“ จุฬาฯ-สามย่าน ” Hidden Gem ใจกลางเมือง ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด
พื้นที่ “จุฬาฯ-สามย่าน” นั้นเป็นย่านที่อยู่ระหว่าง CBD สำคัญ ของกรุงเทพฯ 2 แห่ง ทั้ง ย่านสยาม แหล่งช้อปปิ้งที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ และ สีลม สาทร ย่าน CBD ที่อุดมไปด้วยอาคารสำนักงานหลายแห่ง ซึ่งการที่อยู่ตรงกลางระหว่าง 2 ย่านนี้ ทำให้ “จุฬาฯ-สามย่าน” เป็นย่านที่มีความผสมผสานของไลฟ์สไตล์, การช้อปปิ้ง และบรรยากาศของย่านสำนักงาน อีกทั้งยังได้ความเจริญจากทั้ง 2 ย่านนี้ด้วย
บนพื้นที่ในย่านมีการผสมผสานของ Lifestyle ของกลุ่มคนหลายประเภท แต่โดยรวมแล้วเป็นย่านที่กระจุกตัวของกลุ่มนักศึกษา นักเรียน และพนักงานออฟฟิศ จำนวนมาก ซึ่งในบทความนี้เราจะพาทุกท่านไปดูการเปลี่ยนแปลงและความน่าสนใจของย่านนี้ รวมถึง ความน่าอยู่และการลงทุน เช่นเดียวกันครับ
1. “จุฬา-สามย่าน” ในปี 2018 ที่ผ่านมา
คราวนี้มาดูคาแรคเตอร์ยอดนิยมของ “จุฬาฯ-สามย่าน” กันบ้าง นั่นก็คือ ย่านนี้ได้รับความนิยมจากกลุ่มนักศึกษา กลุ่มอาจารย์ วิทยากรของมหาวิทยาลัยชื่อดัง อย่าง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยที่นอกเหนือจากรั้วมหาลัยแล้ว พื้นที่รอบๆ มหาลัย ก็ยังเป็นพื้นที่ของจุฬาฯ เช่นกัน ซึ่งในช่วงปีที่ผ่านมาทางจุฬาฯ ก็ได้มีการพัฒนาที่ดินเหล่านั้น
เพื่อตอบสนองความต้องการของนักศึกษาและผู้คนภายในย่าน ทั้งในพื้นที่ดูแลของมหาลัยที่เป็นผู้พัฒนาเอง อย่าง จามจุรีสแควร์ และพื้นที่ปล่อยเช่าที่ให้เอกชนมาพัฒนา อย่าง สามย่าน มิตรทาวน์ โดยคราวนี้เรามาอัพเดทกันเสียหน่อยว่า ย่าน “จุฬาฯ-สามย่าน” ในปัจจุบันเป็นเช่นไร และมีอะไรน่าสนใจกันบ้าง
1.1 สถานศึกษา
ในย่านนี้นอกเหนือจาก จุฬาฯ แล้ว พื้นที่โดยรอบมหาวิทยาลัย ยังล้อมรอบไปด้วยโรงเรียนชั้นนำถึง 3 โรงเรียน ได้แก่ ร.ร.เตรียมอุดมศึกษา, ร.ร.สาธิต จุฬาลงกรณ์ และ ร.ร.สาธิต ศรีนครินวิโรฒ ปทุมวัน อีกทั้งยังมี RBSC - Sport Club ระดับ Elite ใจกลางกรุงเทพฯ
ทำให้ย่านนี้เต็มไปด้วยเด็กวัยรุ่น, เด็กนักเรียนและนิสิต เยอะมาก ส่งผลให้ เป็นย่านที่มีโรงเรียนกวดวิชาหรือสอนพิเศษต่างๆ อยู่มาก รวมไปถึงคาเฟ่และร้านอาหารที่มีพื้นที่สำหรับ นักเรียนและนิสิตไปอ่านหรือติวหนังสือนั่นเอง
1.2 ช้อป ชิม ชิว
ด้านแหล่งช้อปปิ้ง ย่านนี้และย่านใกล้เคียงก็มีให้เลือกหลากหลาย พื้นที่โดยส่วนมากของย่านนี้เป็นที่ดินในการจัดการของ ม.จุฬาฯ ซึ่งสิทธิการเช่าจะหมดและปรับเปลี่ยนอยู่เสมอ ดังนั้นจึงมีการจัดการผังและโครงการต่างๆ ค่อนข้างเป็นระเบียบ ที่มีความตอบโจทย์กับผู้ใช้งานในพื้นที่ส่วนมาก ที่เป็นนักเรียน, นิสิต และนักศึกษา ทั้ง Lifestyle Mall, ร้านค้าเริ่มจากบริเวณสี่แยกสามย่าน จุดตัดระหว่าง ถ.พระรามที่ 4 กับ ถ.พญาไท
จามจุรีสแควร์
![]()
- เป็นอาคาร Mixed-use ที่มีเป็นร้านอาหารและร้านค้าปลีกอยู่ด้านล่าง อีกทั้งยังมีศูนย์อาหารและโรงเรียนกวดวิชาอยู่เยอะ ทำให้เป็นหนึ่งในแลนด์มาร์ค ที่ผู้คนในบริเวณนี้แวะมากัน ส่วนพื้นที่อื่นในโครงการจะเป็นอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold 30 ปี
สามย่าน มิตรทาวน์
![]()
- โครงการ Mixed-use โครงการจะอยู่ตรงหัวมุมแยกสามย่านตรงข้ามกับ จามจุรีสแควร์ เป็นอีกทางเลือกของช้อปปิ้งมอลล์ในย่านนี้ โดยโครงการนั้นจะเป็นโครงการแบบ Leasehold 30 ปี
สเตเดียม วัน
![]()
- คอมมูนิตี้ มอลล์ใหม่ ตั้งอยู่บริเวณหลังสยามศุภชลาศัย เป็นแหล่งรวมของคนที่ชื่นชอบออกกำลังกาย, เล่นกีฬา หรือดูการแข่งขันต่างๆ เรียกได้ว่าเป็นศูนย์กีฬาแบบครบวงจรเลยทีเดียว
ดุสิตธานี
![]()
- ดุสิตธานี กรุงเทพ ในปัจจุบัน ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโรงแรมที่เป็นที่นิยมระดับโลก พร้อมจับมือกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ร่วมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมขนาดใหญ่ (Mixed-use) ซึ่งจะประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก
วัน แบงคอก
![]()
- เมื่อองค์ประกอบทั้งหมดของโครงการ ‘One Bangkok’ (วัน แบงค็อก) เสร็จสมบูรณ์ในปี พ.ศ. 2568 จะมีพื้นอาคารรวม (Gross Floor Area) ทั้งหมด 1.83 ล้าน ตรม. ซึ่งประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอที่สร้างตามมาตรฐาน
แอม พาร์ค
![]()
- เป็น Lifestyle Mall ที่มีความร่มรื่นพอสมควร โดยจะอยู่ติดกับสวนจุฬาฯ 100 ปี หรือบริเวณสำหรับมาช้อป มาชิม มาชิว หรือมา Hang Out อ่านหนังสือกับเพื่อนๆ กันก็ได้ เพราะภายในมีร้านอาหารและคาเฟ่มากมายหลากหลายแนวให้เลือกทานกัน
ตลาดสามย่าน
![]()
- ตลาดสดที่อยู่บริเวณ ซ.จุฬาลงกรณ์ 32 - 34 พื้นที่ประมาณ 4 ไร่ เป็นลักษณะของตลาด 2 ชั้น ที่มีพ่อค้าแม่ค้านำของสดและอาหารมากมายมาขาย ให้กับชุมชนในพื้นที่, นิสิต นักศึกษา และบุคลากรในพื้นที่ อีกทั้งบริเวณชั้น 2 ของตลาดยังเปิดเป็นศูนย์อาหารอีกด้วย
ไอคอนสยาม
![]()
- ห้างสุดหรูแห่งใหม่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่เพิ่งเปิดตัวไปได้ไม่นาน ซึ่งภายในนั้นมีร้านค้าและสินค้ามากมายให้เลือกดูและช้อปกัน จากแยกสามย่านสามารถตรงไปตาม ถ.สี่พระยา และขึ้น Shutter Boat ฟรีไป Iconsiam ที่ท่าเรือสี่พระยาได้เลย
ภาพรวมของ จุฬา-สามย่าน ในปัจจุบัน
ในภาพรวมนั้น ย่านนี้ถือเป็นย่านที่ค่อนข้างมีสีสันพอสมควร ด้วยการผสมผสานระหว่างชุมชนดั้งเดิม, สถานศึกษา พื้นที่พาณิชยกรรม และสำนักงานต่างๆ เลยทำให้ย่านนี้ไม่ได้เป็นย่านช้อปปิ้งเหมือนอย่างสยาม หรือย่านคนทำงานอย่างสีลม-สาธร ที่ทุกอย่างถูก Blend เข้าหากัน ซึ่งทำให้ทำเลนี้เป็นพื้นที่ที่มีความครบครันในทุกๆ ด้านแบบไม่มากและไม่น้อยจนเกินไปนั่นเอง และด้วยความเป็นย่านวัยรุ่นวัยเรียนในย่านนี้ ทำให้ย่านนี้ดูสดชื่นและดูทันสมัยอยู่เสมอๆ ทั้งการเดินทางในย่านนี้ยังง่ายแสนง่าย ทั้ง BTS และ MRT อีกด้วย
2. นักศึกษาและพนักงาน ใช่กลุ่มเป้าหมายหลักมั้ย ?
หากพูดถึงการลงทุนสำหรับคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่าในย่าน จุฬา-สามย่าน นี้ กลุ่มเป้าหมายหลัก ก็คงจะหนีไม่พ้นนักเรียน, นิสิต นักศึกษา รวมไปถึงกลุ่มคนทำงานในย่านใกล้เคียงอย่าง สีลมหรือสาทรด้วย ฉะนั้นเราไปดูกันหน่อยว่ากลุ่มเป้าหมายเหล่านี้ เค้ามีลักษณะการใช้ชีวิตภายในย่านนี้กันอย่างไรบ้าง เพื่อเป็นการศึกษากลุ่มเป้าหมายของเรานั่นเอง
กลุ่มที่ 1 : นักเรียน, นิสิต และ นักศึกษา
ในกลุ่มนี้เหล่านิสิตจาก จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นักเรียนประถมฯ รวมไปถึงมัธยมฯ สามารถเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ที่ต้องการที่อยู่ใกล้สถานศึกษาของตนเอง รวมถึง นิสิต นักศึกษา ยังต้องการพื้นที่พิเศษสำหรับ Lifestyle ทั้งพื้นที่อ่านหนังสือเพิ่มเติมความรู้หรือพื้นที่คุยงานกับเพื่อนและทำรายงานเป็นกลุ่ม ซึ่งคอนโดฯ ไหนมีพื้นที่สำหรับอ่านหนังสือพื้นที่ Co-Working แล้วนั้น ย่อมเป็นที่สนใจของเหล่านิสิตไม่มากก็น้อย สถานที่ Hang Out กับผองเพื่อน ซึ่งพื้นที่บริเวณจุฬา-สามย่าน ก็ค่อนข้างตอบโจทย์ในส่วนนี้ เพราะย่านนี้มีครบทั้ง ไลฟ์สไตล์มอลล์, คอมมูนิตี้ มอลล์, คาเฟ่ และยังใกล้กับแหล่งช้อปปิ้งและศูนย์รวมวัยรุ่นอย่าง สยาม สแควร์ วัน หรือ MBK เป็นต้น
Demand หน้าใหม่ที่เกิดขึ้นในทุกๆ ปี สถิติการเพิ่มขึ้นของจำนวนนิสิตและนักเรียนภายในย่านนี้ ถึงแม้ว่าตัวเลขนั้นจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมาอย่างก้าวกระโดด แต่อย่าลืมว่านักเรียนและนิสิตนั้น จะมีการเข้ามาใหม่และจบออกไปในทุกๆ ปี ฉะนั้น แปลว่า จะมี Demand ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ เข้ามาตลอดๆ นั่นเอง โดยปัจจุบันมียอดรวมนักศึกษาและนักเรียนในพื้นที่ประมาณ 46,700 คน
อีกเรื่องหนึ่งคือ เรื่องการชำระค่าเช่า เนื่องจากกลุ่มนิสิตและนักเรียน นั้นส่วนมากมักจะมีผู้ปกครองสนับสนุน และดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายอยู่แล้ว ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังในการเช่า ทำให้ผู้ปล่อยเช่านั้น สามารถสบายใจได้ในระดับหนึ่งในเรื่องการชำระเงินค่าเช่านั่นเอง
คอนโดฯ ใกล้ ม. ทำไมถึงโดนใจเด็กมหาลัย ? สำหรับกรุงเทพฯแล้ว หากพูดว่า “การหลีกเลี่ยงการเดินทางได้ คือลาภอันประเสริฐ” ก็คงไม่ผิดมากนัก เชื่อว่าหลายคนที่ต้องสัญจรบนท้องถนน, เรือ หรือรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ต่างรู้ดีว่าปัญหารถติด มันดูดพลังชีวิตของเราๆ ไปมากน้อยแค่ไหน ไหนจะเรื่องสุขภาพอีก ฉะนั้นการที่มีคอนโดฯ
อยู่ใกล้มหาลัยย่อมลดเวลาในการเดินทางลง และเอาเวลาที่ลดลงนั้น ไปเพิ่มให้กับการเรียน, กิจกรรม หรือการพักผ่อนของเราๆ ได้ นอกเหนือจากนี้ หากมีเพื่อนอาศัยอยู่คอนโดฯ ในย่านนี้ด้วยแล้ว ยังง่ายต่อการนัดเพื่อนมาเจอหรือทำรายงานกันได้ไม่ยากอีกด้วย
กลุ่มที่ 2 : กลุ่มคนทำงานและพนักงานออฟฟิศ
กลุ่มเป้าหมายนี้ ค่อนข้างมีรูปแบบการใช้ชีวิตที่ชัดเจนมากกว่านักศึกษามหาลัย โดยทั่วไปแล้ว กลุ่มคนทำงาน ก็มักจะเข้าออฟฟิศ 8 โมง และออกตอน 5 โมงเย็น ซึ่งเป็นช่วงชั่วโมงเร่งด่วนทั้งนั้น ในส่วนนี้จะคล้ายๆ กับเด็กมหาลัยที่กล่าวไปข้างต้น ยิ่งลดเวลาเดินทางได้ เราก็จะยิ่งมีเวลาของเราเพิ่ม บริเวณจุฬา-สามย่าน เป็นทำเลที่เชื่อมต่อระหว่าง 2 CBD ซึ่งในอนาคตจะมี Mega Project เกิดขึ้นมากมายบริเวณ สามย่าน-พระราม 4 อาทิ สามย่าน มิตรทาวน์ หรือ One Bangkok เป็นต้น ซึ่งจะผลักดันให้พื้นที่นี้มีการเติบโตมากขึ้นไปอีก หากดูตามแผนที่แล้วถัดจากสามย่าน ลงไปก็จะเป็นย่านลีลม-สาธร ที่เป็น CBD ดังนั้นกลุ่มคนทำงานจากสีลม-สาธร ก็อาจจะเลือกที่จะมาอยู่อาศัยในย่านจุฬา-สามย่าน เนื่องจาก อยู่ไม่ไกลจาก CBD มาก (ในกรณีที่ทำงานอยู่ในพื้นที่ CBD), ไม่ได้วุ่นวายขนาดในย่าน CBD และสุดท้ายจะเป็นเรื่องการตอบสนองไลฟ์สไตล์อื่นๆ พวกเรื่องช้อป ชิม ชิว ต่างๆ ที่จุฬา-สามย่านมีความโดดเด่นกว่าบริเวณสีลม-สาธร
ทั้งนี้กลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนทำงานสำหรับย่านนี้ ก็ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภายในย่านหรือแค่ข้างเคียง อย่างที่รู้กันว่า ถนนเส้นหลักของย่านนี้ก็คือ ถ.พระรามที่ 4 และหากดูจะสถิติ พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าของพื้นที่บริเวณ ถ.พระรามที่ 4 จะเห็นว่ามีพื้นที่ที่กำลังก่อสร้างอยู่ถึง 625,000 ตร.ม.
หากรวมกับพื้นที่เดิมจะรวมกันได้ถึงกว่า 870,000 ตร.ม. ซึ่งถ้าเราคิดคำนวณพื้นที่สำนักงานต่อจำนวนพนักงานคร่าวๆ (10 ตร.ม./ 1 คน โดยประมาณ) จะได้ข้อสรุปว่าบริเวณ ถ.พระราม 4 นี้จะมีคนทำงานมากถึง 87,000 คน เลยทีเดียว
3. น่าสนใจแค่ไหนกับการลงทุนทำเลนี้ ?
จากที่เรารู้จักกลุ่มเป้าหมายหลักในย่านนี้ไปแล้ว หากถามว่าผลตอบรับ ณ ปัจจุบันเป็นอย่างไร ซึ่งในภาพรวมแล้วหากเก็บไว้ปล่อยเช่าระยะยาว มีโอกาสทำกำไรได้ดีกว่า ด้วย Gross Rental Yield ถึง 5.4% เพราะเรื่องของปัจจัยเรื่องกลุ่มเป้าหมายอย่างนิสิตนักศึกษา ที่มี Demand ใหม่ๆ มาในทุกๆ ปีนั่นเอง ทำให้มีโอกาสหาผู้เช่าได้ไม่ยากนัก รวมไปถึงที่ดินในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ หรือส่วนพระมหากษัตริย์ แต่ที่ดินเอกชนที่สามารถขึ้นคอนโดได้นั้น หาได้ยากและราคาขึ้นสูงขึ้นเรื่อยๆ อยู่ตลอดนั่นเอง
ในขณะที่หากคุณผู้อ่านเป็นนักเก็งกำไรระยะสั้น การลงทุนในทำเลนี้ ถือว่าเป็นทำเลใหม่ที่ยังมีความต้องการ ซื้อหรือขาย เปลี่ยนมือได้ง่าย ด้วย Capital Gain ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 5.1% ซึ่งในอนาคตหากถือระยะยาว มูลค่าห้องจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ค่อยขายต่อเอากำไรได้ไม่ยากนัก
4. ข้อแตกต่างระหว่าง Freehold กับ Leasehold ?
ในพื้นที่จุฬา-สามย่าน กลางเมืองแบบนี้ย่อมมี Property หลายประเภท และในกลุ่มของโครงการคอนโด ก็แบ่งออกมาเป็นทั้ง Freehold และ Leasehold ซึ่งคุณผู้อ่านสามารถเปรียบเทียบว่าซื้อแบบไหนดีกว่ากัน
Freehold
คือ การเป็นเจ้าของร่วมในอาคาร ห้องชุด คอนโด รวมถึงมีสิทธิ์ในที่ดิน โดยสามารถครอบครองได้อย่างเต็มตัว และสามารถปรับปรุง ซ่อมแซม ตกแต่งได้ตามต้องการ อีกทั้งมูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลา สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ สำหรับการขายสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ จะสามารถขายเพื่อให้ถือครองได้ 49% ของทั้งหมดLeasehold
คือ การครอบครองสิทธิ์ชั่วระยะเวลาหนึ่ง และต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขในการเช่าสิทธิ์ตามสัญญา (ส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่า 30 ปี) ไม่สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ ข้อดีคือ สามารถโอนสิทธิ์ปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติถือครองได้ง่าย และไม่จำกัด %5. Chapter Chula-Samyan คอนโดฯ Freeholdใหม่จาก Pruksa
Chapter Chula-Samyan คอนโดฯ ใหม่ จาก Pruksa โดยโครงการจะอยู่ตรงหัวมุมแยก ของ ถ.สี่พระยา และ ถ.นเรศ โดยที่โครงการจะเป็น High Rise ความสูงทั้งหมด 31 ชั้น จำนวนอยู่ที่ 181 ยูนิต ซึ่งถือว่ามีความ Private อย่างมาก หากเทียบกับโครงการในย่านนี้ อีกทั้งโครงการยังเป็นเป็นแบบ Freehold ที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อีกทั้งยังอยู่ในพื้นที่ที่มี Demand เข้ามาเรื่อยๆ จากทั้งตัวโครงการยังอยู่ใกล้กับ จุฬาฯ และทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่าง 2 CBD ทั้งสยาม-สีลม เนื่องจากเป็นแหล่งธุรกิจที่เติบโตขึ้นมาอย่างต่อเนื่องและมีผู้คนเข้ามาเพื่อศึกษาหรือทำงานเพิ่มมากขึ้น ยิ่งทำให้มีความน่าสนใจในการลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาวอีกด้วย ดังนั้น Chapter Chula-Samyan ถือเป็นคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งคอนโดฯ เองยังมีคาแรคเตอร์ที่โดดเด่นและน่าสนใจ ยิ่งทำให้ง่ายต่อการปล่อยเช่า
