จากที่ประเทศไทยมีแผนการพัฒนารถไฟรางคู่ และรถไฟความเร็วสูงไปทั่วประเทศ สิ่งหนึ่งที่ลืมไม่ได้เลยคือการพัฒนาพื้นที่รอบๆ สถานี หรือ TOD (Transit Oriented Development) การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ให้มีการเชื่อมโยงการเข้าถึงที่สะดวก การใช้ประโยชน์รอบๆ มีความคุ้มค่า เกิดการพัฒนาเมืองอย่างมีระบบเศรษฐกิจดี ได้ประโยชน์กันทุกฝ่าย
โดย 3 พื้นที่แรกที่เริ่มมีแผนการพัฒนาอย่างชัดเจนได้แก่ บริเวณพื้นที่รอบสถานีขอนแก่น สถานีพัทยา และสถานีอยุธยา ก่อนจะไปดูว่ามีที่ไหนบ้างลองมาทำความรู้จัก TOD คร่าวๆ กันก่อน พร้อมกับตัวอย่าง TOD ดีๆ จากต่างประเทศกันด้วย ติดตามต่อในบทความได้เลยครับ
มาเริ่มรู้จัก TOD กันก่อน!
TOD (Transit Oriented Development) คือการพัฒนาพื้นที่สถานีขนส่งมวลชน โดยองค์ประกอบหลักๆ ได้แก่
1. ความหนาแน่น (HIGH DENSITY) - พื้นที่โดยรอบสถานีจะต้องมีความหนาแน่นของกิจกรรม ให้เกิดการใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า มีความกระชับและมีประสิทธิภาพ
2. การใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน (MIXED-USE) - กิจกรรมโดยรอบสถานีจะต้องมีความหลากหลาย สอดคล้อง และส่งเสริมกัน ให้เกิดความสะดวกในการใช้พื้นที่ในเมือง
3. การเชื่อมต่อ (LINKAGE) - การเชื่อมต่อภายในเมืองจะต้องมีความไร้รอยต่อ ทั้งตั้งแต่สถานีไปจนถึงการใช้ประโยชน์โดยรอบ มีการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่สะดวก และมีทางเลือกในการเดินทาง
4 เรื่องพื้นฐานที่ต้องทำคือ
1. การจัดรูปที่ดิน - เนื่องจากพื้นที่โดยรอบสถานีเป็นพื้นที่เอกชน ดังนั้นเพื่อให้การพัฒนาเมืองมีเป็นไปได้ เกิดความเป็นธรรม ได้ประโยชน์สูงสุดแก้ทุกฝ่าย การจัดรูปที่ดินจะเป็นเครื่องมือที่ดินที่จะสามารถจัดการได้ ด้วยการให้เจ้าของที่ดินโดยรอบที่มีความเกี่ยวข้องกับโครงการได้พูดคุยกันถึงความต้องการ หาจุดร่วมในการพัฒนาที่ดินโดยอาจมีการแลกเปลี่ยนที่ดิน การซื้อ-ขายที่ดินกันเป็นต้น
2. การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลัก - ได้แก่ระบบถนน ทางจักรยาน ทางเท้า เนื่องจากการพัฒนา TOD ควรจะต้องเข้าถึงด้วยทางเท้าได้เป็นหลัก และมีการเชื่อมโยงการเข้าถึงที่สะดวก
3. โครงสร้างพื้นฐานรอง - ได้แก่การเชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชน เช่น การจัดหาการบริการ และการปรับปรุงระบบรถโดยสารประจำทาง เป็นต้น
4. การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ - เมื่อโครงสร้างเมืองพร้อมแล้วการพัฒนาของเอกชนก็จะเห็นโอกาสของการเติบโตในเมือง และมีการพัฒนาที่อยู่อาศัย และแหล่งงาน ซึ่งจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในเมืองต่อไปได้
ตัวอย่างดีๆ TOD จากต่างประเทศ
ตัวอย่างจาก OSAKA STATION ประเทศญี่ปุ่น สถานีรถไฟที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายกับสถานี HANKYU UMEDA STATION ซึ่งการพัฒนาไม่ได้แค่เป็นการออกแบบแค่ในสถานีรถไฟ แต่เป็นการออกแบบบตั้งแต่ชานชาลาไปจนถึงพื้นที่รอบๆ ของเอกชน ที่มีการเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์ รวมทั้งมีความหนาแน่นของกิจกรรม มีครบทุกเงื่อนไขความเป็น TOD เลย
พื้นที่ภายในสถานีมีการเชื่อมโยงตั้งแต่ ชานชาลารถไฟ ไปยังลานสถานี และเชื่อมเข้าสู่พื้นที่พาณิชยกรรมโดยเชื่อมต่อกันได้โดยตรงด้วยระบบทางเดินเท้าเป็นหลักเลย
มาดูภายนอกกันบ้างจากอาคารสถานีที่เชื่อมต่อกับอาคารที่เป็นการพัฒนาแบบผสมผสาน และยังเชื่อมไปยังอาคารรอบๆ ที่มีการใช้ประโยชน์แบบหลายรูปแบบ ทำให้เกิดความมีประสิทธิภาพในการใช้พื้นที่ และยังเข้าถึงได้ด้วยทางเดินเท้าเป็นหลักอีกด้วย
3 สถานีต้นแบบ TOD ของไทย
จากสถานีทั่วประเทศได้มีการคัดเลือก 3 สถานีต้นแบบแรกขึ้นมาจากความเหมาะสมของพื้นที่ ความคุ้มค่า และความเป็นไปได้ในการพัฒนา โดยได้แก่ สถานีขอนแก่น สถานีพัทยา และสถานีอยุธยา ซึ่งทั้ง 3 สถานีเป็นสถานีรถไฟความเร็วสูงซึ่งอยู่ในแผนการพัฒนาช่วงแรกอยู่แล้ว
นอกจากนั้นยังมีสถานีในระยะเร่งด่วนอื่นๆ อีก 13 สถานี กระจายไปทั้ง 4 สายของรถไฟไทย ซึ่งจะเริ่มโครงการใกล้ๆ กันนี้ในปี 2564-2565
สถานีขอนแก่น
สถานีรถไฟขอนแก่น จะเป็นการพัฒนา TOD ศูนย์ภูมิภาค (REGIONAL CENTER) จากกลุ่มแนวเส้นทางรถไฟสายตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นศูนย์การการค้า บริการพาณิชยกรรม และการลงทุน โดยมีรัศมีการพัฒนารอบสถานีอยู่ที่ 500 เมตรรอบสถานี
โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟขอนแก่นจะเป็นศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่ มีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่าแบบผสมผสาน แบ่งออกเป็น 8 โซนโดยมีระบบขนส่งมวลชนเชื่อมโยงกัน แบ่งออกเป็น 4 ระยะการพัฒนา ตั้งแต่ปี 2564 - 2580
- ระยะที่ 1 : ระยะเร่งด่วน พ.ศ.2564-2565 พัฒนาโซนที่ 1 และ 2
- ระยะที่ 2 : ระยะสั้น พ.ศ.2566-2570 พัฒนาโซนที่ 5 และ 6
- ระยะที่ 3 : ระยะปานกลาง พ.ศ.2571-2575 พัฒนาโซนที่ 4 และ 3
- ระยะที่ 4 : ระยะยาว พ.ศ.2576-2580 พัฒนาโซนที่ 6 , 7 และ 8
สถานีพัทยา
สถานีรถไฟพัทยา อยู่อยู่เส้นทางการพัฒนารถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อมต่อพื้นที่พัฒนา EEC โดยสถานีรถไฟพัทยาจะเป็นการพัฒนา TOD ศูนย์ภูมิภาค (REGIONAL CENTER) มีรัศมีการพัฒนาอยู่ที่ 1,000 เมตรรอบสถานี โดยเน้นการพัฒนาบนพื้นที่ใหม่ให้เป็นศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่ มีทั้งหมด 6 โซน โดยเน้นกิจกรรมในการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการประชุม ธุรกิจ และที่อยู่อาศัย เป็นหลัก
- ระยะที่ 1 : ระยะเร่งด่วน พ.ศ.2564-2565
- ระยะที่ 2 : ระยะสั้น พ.ศ.2566-2570
- ระยะที่ 3 : ระยะปานกลาง พ.ศ.2571-2575
- ระยะที่ 4 : ระยะยาว พ.ศ.2576-2580
สถานีอยุธยา
พื้นที่รอบสถานีรถไฟอยุธยาจะเป็น TOD ศูนย์กลางเมือง (URBAN CENTER) เป็นสถานีรถไฟที่อยู่บนเส้นทางรถไฟความเร็วสูงสายแรกของประเทศ รัศมีการพัฒนาอยู่ที่ 300 - 800 เมตรรอบสถานี โดยเน้นการเชื่อมต่อพื้นที่สถานีความเร็วสูงที่จะเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ เข้ากับพื้นที่ชุมชนเมืองเดิม มีการพัฒนาอย่างผสมผสาน
โดยแบ่งการพัฒนาออกเป็น 4 โซน 3 ระยะตั้งแต่ พ.ศ.2566- 2580
- ระยะที่ 1 : ระยะสั้น พ.ศ.2566-2570 พัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟเป็นหลัก
- ระยะที่ 2 : ระยะปานกลาง พ.ศ.2571-2575 เน้นพัฒนาพื้นที่แบบผสมผสานบริเวณถัดจากสถานีรถไฟ
- ระยะที่ 3 : ระยะยาว พ.ศ.2576-2580 พัฒนาพื้นทีบริเวณริมถนนโรจนะ
ลงทุนเท่าไหร่? ใครได้ประโยชน์?
ในแง่ของการลงทุนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของเมืองจะมีรัฐเป็นผู้ลงทุนหลักเพื่อให้เกิดความเท่าเทียมในการพัฒนา ส่วนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานรองจะเป็นรัฐ และเอกชนร่วมลงทุนโดยจะเป็นในรูปแบบ ร่วมลงทุน(PPP) หรือการให้สัมประทานเป็นต้น ส่วนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเป็นฝ่ายเอกชนที่จะเข้ามาลงทุนตามศักยภาพของเมือง
ถ้ามีคำถามว่าการพัฒนานี้คุ้มค่าไหม? ต้องบอกเลยว่าในระยะยาวคุ้มค่าแน่นอน เนื่องจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นที่นอกจากจะเป็นการเพิ่มคุณภาพชีวิตให้กับประชาชนในพื้นที่แล้วยังเป็นการพัฒนาที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของเมือง ซึ่งศักยภาพของเมืองนี้เองที่จะช่วยดึงดูดให้มีการลงทุนในพื้นที่ เป็นการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ต่างๆ สร้างแหล่งงานในพื้นที่นั้นๆ และทำให้ประชาชนในพื้นที่มีรายได้มากขึ้น
