แจ้งวัฒนะ ทำเลศักยภาพสำหรับลงทุน LOW RISE
แจ้งวัฒนะใน 5 - 10 ปีที่ผ่านมานับว่าเป็นทำเลที่มีการพัฒนา และมีการเติบโตในหลายๆ ด้านโดยเริ่มจากการพัฒนาศูนย์จัดแสดง และนิทรรศการ ไปจนถึงการพัฒนาโครงการศูนย์ราชการ โครงการ Office Complex
ทำเลแจ้งวัฒนะยังมีศักยภาพในการเชื่อมต่อกับพื้นที่เมืองอื่นๆ ด้วยทางด่วนศรีรัชฯ ถนนวิภาวดี-รังสิต มีระบบโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีชมพูทำให้พื้นที่ทำเลนี้มีความสะดวก และมีความหนาแน่นของกิจกรรมในพื้นที่เพิ่มมากขึ้น
จากการพัฒนาที่โดดเด่นในทำเล ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น และเกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมตามมา บทความนี้มาดูกันว่าเหตุผลอะไรที่ทำให้แจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่น่าลงทุนคอนโดมิเนียมกันครับ
ศักยภาพทำเลแจ้งวัฒนะ
การเดินทางในทำเล
โครงข่ายคมนาคมมี ถ.แจ้งวัฒนะเป็นถนนสายหลักเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นๆ ด้วย ถ.วิภาวดี-รังสิต ทางยกระดับอุตราภิมุข ถ.รามอินทรา และทางด่วนศรีรัชฯ ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนถึง 3 จุด ได้แก่ แจ้งวัฒนะ, ถนนศรีสมาน และเมืองทองธานี
ปัจจุบันรถไฟฟ้าทั้งสองสายอยู่ในระหว่างการก่อสร้างซึ่งรถไฟฟ้าสายสีแดงจะสร้างเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในช่วงเดือมมกราคม 2021 ซึ่งจะช่วยให้การเชื่อมต่อเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น และรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเปิดให้บริการได้ในเดือนตุลาคม 2021 ซึ่งจะเป็นช่วยเสริมการเชื่อมต่อจากแนวตะวันออก-ตะวันตก และสามารถเชื่อมกับสายสีแดงที่สถานีหลักสี่ และสายสีเขียวที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุได้
LIFESTYLE หลากหลายทั้งถนน
เมื่อการพัฒนาระบบคมนาคมมีประสิทธิภาพมากขึ้นทำให้ทำเลแจ้งวัฒนะมีการเติบโตของพื้นที่พาณิชยกรรมตามไปด้วย เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้ที่อยู่ในพื้นที่ โดยมีทั้งศูนย์การค้า อย่าง CENTRAL-แจ้งวัฒนะ ที่มีพื้นที่ถึง 310,000 ตารางเมตร และ Hyper Market ทั้ง BIG C, TESCO LOTUS หรือ Community Mall อย่าง THE AVENUE แจ้งวัฒนะ
แหล่งงานขนาดใหญ่
ส่วนสำคัญที่ทำให้ทำเลแจ้งวัฒนะมีการเติบโตที่สูงก็คือ การมีแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์ราชการ (GOVERMENT COMPLEX) มีพื้นที่สำนักงานถึง 960,000 ตารางเมตร รองรับการทำงานของคนได้กว่า 70,000 คน และยังใกล้กับเมืองทองธานีที่เป็นโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่มีอาคารสำนักงาน อย่าง Cosmo Office Park พื้นที่สำนักงาน 50,000 ตร.ม. และที่น่าสนใจคือ KBTG สำนักงานของธนาคารกสิกรไทยที่เป็น Office ส่วนที่เกี่ยวข้องกับ FINTECH โดยเฉพาะนอกจากนั้นยังมีอาคาร SOFTWARE PARK อาคารสำนักงานที่รวมกลุ่มเฉพาะบริษัทที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ Digital
จากภาพรวมทั้งหมดทำให้บนถนนแจ้งวัฒนะมีพื้นที่สำนักงานรวม 1,200,000 ตารางเมตร ซึ่งรวมๆ แล้วจะมีคนมาทำงานบนถนนเส้นนี้กว่า 120,000 คนต่อวัน ยังไม่นับรวมกับสนามบินดอนเมืองที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน และกลุ่มของ HOME OFFICE ในทำเลแจ้งวัฒนะอีกจำนวนมาก
คอนโดมิเนียมเติบโตสูง
คอนโดมิเนียมบนทำเลแจ้งวัฒนะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตทั้งหมด 7,500 ยูนิต เป็น LOW RISE และ HIGH RISE ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน โดยมีความน่าสนใจตรงที่
กลุ่มคอนโด LOW RISE จะตั้งอยู่ใกล้กับสถานที่สำคัญอย่าง ศูนย์ราชการ และท่าอากาศยานดอนเมืองได้มากกว่า เนื่องจากไม่มีพื้นที่ดินติดถนนสายหลักที่จะก่อสร้างอาคารสูงได้ รวมทั้งติดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงบริเวณถนนแจ้งวัฒนะทั้งสองฝั่ง โดยใน้อบัญญัติระบุไว้ชัดเจนเลยว่าห้ามก่อสร้างอาคารนาดใหญ่ตั้งแต่ อนุสาวรีย์พิทักษ์รัฐธรรมนูญไปจนถึงคลองประปา ทำให้พื้นที่ส่วนมากจะเป็น คอนโด LOW RISE ซึ่งส่วนมากจะมีผู้อยู่อาศัยเป็นคนที่ทำงานในสถานที่สำคัญเหล่านั้นเป็นหลัก
กลุ่มคอนโด HIGH RISE จะอยู่ถัดเข้าไปฝั่งนนทบุรี โดยมีศูนย์กลางอยู่บริเวณ CENTRAL แจ้งวัฒนะ ซึ่งโดยรอบจะมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า Hyper Market ทำให้มีความเป็นเมืองสูง และพื้นที่ไม่ติดข้อกำหนดในเรื่องความสูงของอาคารเพราะอยู่ถัดจากคลองประปาไปแล้ว และยังมีแปลงที่ดินติดถนนใหญ่ทำให้พัฒนาโครงการที่เป็นอาคารสูงได้
ศักยภาพในการลงทุน
ยังมี DEMAND รองรับในพื้นที่อีกเยอะ
เมื่อมาพิจารณาศักยภาพในการลงทุนคอนโดย่านแจ้งวัฒนะ จากกลุ่ม Demand บนถนนแจ้งวัฒนะส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานในย่านนี้ ซึ่งมีแหล่งงานใหญ่ๆ ได้แก่ ศูนย์ราชการ กลุ่มออฟฟิศในโครงการเมืองทองธานี กลุ่มออฟฟิศโซน Central แจ้งวัฒนะ ซึ่งนับรวมๆ กันแล้วจะมีพนักงานรวม 120,000 คน เมื่อสำรวจกลุ่มคอนโดมิเนียม 5 ปี ย้อนหลังพบว่ามีคอนโดอยู่เพียง 7,900 ยูนิต หรือสามารถรองรับผู้ต้องการอยู่อาศัยในโซนนี้ได้เพียง 13% ของจำนวนคนที่ทำงานในย่านนี้
สำหรับจำนวน Supply ที่เหลือขายอยู่คือ 1,800 ยูนิต หากลองคาดการณ์จาก Absorption rate บนทำเลแจ้งวัฒนะเฉลี่ยขายได้ 1,000 ยูนิตต่อปี ดังนั้นคาดว่าจะสามารถขายหมดภายในประมาณ 1 ปีครึ่ง หากไม่มี Supply ใหม่เพิ่มเติม
การเติบโตและผลตอบแทนดี
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมเปลี่ยนแปลงสูงขึ้นถึง 23 % หรือคิดเป็นต่อปีที่ 4.6% โดยราคาเฉลี่ยปัจจุบันจะอยู่ที่ 69,500 บาทต่อตารางเมตร และคาดการณ์ราคาเฉลี่ยอีก 5 ปีข้างหน้าจะเพิ่มสูงขึ้นถึง 86,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งในมุมของการซื้อเพื่อลงทุนในอนาคตมีโอกาสสูง เหมาะสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ไม่ต้องการลงทุนสูง ซึ่งทำเลนี้มีความเหมาะสมมากๆ ครับ
ทำไม LOW RISE ถึงน่าสนใจ
3 เหตุผลที่ทำให้คอนโด LOW RISE น่าสนใจกว่า HIGH RISE
1. LOCATION ของคอนโด LOW RISE อยู่ใกล้สถานที่สำคัญมากกว่า ด้วยข้อกฎหมาย และความเหมาะสมแล้วทำให้พื้นที่โดยรอบศูนย์ราชการ และท่าอากาศยานดอนเมืองสามารถสร้างได้แต่คอนโด LOW RISE ซึ่งนับว่าเป็นข้อดีสำหรับคนที่อยากจะอยู่ใกล้แหล่งงาน
2. จำนวนยูนิตน้อยกว่า จำนวนยูนิตเฉลี่ยเปรียบเทียบกันพบว่า LOW RISE มีจำนวนยูนิตน้อยกว่า ทำให้โครงการมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า
3. ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ค่าเช่าของห้อง Studio - 1 Bedroom จะอยู่ในช่วงราคา 230-400 บาท/ตร.ม./เดือน หรือห้องขนาดประมาณ 30 ตร.ม. จะมีค่าเช่าห้องประมาณ 7,000-12,000 บาทต่อเดือน และคิดเป็น AVERAGE GROSS RENTAL YIELD อยู่ที่ 5.0%
คอนโด LOW RISE ใหม่! พร้อมโอนกลางปีนี้
ATMOZ แจ้งวัฒนะ อีกหนึ่งโครงการ LOW RISE พร้อมเข้าอยู่ใจกลางถ.แจ้งวัฒนะ จำนวน 625 ยูนิต บนพื้นที่กว่า 4 ไร่ พัฒนาโครงการโดย ASSETWISE ราคาเริ่มต้น 1.35 ลบ. Fully-Furnished ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนถึง 3 จุด แจ้งวัฒนะ-ถนนศรีสมาน-เมืองทองธานี ใกล้ MRT สายสีชมพู สถานีศรีรัช และแจ้งวัฒนะ 14
