แบบไหนที่เรียก... CONDO DUPLEX
ในตลาดคอนโดปัจจุบันมี Product ของคอนโดที่ผลิตออกมาให้กับผู้ซื้ออยู่ 2 ประเภทหลักๆ คือ
• แบบ Simplex เป็นคอนโดหน้าตาปกติ ไม่มีชั้นลอยอยู่ในห้อง ซึ่งเป็นรูปแบบที่โครงการคอนโดส่วนใหญ่ผลิตออกมา ทั้ง 1 Bedroom, 2 Bedroom จนถึง Penthouse
• แบบ Duplex (Loft) เป็นคอนโดแบบมีชั้นลอยอยู่ในห้อง หรือมี 2 ชั้นเหมือนบ้าน ซึ่งเดี๋ยวนี้มียูนิตแบบนี้ออกมาให้เห็นกันมากขึ้น เป็นห้องแบบที่มีบันได เดินขึ้นไปใช้งานในส่วนของด้านบน เรียกได้ว่าให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน เลยทีเดียว
แต่จริงๆแล้วคอนโดแบบนี้มีความต่างอยู่ที่จะเดินขึ้นบันไดไปเป็น "ชั้น 2/ชั้นลอย" ที่เรียก Duplex หรือ "ชั้นลอย" ที่เรียกว่า Loft กัน เดี๋ยวมาหาคำตอบพร้อมกันได้จากเนื้อหาข้างล่างนี้ได้เลยครับ
นอกจากแบบ Simplex และ Duplex แล้ว ยังมีแบบ Triplex คือแบบ 3 ชั้น อยู่ด้วย แต่แบบนี้ค่อนข้างหายากในตลาดคอนโด อาจจะมีบ้างตาม Super Luxury Segment เช่น The Pano, Sukhothai Residences
PRODUCT TYPE
1. SIMPLEX
หรือยูนิตแบบชั้นเดียว รูปแบบนี้เห็นได้ทั่วไปตามคอนโดโครงการต่างๆ มีความสูง floor to ceiling ตามมาตรฐาน คือ 2.4 ม. หรือสูงกว่านี้ก็ได้ตามดีไซน์แต่ละโครงการ
ภายในห้องมีการใช้งานทั้งห้องนั่งเล่น ห้องครัว ห้องนอน และห้องน้ำ ซึ่งถือเป็นคอนเซปหลักของ Simplex ที่ มีการใช้งานครบครันรวมอยู่ภายในชั้นเดียว
โดยแต่ละโครงการสามารถแบ่ง Unit Type ของ Simplex ออกเป็น 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนก็ได้ตามจำนวนของห้องนอน และในปัจจุบันหลายคนอาจจะเคยได้ยินคำว่า 1 Bedroom Plus ก็คือเป็น Unit Type แบบ 1 ห้องนอน ที่มีห้องอเนกประสงค์เพิ่มเข้ามา ที่สามารถใช้งานเป็นห้องทำงาน หรือห้องนอนห้องที่ 2 ก็ได้แล้วแต่เจ้าของห้อง
และรูปแบบต่อไปที่เป็นยูนิตแบบ 2 ชั้น จะเรียกว่า LOFT หรือ DUPLEX ? ทั้ง 2 แบบนี้ก็เป็นยูนิตที่มีบันไดขึ้นชั้น 2 เหมือนกัน แต่ความจริงแล้ว ยูนิตทั้ง 2 แบบนั้นมีรายละเอียดที่ต่างกัน ถ้าจะให้แยกง่ายๆ สังเกตจากประตูบนชั้นลอยก่อนเลยครับ
- ถ้ามีประตูออกสู่ corridor หลักที่นำไปสู่ทางหนีไฟได้ แบบนั้นเรียกว่า Duplex
- แต่ถ้าบนชั้นลอยไม่มีประตูออกสู่ corridor ก็จะเรียกว่าเป็นแบบ Loft ธรรมดา
2. LOFT
ยูนิตแบบ Loft เป็นห้องฝ้าเพดานสูง ส่วนใหญ่ออกแบบเป็น Double High Space ที่ดูเหมือนว่ามีการใช้งาน 2 ชั้น จริงๆแล้วมีชั้น 1 และชั้นลอยอยู่ในชั้นเดียวกันครับ หมายถึง สมมติห้องนั้นๆ อยู่ชั้น 7 เพียงชั้นเดียว ถ้าเรากดลิฟต์ไปชั้น 8 ก็จะไม่เจอชั้นลอยนั้นๆ เพียงแต่ชั้น 7 นั้นเพดานสูงเป็นพิเศษ
ในเรื่องของประตูที่เป็นจุดสังเกตง่ายที่สุด ขอให้เข้าใจกันว่า ถึงจะมี 2 ชั้น ก็จะมีประตูที่เข้า-ออก Corridor ออกจากห้องพักเพียงทางเดียว ตั้งอยู่ที่ชั้น 1 ส่วนบนชั้นลอยจะไม่มีประตูทางออก
มีการแบ่งพื้นที่ใช้งานออกเป็น 2 ชั้น แต่ชั้น 1 จะมี floor to ceiling ที่สูงกว่าเรียกได้ว่าเป็นชั้นหลักของการใช้งาน แบบเดินแล้วไม่ต้องก้มหัว และเป็นชั้นที่มีประตูเข้า-ออก Corridor จึงมีความสูง 2.1- 2.4 ม. ซึ่งมักจะสูงกว่าชั้นลอยอยู่แล้ว แล้วความสูงที่เหลือจึงค่อยแบ่งไปเป็นการใช้งานของชั้นลอย ซึ่งบางที่เดินขึ้นไป ถึงกับเดินก้มหัวแล้วล้มตัวลงนอนเลย เนื่องจากความสูง floor to ceiling เหลือน้อยมาก ประมาณ 1.5-1.6 ม.
พื้นที่ชั้นลอยนี้จะไม่ถือเป็นโครงสร้างของอาคารนะครับ แต่นับเป็นเฟอร์นิเจอร์ ภายในห้องแทน ซึ่งมีข้อดี-ข้อเสีย ดังนี้
ข้อดี คือ
- เสียค่าส่วนกลางเฉพาะพื้นที่ออกโฉนด ก็คือพื้นชั้น 1 เท่านั้น ทำให้เสียค่าส่วนกลางน้อยกว่าพื้นที่ใช้สอยจริง สมมติพื้นที่ใช้สอยจริง (ชั้น 1+ชั้นลอย) คือ 45 ตร.ม. แต่ชั้น 1 คือ 30 ตร.ม. + ชั้นลอย 15 ตร.ม. ก็คิดค่าส่วนกลางแค่ 30 ตร.ม.
*แต่ถ้าในกรณีที่ทุกห้องในโครงการเป็นห้องแบบ Loft ทั้งหมด อันนี้ถือว่าเท่าเทียมกันหมดครับ
ข้อเสีย คือ
- ชั้นลอยเพดานไม่สูงนัก เนื่องจากชั้นลอยไม่ได้นับเป็นพื้นที่ใช้สอย จึงไม่ต้องสูง 2.4 ม.ก็ได้ (Minimum Condominium Fl to ceiling ตามกฏหมายคือ 2.4 ม.) บางทีจึงสูงเพียง 1.5-1.6 ม. ทำให้ต้องก้มหัวเวลาเดินเลยทีเดียว
- ความปลอดภัยน้อยกว่า เนื่องจากชั้นลอยไม่มีประตูหนีไฟ สมมติถ้าไฟไหม้ที่ชั้นล่างแบบเต็มพื้นที่ เดินลงไปไม่ได้ เราก็จะออกจากห้องได้ยากมาก
- ความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยอาจมีมากกว่า คือถ้าเป็นแบบ duplex จะนำพื้นที่ทั้งหมด (ทั้งชั้น1และชั้นลอย) มาคิด F.A.R ถ้าพื้นที่ใช้สอยในอาคารมาก พื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่สีเขียวของโครงการก็จะมากตาม เพราะฉะนั้นถ้ามีห้องแบบ Loft มากก็จะมีห้องที่ไม่ได้นับมาคิดพื้นที่ใช้สอยเต็มๆ ทำให้พื้นที่สีเขียวและพื้นที่ส่วนกลางน้อยกว่าที่ควรจะเป็น
- บันไดเดินขึ้นยากกว่า เนื่องจากชั้นลอยนับเป็นเฟอร์นิเจอร์ ทำให้ความกว้าง-ความสูงของลูกตั้ง-ลูกนอนบันไดก็ไม่ได้เป็นไปตามที่กฏหมายกำหนด หลายที่จะมีขั้นบันไดที่เป็นรูปพัดแบบ 3 เหลี่ยมหลายขั้น ทำให้ขึ้นลำบาก และลูกนอนก็อาจจะแคบกว่าที่ควรจะเป็น ตอนเดินขึ้น-ลงมาห้องน้ำตอนกลางคืน อาจต้องอาศัยความคุ้นเคยในระดับหนึ่ง
ตัวอย่างโครงการที่มี LOFT TYPE
Project : ไนท์ บริดจ์ ไพร์ม สาทร (คาดว่าแล้วเสร็จ 2562)
Area : 2-3-69 ไร่
Location : ถ.นราธิวาสฯ
Total Floors : 43 ชั้น
Total Units : 726 ยูนิต
Starting Price : 176,000 บ./ตร.ม.
Floor to Ceiling Height : 4.4 ม.
Project : ชีวาทัย เรสซิเดนซ์ อโศก (คาดว่าแล้วเสร็จ 2560)
Area : 1-2-66 ไร่
Location : ถ.อโศก-ดินแดง
Total Floors : 29 ชั้น
Total Units : 315 ยูนิต
Starting Price : 166,000 บ./ตร.ม
Floor to Ceiling Height : 3.6 ม.