ในช่วงที่ผ่านมานี้หลายคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ น่าจะเคยได้ยินข่าวคราวเกี่ยวกับการปรับเกณฑ์ LTV หรือ อัตราการขอสินเชื่อหรือกู้เพื่อซื้ออสังหาฯ ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านก็ดี หรือคอนโดฯ ก็ดี ซึ่งในปี 2562 ที่จะมาถึงนี้จะมีความแตกต่างอย่างไรก็ 2018 ? แล้ว LTV คืออะไร ? ในขณะเดียวกัน ทาง Ananda Development นั้นได้มีการประกาศโปรฯแรง ส่งท้ายปี อย่างโปรฯ เสียศูนย์ Zero Promotion ที่มีคอนโดฯ ของอนันดา ทำเลติดรถไฟฟ้า มากมายตบเท้าเข้าร่วมแคมเปญนี้

หากอยากรู้รายละเอียดตามชื่อโปรฯ เสียศูนย์ เรามาดูกันว่า ตรงไหนจากที่ต้องเสียแล้วกลายเป็นศูนย์กันบ้าง ฟังมาแบบนี้แล้วหลายคนอาจถึงกับต้องเสียศูนย์กันได้แต่ไม่ถึงขั้นสูญเสีย เพราะเราจะพาไปเจาะลึกกับโปรฯ เสียศูนย์นี้กัน รวมถึงรายละเอียดการปรับเกณฑ์ LTV ในปี 2562 ที่เกี่ยวข้องกับโปรฯ นี้ รวมถึงกลุ่มคนที่ต้องการซื้อบ้าน ต้องรู้ก่อนใคร

LTV หรือชื่อเต็มๆ คือ Loan to Value (มูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) หากพูดง่ายๆ ก็คือ เงินที่สามารถกู้ได้ ต่อ ราคาบ้าน/คอนโดฯ ตัวอย่างเช่น "มีอัตรา LTV อยู่ที่ร้อยละ 80 และเราต้องการกู้เพื่อซื้อบ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ลบ." จะสามารถคิดเพดานของเงินที่เราจะกู้เท่ากับ 80% ของ 1 ลบ. หรือก็คือ 800,000 บ. นั่นเอง 

ซึ่งในกรณีที่ผู้กู้มีปัญหาไม่สามารถส่งเงินผ่อนให้กับสถาบันการเงินได้ ทางสถาบันการเงินก็จำเป็นต้องยึดบ้าน/คอนโดฯ เพื่อนำไปขายทอดตลาดต่อไป เพื่อเอาเงินคืน ซึ่งอาจจะขายได้ประมาณ 80-90% ของราคาบ้าน/คอนโดฯ ทั้งนี้ก็เพื่อ กำหนดเพดานในการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ให้มีความเสี่ยงที่สูงเกินไปสำหรับตัวผู้กู้และสถาบันการเงินนั่นเอง 

1.) สินเชื่อที่ปล่อยกู้นั้นจะคิดรวมกับ สินเชื่อเพิ่มเติม หรือ Top-up ทั้งหมดไม่เกิน 100 % ของราคาคอนโดฯ หรือบ้าน ทั้งในกรณีสินเชื่อปล่อยใหม่ และการรีไฟแนนซ์ ทั้งนี้เพื่อลดโอกาสจากการเกิดผลกระทบของมูลค่าของคอนโดฯ หรือบ้าน 2.) ในการกู้บ้าน/คอนโดฯ หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือมูลค่ามากกว่า 10 ลบ. จะสามารถกู้ได้เต็มที่ 80% ดังนั้นเวลาเราจะกู้เพื่อซื้อคอนโดฯหรือบ้าน จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำจำนวน 20% ของราคาคอนโดฯหรือบ้านก่อน เพื่อลดความเสี่ยงและผลกระทบเช่นเดียวกับข้อแรก

1.) สัดส่วนการกู้มากกว่า 90% สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การที่ผู้กู้สามารถกู้ได้เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกัน ทั้งที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อ LTV สูง หรือกู้เพิ่มจากสินเชื่อสำหรับตกแต่ง(Top Up) ก็ตามนั้นเป็นการเพิ่มความเสี่ยงแก่ผู้กู้และสถาบันการเกิน เนื่องจากหากสามารถกู้ได้เยอะหรือเกิน มูลค่าบ้าน/คอนโดฯ นั่นก็หมายความว่า ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องมีเงินออมสำหรับจ่ายก็ได้ ทำให้ผู้กู้นั้นอาจจะขาดการเตรียมพร้อมต่อสถานการณ์ที่เหนือความคาดหมาย  จนเป็นสาเหตุของหนี้เสียและสถาบันการเงินที่ขาดทุนจากการขายทอดตลาด 2.) การกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่าสินเชื่อต่อรายได้สูงขึ้นต่อเนื่อง พูดง่ายๆก็คือ คนไทยมีอัตราหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นเรื่อยๆเมื่อเทียบกับรายได้ที่เท่าเดิมในแต่ละปี ถึงแม้จะมีการยืดเวลาการผ่อนชำระหนี้ไปแต่หนี้ก็ไม่ได้ลดลง ซึ่งเกิดจากการปล่อยกู้สินเชื่อเกินอัตรา LTV อีกทั้งสินเชื่อแบบ Top Up ยังมีส่วนกระตุ้นการสร้างหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นด้วย 3.) มีการกู้สินเชื่อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและขายต่อมากขึ้นเรื่อยๆ สืบเนื่องมาจาก อัตราการ LTV ในการกู้บ้าน/คอนโดฯ ในปี 2018 นั้น หากเป็นอสังหาฯ ที่ราคาต่ำกว่า 10 ลบ. จะอยู่ที่ร้อยละ 90-95 % ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่เท่าไหร่ก็ตาม รวมกับสินเชื่อ Top Up อีก 5-10 % ก็เท่ากับว่าผู้กู้สามารถดาวน์บ้าน/คอนโดฯ แบบมือเปล่าได้ทีละหลายๆหลังเพื่อลงทุน จนอาจเกินความเสี่ยงที่สามารถรับได้ ซึ่งในอนาคตหากราคามีการปรับลดลงอย่างรุนแรง จากความต้องการซื้อไม่เป็นไปตามคาด จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจและระบบการเงินในวงกว้างได้นั่นเอง

กู้เพื่ออยู่อาศัย

สำหรับผู้ที่กู้เพื่ออยู่อาศัยเอง ถ้าเป็นบ้าน/คอนโดฯ หลังแรก เกณฑ์ LTV ยังคงเป็นเช่นเดิมเหมือน คือ 80-95%  แต่ถ้าเป็นหลังที่ 2 นั้น เกณฑ์ LTV จะอยู่ที่ 80% นับรวมสินเชื่อ Top Up ด้วย ทำให้ผู้กู้ต้องมีการเตรียมเงินออมมากขึ้น สำหรับจ่ายค่าดาวน์ที่มีขั้นต่ำอยู่ที่ 20% ของราคาบ้าน/คอนโดฯ ส่งผลให้ผู้กู้มีการประเมินตนเองว่ามีศักยภาพในการผ่อนชำระและรับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหน

กู้เพื่อลงทุน

สำหรับผู้กู้เพื่อลงทุน เนื่องจากต้องมีเงินดาวน์ 20% ทำให้ไม่สามารถจองและดาวน์ บ้าน/คอนโดฯ ทีละหลายหลัง/ห้องได้ มีข้อดีคือความเสี่ยงที่ผู้กู้จะต้องรับก็ลดลง หากราคาอสังหาฯลดลงมาอย่างกระทันหันก็ไม่ได้รับผลกระทบมาก ยังสามารถตั้งตัวหรือเตรียมตัวรับมือได้ทันท่วงที

สถาบันการเงิน

สำหรับสถาบันการเงิน ประโยชน์ที่ได้ก็คือ จะได้ลูกหนี้ที่มีคุณภาพมากขึ้นและสามารถผ่อนชำระได้จริงไม่เกิดหนี้เสีย อีกทั้งยังลดภาระกันสำรองในอนาคตอีกด้วย โดยสรุปแล้วก็คือ สามารถรับกับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าบ้าน/คอนโดฯได้มากขึ้นนั่นเอง แต่จะมีข้อเสียตรงที่ยอดของการปล่อยกู้อาจจะช้าลงและน้อยลง เพราะคนต้องใช้เวลาในการเก็บเงินมากขึ้น

ดีเวลลอปเปอร์ อสังหาฯ

สำหรับดีเวลลอปเปอร์ อสังหาฯ อาจจะทำให้หลังจากปรับเกณฑ์ LTV ไปแล้ว ยอดการจองและขายบ้าน/คอนโดฯ อาจจะเกิดความชะลอตัว เพราะผู้คนต้องใช้เวลาในการเก็บเงินดาวน์ ที่มีขั้นต่ำอยู่ที่ 20% นั่นเอง (สำหรับหลังที่ 2) แต่ทั้งนี้ก็จะมีข้อดีตรงที่จะลดความเสี่ยงจากอุปทานคงค้างได้ เพราะผู้ที่มาซื้อคือผู้ที่มีความพร้อมและประเมินความเสี่ยงที่รับได้ในระดับหนึ่งแล้ว

ในต่างประเทศนั้นส่วนมากมีวิธีการกำหนดระดับ LTV แบบกำหนดเพดาน (Hard Limit) เฉลี่ยจะอยู่ที่ 65-85% โดยแปรผันตามความเสี่ยงเชิงระบบ อาทิ ตามจำนวนสัญญา, ตามวัตถุประสงค์, ตามพื้นที่ หรือตามแหล่งรายได้ผู้กู้เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการกู้สินเชื่อมาเก็งกำไร จนเกิดเป็นปัญหาฟองสบู่ตามมานั่นเอง ในประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบจำนวนประชากรหรือประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่ อย่าง ฮ่องกง, มาเลเซีย และ สิงคโปร์ นั้นค่อนข้างมีมาตรการที่เข้มเพื่อป้องกันการเร่งระดับราคาจนมากเกินกำลังคนซื้อส่วนใหญ่ จนเกิดเป็นปัญหาเชิงสังคม

ในโปรฯ นี้ ทาง Ananda Dev. ได้ทำกับหยิบเอาคอนโดฯ ทำเลดี ติดรถไฟฟ้า มาเข้าแคมเปญนี้ส่งท้ายปี ก่อนที่จะโดยมาตรเข้มในปีหน้า ซึ่งจะมีรายละเอียดดังนี้ ฟรีค่าทำสัญญา : ทางโครงการฯ จะไม่เก็บเงินดาวน์งวดแรกเพื่อทำสัญญา (โดยเงินดาวน์งวดแรกจะไปรวมกับ”เงินงวดโอนกรรมสิทธิ์”  อยู่ฟรี 2 ปี : ทางโครงการจะเป็นผู้รับผิดชอบ “เงินผ่อนต่องวด” (เฉพาะ”วงเงินสินเชื่อเคหะ” กับธนาคารที่โครงการกำหนด) ฟรีค่าโอน : ฟรีค่าใช้จ่ายต่างๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้ 1.) ค่าส่วนกลาง 1 ปี 2.) ค่ากองทุนแรกเข้า 3.) ค่าโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กรมที่ดินกำหนด (โดยที่เราต้องโอนในระยะเวลาที่โครงการฯกำหนด)

1.) การผ่อนชำระ หากซื้อคอนโดฯ ที่ร่วมโปรฯ ของอนันดา ในช่วงนี้ถึง 30 ธันวาคมนี้ ใน 2 ปีแรกทางโครงการจะเป็นคนผ่อนธนาคารให้กับผู้ซื้อ ดังนั้นเหมือนกับว่าเราได้อยู่ฟรีไปเต็มๆ เลยถึง 2 ปีนั่นเอง ซึ่งช่วงเวลานี้เราก็สามารถเก็บเงินหรือเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่นได้ก่อน แต่ถ้าเป็นปีหน้าซึ่งไม่ได้อยู่ในช่วงโปรฯ แล้วเมื่อผู้ซื้อจะต้องเริ่มจ่ายกันตั้งแต่เงินค่าจองเลยทีเดียว

2.) การกู้เงินจากสถาบันการเงิน ในขณะที่อัตรา LTV ยังเป็นแบบเดิมอยู่ ผู้ซื้อสามารถทำการกู้สถาบันการเงินได้เต็ม 100% หรืออาจจะมากกว่านั้นแล้วแต่สถาบันการเงิน (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย+สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง) นั่นก็หมายความว่าถ้าผู้ซื้อสามารถกู้ได้เต็ม 100% ก็ไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินสำหรับดาวน์คอนโดฯนั่นเอง แต่ถ้าเป็นปีหน้าหลังการปรับเกณฑ์ LTV ผู้ซื้อก็ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ขั้นต่ำถึง 20%

หากคุณต้องการซื้อเพื่อลงทุน ถ้าจะซื้อเพื่อลงทุนนั้น ช่วงเวลานี้ก็นับเป็นรถด่วนขบวนสุดท้ายแล้ว เพราะยังสามารถกู้ได้ 100% อยู่ สามารถซื้อลงทุนได้ทีละหลายห้อง อีกทั้งเมื่อรวมกับโปรฯเสียศูนย์ ผู้ซื้อไม่ได้ผ่อนเองใน 2 ปีแรก แล้วนั้นยิ่งคุ้มค่า หากรอปีหน้าหลังจากปรับเกณฑ์ LTV แล้ว การลงทุนนั้นจะทำได้ยากมากขึ้น เพราะผู้ลงทุนจะต้องเตรียมเงินสำหรับดาวน์ขั้นต่ำอยู่ที่ 20% นั่นเอง แต่ทั้งนี้หากใครคิดจะรีบลงทุนในปีนี้ก็อย่าลืมศึกษาว่าเรารับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหนด้วยนะครับ

หากคุณต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ถ้าจะซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยเองนั้น เชื่อว่าผู้ที่จะซื้อน่าจะเตรียมความพร้อมและศึกษาความเสี่ยงมาพอสมควร เพราะหนี้บ้านนั้นถือเป็นหนี้ก่อนใหญ่ก้อนหนึ่งในชีวิตอยู่แล้ว ดังนั้นการซื้อในช่วงโปรฯเสียสูญนี้จึงเหมือนกับโบนัสที่ลดรายจ่ายของเราออกไป ทั้งอยู่ฟรี 2 ปีก็ดี หรือฟรีค่าทำสัญญา (ประมาณ 1% ของราคาคอนโดฯ) และค่าโอน (ประมาณ 2% ของราคาคอนโดฯ)ก็ดี ดังนั้นหากใครคิดจะซื้อคอนโดฯ ,มีความพร้อม, ศึกษาความเสี่ยงมาอย่างดีแล้ว และสนใจคอนโดฯที่ร่วมโปรโมชั่นนี้อยู่แล้ว ช่วงเวลานี้ก็นับเป็นช่วงเวลาที่ดีครับ