เหตุผลอะไรที่ทำให้ “Asoke” เป็นทำเลกระแสหลัก ?
ในยุคที่กระแสการซื้อ-ขายคอนโดมีอัตราลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจในไทยชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูง แต่ในบางทำเล โครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง เพราะตั้งอยู่ในย่านที่เป็น Prime Location เช่น ทองหล่อ เอกมัย จตุจักร บางนา รวมถึงทำเลอโศกก็เช่นเดียวกัน
"อโศก" หนึ่งย่านที่ถูกเรียกเป็น CBD เพราะมีแหล่งงานขนาดใหญ่ รวมกันกว่า 1 ล้านตารางเมตร สิ่งที่ทำให้อโศกแตกต่างจาก Business District อื่นในกรุงเทพฯ คืออะไร? ในขณะที่ย่านธุรกิจอื่นๆเต็มไปด้วยความเคร่งเครียดเร่งรีบ อโศกกลับเป็นย่านธุรกิจที่เหมาะกับการพักอาศัย และมีสีสันมากที่สุด เชื่อมโยงรถไฟฟ้าทุกชนิดเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น MRT, BTS หรือ Airport Rail Link มี Shopping Mall ที่เป็นเสมือน Landmark ของย่านอย่าง Terminal21 นอกจากนั้นยัง สามารถเดินไปสวนสาธารณะขนาดใหญ่ได้ถึงสองแห่ง ทั้ง สวนเบญจกิตติและสวนเบญจศิริ ได้อย่างง่ายดาย
ในบทความนี้เราจะมาเจาะ 4 เหตุผล ว่าทำไมคอนโดย่านอโศกถึงยังคง HOT! และ พาไปดู คอนโดใหม่ที่น่าสนใจกันค่ะ
จะมีเหตุผลอะไรบ้างนะ? ที่ทำให้อโศกยัง HOT ต่อเนื่อง
จากคำถามที่ว่าทำไม อโศกยังคงฮอตอย่างต่อเนื่องได้? ท่ามกลางกระแสขาลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราสรุปมาเป็นเหตุผลได้ทั้งหมด 4 ข้อด้วยกัน
- 1. สิ่งอำนวยความสะดวก ในย่าน ที่เป็นที่รู้จักกันดี และยังมีโปรเจครอพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
- 2. ผังเมืองใหม่ ที่เอื้อการพัฒนาโปรเจคใหญ่ๆมากขึ้น
- 3. ราคาขาย คอนโดมิเนียมที่เติบโตต่อเนื่อง
- 4. จับกลุ่มตลาดต่างชาติ ได้อย่างดี
1. Business District
New Development - มีการพัฒนาโปรเจคขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง
อโศกเป็นย่านที่มีโครงการหลากหลายประเภทเกิดขึ้นมากมายอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับกลุ่มคนจำนวนมหาศาลที่เข้ามาใช้พื้นที่ภายในย่าน โดยในปี 2019 นี้ได้มีการเปิดตัว Singha Complex โครงการ Mixed-Use ที่มีทั้งส่วนอาคารสำนักงานอย่าง The Office at SINGHA COMPLEX, ส่วนของ Retail Shop, Convention รวมถึง luxury condominium ไปเมื่อต้นปีที่ผ่านมา และในปี 2020 ที่จะถึงนี้ มีโครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จรวมกันถึง 6 โครงการด้วยกัน ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล โรงเเรม และห้างสรรพสินค้า
ย่านอโศก - รัชดาภิเษก - พระราม9 ซึ่งมักถูกเรียกเป็น New CBD นั้นเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่รองรับผู้คนได้มากถึง 1 แสนคน ด้วยจำนวนแหล่งงานรวมกันกว่า 1,140,298 ตร.ม. และอัตราการเช่าในปัจจุบันสูงถึง 97% ทำให้ปัจจุบันมีผู้เข้ามาทำงานในพื้นที่กว่า 78,000 คนต่อวัน ซึ่งคาดว่าเฉพาะในพื้นที่ย่านอโศก จะมีผู้เข้ามาทำงานมากกว่า 30,000 คนต่อวันค่ะ
ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในย่านอโศก-รัชดาฯ-พระราม9 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 675 บาท/ตร.ม./เดือน เมื่อเทียบกันกับย่าน CBD อย่างสาทร หรือสำนักงานบนถนนสุขุมวิทตอนต้นแล้ว ก็ถือว่ามีราคาที่น่าสนใจทีเดียวค่ะ
2. ผังเมืองอโศกกำลังจะเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้น?
ปัจจุบันผังเมือง (2556) ย่านอโศกพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง สีน้ำตาล (ย.10) โดยจะมีพื้นที่พาณิชยกรรม สีแดง (พ.5) อยู่บริเวณรอบๆถนนสุขุมวิท 21 (ถ.อโศกมนตรี) เพียงเท่านั้น ในขณะที่ผังเมืองใหม่ (2563) จะมีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.7) ให้ครอบคลุมในส่วนอโศก - สุขุมวิทมากขึ้น
แล้วมีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้าง?
- 1. พื้นที่พาณิชย์ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. หรือห่าง 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างได้โดยไม่ติดเงื่อนไข
- 2. พื้นที่พาณิชย์ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 ม. หรือห่างไม่เกิน 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างเปลี่ยนเป็นไม่เกิน 650 ม.จากรถไฟฟ้า หรือไม่เกิน 800 ม. จากสถานีร่วม หรือต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. ถ้าอยู่ในระยะ 250 ม.จากท่าเรือโดยสารสาธารณะค่ะ
- 3. สำนักงานขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. และโรงแรมที่จำนวนห้องเกิน 80 ห้อง จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. หรือห่างไม่เกิน 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างเปลี่ยนเป็นไม่เกิน 650 ม.จากรถไฟฟ้า หรือไม่เกิน 800 ม. จากสถานีร่วม หรือต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. ถ้าอยู่ในระยะ 250 ม.จากท่าเรือโดยสารสาธารณะเช่นเดียวกันค่ะ
ราคาที่ดินในพื้นที่อโศกจะเพิ่มขึ้น!! เป็นสิ่งที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งจากกลไกราคาตลาด และผังเมืองเองก็ตาม โดยในปัจจุบัน ถนนอโศกมีราคาประเมินอยู่ที่ 550,000 บาทต่อตร.วา และสำหรับราคาประเมินใหม่ปี 63 ที่จะเริ่มใช้ในปี 64 จะมีราคาประเมินอยู่ที่ 600,000 บาทต่อตร.วา ขยับขึ้นกว่า 9% เลยทีเดียว
ในส่วนของราคาตลาด ย่านอโศก โดยรวมถ.สุขุมวิท 19, 21 และ 23 จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 ล้าบาทต่อตร.วา ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้ว นับเป็นอัตราเติบโตกว่า 8% และจะยิ่งมีราคาสูงขึ้น เพราะที่ดินเปล่าแทบจะหาไม่ได้อีกแล้วค่ะ และด้วยเหตุผลนี้เองที่ทำให้พื้นที่ข้างเคียงอย่างสุขุมวิท 23 ราคาสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ยที่ 7 แสนบาทต่อตร.วา ขยับราคาขายเฉลี่ยมาจนถึง 1.2 ล้านบาทแล้วในปี 2019 นี้
3. ตลาดคอนโดเติบโตต่อเนื่องยังไงบ้าง?
การซื้อ-ขายคอนโด High-Rise ย่านอโศก ราคาเฉลี่ยในช่วง 4 ปี เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากในปี 2015 ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 207,000 บาทต่อตร.ม. จนถึงปัจจุบันในปี 2019 ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 240,000 บาทต่อตร.ม. ราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านอโศกเพิ่มสูงขึ้น 16% และปัจจุบันมี Capital Gain อยู่ที่ 5-6% ต่อปี
โดยมียอดขายคอนโดสูงถึง 82% จากภาพรวมตลาดคอนโดทั้งย่าน ซึ่งแสดงถึงความต้องการคอนโดในย่านนี้ได้เป็นอย่างดี
4. ตลาดเช่าคอนโดคึกคัก จับกลุ่มชาวต่างชาติ
คอนโดในย่านอโศก เป็นอีกหนึ่งทำเลที่จับกลุ่มชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะกับตลาดเช่า นับเป็นสัดส่วนเกือบ 100% ของผู้เช่าคอนโดในย่านนี้ โดยมีชาวญี่ปุ่นเป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีสัดส่วนมากที่สุดสูงถึง 70%
คอนโดในย่านนี้สร้างผลตอบแทน Gross Rental Yield ได้ประมาณ 4-5% ต่อปี ด้วยค่าเช่าเฉลี่ย 500-900 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน หรือประมาณ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน สำหรับ 1 ห้องนอนขนาด 35 ตร.ม. นั่นเองค่ะ แม้จะไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่สูงจนน่าตกใจ แต่คอนโดในย่านอโศกก็ยังถือว่าเป็นคอนโดในทำเลที่น่าลงทุนอยู่ดี เมื่อมองไปถึงผลตอบแทนจากการขายต่อด้วยค่ะ
High Rise ใหม่ในย่านอโศก โครงการไหนน่าสนใจ?
สำหรับราคาเฉลี่ยของคอนโด High-Rise โครงการใหม่ๆในย่านอโศก เฉลี่ยอยู่ที่ 285,000 บาทต่อตร.ม. โดยมีราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการสูงที่สุดขยับไปเกิน 3 แสนบาทเป็นที่เรียบร้อยในปีนี้ ซึ่งโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ทั้งโครงการสูงที่สุดคือ The Esse at Singha Complex โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 315,000 บาทต่อตร.ม.
จากการสำรวจ มีโครงการ High-Rise ที่เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2016-2019 รวมกัน 7 โครงการด้วยกัน โดยโครงการส่วนมากจะอยู่ในฝั่งอโศก - สุขุมวิท ซึ่งเป็นส่วนที่ใกล้กับรถไฟฟ้า และจะขยายขอบเขตไปยังซอยข้างเคียงที่คึกคักรองลงมา อย่างสุขุมวิท 23 ที่ตั้งอยู่มศว. ซึ่งเป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนอโศกมนตรีได้ รวมถึงถัดไปอย่างในซอยถนนสุขุมวิท 31 ด้วย
ราคา Pre-sales เริ่มต้น (ห้องแบบ One Bedroom) ของ High-Rise โครงการใหม่ ก็มีการปรับตัวตลอด
โดยมีราคาเพิ่มขึ้นจากตอนที่เปิดตัว ปีละประมาณ 1 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 12% ต่อปี สำหรับคอนโดโครงการใหม่ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ที่ยังมีการเปิดขายห้องแบบ 1 ห้องนอนอยู่ มีราคาเริ่มต้นสูงที่สุดอยู่ที่ 10.6 ล้านบาท จากโครงการ The Esse at Singha Complex ที่เปิดตัวไปเมื่อปี 2017
ในขณะที่โครงการ High Rise ใหม่ในปี 2019 นี้อย่าง Cloud Residences Sukhumvit 23 เปิดตัวมาด้วยราคาขายเริ่มต้นที่ถูกที่สุด
คอนโดใหม่ล่าสุด CLOUD RESIDENCES SUKHUMVIT23
- ที่ตั้ง: สุขุมวิท 23
- เจ้าของโครงการ: Risland
- ลักษณะโครงการ: คอนโด High Rise สูง 43 ชั้น 372 ยูนิต
- ราคาเริ่มต้น: 5.99 ลบ. (พ.ย. 2562)
- ราคาเฉลี่ย: 240,000 บาทต่อตร.ม. (ปี 2562)
- รูปแบบห้อง: 1 ห้องนอน 29 - 30 ตร.ม., 1 ห้องนอนพลัส 41 - 43 ตร.ม., 2 ห้องนอน 57 - 60 ตร.ม., Duo Space 29.4-67.56 ตร.ม., Penthouse 78.9 - 98 ตร.ม.
- ส่วนกลาง: Garden, Lobby, Infinite-Edge Lap Pool, Kid's Aqua Corner, Pleasant Jacuzzi, Blue Recreational zone, Green Leisure Zone, Fitness Club, Serenity Yoga Studio, Sauna&Steam Room, Elite Sky Working Lounge, The roof bar&Dinning, Open-Air BBQ Area, Sky Common Pavilion, The sunset deck
Cloud Residences SKV23 เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 ซึ่งเป็นโซนที่พักอาศัย ทำให้รอบด้านไม่ได้มีตึกสูงตั้งติดๆกันมากนัก ดังนั้นบริเวณห้องพักและส่วนกลางจึงไม่ถูกบล็อควิว
โดยส่วนกลางของที่นี่จะตั้งอยู่บริเวณชั้น 28-30 เชื่อมต่อพื้นที่กันระหว่าง Green deck - Fitness - Pool ด้วยแนวคิดการทำ Floating Bar (Fitness) สามารถมองวิวเมืองยามเช้า และยามค่ำคืนได้ 270 องศา
และด้วยห้องขนาดเริ่มต้นที่เล็กกว่าโครงการอื่นในย่านเดียวกัน ทำให้มีราคาเริ่มต้นถูกลงอยู่ที่ 5.99 ล้านบาท หรือ เพียง 180,000 ต่อตร.ม. นับว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจ เหมาะกับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดไว้ลงทุน ไม่ว่าจะปล่อยเช่า หรือซื้อ-ขาย ในย่านอโศกนี้
