบบ 2BR นั้นจะเหมาะกับกลุ่มผู้เช่าที่อยู่เป็นกลุ่ม เช่น ครอบครัว, กลุ่มเพื่อน มหาลัย กลุ่มคนที่ทำงานในละแวกเดียวกัน หรือต้องการอยู่คนเดียว แต่ได้พื้นที่ใช้สอยภายในห้องที่เยอะกว่า 1BR
แนวทางการปล่อยเช่าห้องแบบ 2 Bedrooms
การเลือกทำเลสำหรับปล่อยเช่า
ในการเลือกทำเลในการปล่อยเช่านั้น จำเป็นต้องดูเรื่องหลักๆ อาทิ เรื่องการเดินทาง หรือ เรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกภายในย่าน รวมถึงราคาคอนโดมิเนียมไม่สูง และต้องได้อัตราผลตอบแทนที่ดีด้วย ทั้งนี้ทางเราจึงหยิบยกตัวอย่างย่านที่น่าสนใจอย่าง รามอินทรา-ลาดปลาเค้า มาเป็นตัวอย่าง โดยมีข้อเด่นดังนี้
1. เป็นย่านที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู ตัดผ่านในอนาคต (คาดว่าจะสร้างเสร็จ ในปี 64) และอยู่ใกล้กับจุดขึ้นทางด่วนฉลองรัช
2. เป็นย่านที่มีอพาร์ทเม้นท์และหอพักให้เช่าเพิ่มขึ้น สอดรับกับการพัฒนาในพื้นที่ เนื่องจากในย่านมีกลุ่มคนทำงานและนักเรียนนักศึกษาในย่านอยู่พอสมควร
ซึ่งการมีอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักภายในย่านเยอะนั้น สามารถเป็นตัวชี้วัดเบื้องต้น ได้ว่าในย่านนี้มี Demand ของผู้เช่าที่อยู่อาศัยนั่นเอง
3. ด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ถึงแม้ว่ารามอินทรา-ลาดปลาเค้า จะไม่ได้เป็นแหล่งรวมสถานที่ช้อปปิ้ง หรือ อาคารสำนักงาน
แต่หากดูจริงๆ แล้ว ย่านนี้มีตลาด, ร้านสะดวกซื้อและ Hypermarket อาทิ Big C หรือ Tesco Lotus อยู่ตลอดเส้นทาง ซึ่งก็พอเพียงสำหรับ การหาของกินหรือซื้อของใช้ภายในบ้าน ในชีวิตประจำวันแล้วนั่นเอง
การลงทุนคอนโดในย่านนี้
คอนโดตามแนวถนนรามอินทรา เริ่มมีการพัฒนามาตั้งแต่ช่วงที่มีแผนทำรฟฟ.สายสีชมพู ซึ่งยังมีไม่กี่โครงการ ทำให้เป็นทำเลที่ยังพัฒนาต่อเนื่อง ในทำเลนี้เอง มีตัวเลขอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจ โดยมี Gross Rental Yield จะอยู่ที่ 5.2% (Net Rental Yield จะอยู่ที่ 3.5%) และมีอัตรา Capital Gain เฉลี่ยอยู่ที่ 4.4 % ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขการลงทุนที่น่าสนใจไม่แพ้ทำเลอื่นๆ ในกรุงเทพฯ และมีแนวโน้มจะดีขึ้นหากรฟฟ. สร้างเสร็จ
ในปัจจุบัน โครงการในทำเลนี้ขายหมดไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ และพึ่งมีโครงการใหม่สร้างที่เสร็จพร้อมอยู่ 2 โครงการ ได้แก่ H2 Condo และ Premio Fresco โดยโครงการ H2 Condo มีราคาที่ถูกกว่าเพียง 62,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งราคานี้หาได้ยากตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ แล้ว และโครงการนี้ขายไปแล้วถึง 98% ซึ่งใกล้หมดแล้วนั่นเอง
ลงทุนคอนโด H2 เพื่อปล่อยเช่า 2 Bedrooms
การจะปล่อยเช่าห้องแบบ 2BR ให้ง่าย, เร็วและทำกำไรได้ดีนั้น จำเป็นต้องสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มเป้าหมายและพยายามลบจุดด้อยของห้องประเภทนี้ที่มีราคาสูง หรือก็คือหาห้องที่ต้นทุนไม่สูงมากจนเกินไป (อ้างอิงจาก Rental Yield) เพราะจะทำให้เราสามารถชูจุดเด่นด้านพื้นที่ใช้สอยที่มาก ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
อาทิ หากราคาปล่อยเช่าของห้อง 2BR มากกว่าแบบ 1BR อยู่เล็กน้อย แต่กลับได้พื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จะยิ่งทำให้ผู้เช่าเริ่มชั่งใจถึง “ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยที่ได้มา” ทั้งยังสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยคนเดียวมาให้สนใจได้ เนื่องจากห้องนอนอีกห้องถ้าไม่ได้ใช้นอน ก็สามารถทำเป็นห้องทำงานหรือห้องแต่งตัวได้นั่นเอง
อีกทางเลือกหนึ่งคือการที่เราปรับเปลี่ยนเตียงให้เป็นเตียง 2 ชั้น สำหรับผู้เช่าที่อยู่กัน 3-4 คน ยิ่งทำให้ราคาเช่าห้อง/คน ถูกลงไปด้วย ซึ่งก็เป็นข้อดีสำหรับผู้เช่าเอง
H2 Ramindra 21 (เอช ทู รามอินทรา 21)
Project Details:
- บริษัท เอสเตท คิว จำกัด
- คอนโด Low Rise 8 ชั้น
- ที่จอดรถคิดเป็นประมาณ 32% รวมจอดซ้อนคัน คิดเป็นประมาณ 50%
- Two-Bedroom ขนาดพื้นที่ประมาณ 41 – 55 ตร.ม.
- Two-Bedroom Exclusive ขนาดพื้นที่ประมาณ 48.47 – 59.95 ตร.ม.
- One-Bedroom (Plus) ขนาดพื้นที่ประมาณ 31.06 – 39.59 ตร.ม.
ฟิตเนสและสระว่ายน้ำ
ฟิตเนสและสระว่ายน้ำ
พื้นที่สวนสำหรับนั่งชิว
ห้อง 2 Bedrooms
